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주택가격 상승을 결정하는 ‘무엇’

가격하락 염려 전 먼저 생각해 봐야 하는 한가지

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하반기 부동산 시장의 문이 열렸지만 

여신심사 강화(상반기)와 중도금대출 규제(하반기) 

등의 시행으로 구매심리가 다소 위축될 것이라는 

전망이 우세 합니다.


분위기는 작년 많이 달라진 모습입니다. 


전국적으로 아파트 거래도 감소하고 있습니다. 


지역에 따라서 감소폭이 매우 큰 곳들도 있습니다.

집값 하락에 대한 불안감은 
주택구입을 주저하게 합니다. 

시장의 약간의 변화에도 위축된 심리는  
회복이 쉽지는 않습니다.

시장 분위기에 쉽게 휘둘리는 사람들의 공통점은  
시장에 대한 이해가 부족합니다. 

그래서 무리해서 대출을 받아  
주택을 구입하고 묻지마 청약을 합니다. 
포기
능동적인 것과 지나치게 민감한 것은 다릅니다. 

 가격의 하락을 염려하기 전에  
가격을 상승시키는 결정적인 요인은 무엇인지
먼저 생각하고 행동하는 것이 중요합니다. 

그렇다면 집값을 상승시키는 요인은 뭘까요?

집값 상승을 결정하는 요인은 바로 ‘수요’ 입니다.


주택 가격을 결정하는 요인들은 많습니다. 

기본적으로 땅값, 공사비, 인건비 등을 비롯해 

입지(입지에는 교통, 학군, 생활편의, 자연환경 

등등이 해당됩니다)가 해당 됩니다. 


물론 이들도 주택 가격 변화에 

영향을 주기도 합니다. 


하지만 아무리 입지가 뛰어나도

 주택을 구입하는 ‘수요’가 없으면 

가격은 상승하지 않습니다.

수요에도 실수요가 있고 가수요가 있습니다. 


가수요는 되도록 짧은 기간에 

목표수익을 채우려 하고 채웠다 싶으면 

시장에서 썰물 빠지듯이 빠르게 빠져나갑니다. 


단기간에 가격이 크게 빠지는 것은 

이 같은 가수요 때문에 발생합니다.


반면 실수요자는 쉽게 빠져나가지 않기 때문에

단기간에 가격이 크게 빠지지 않습니다.

‘인구증가 = 실수요증가’라고 

단정지을 수 없습니다. 


물론 인구가 줄어드는 것 보다

 증가하는 것이 낫겠지만 이들 인구가 

실제로 주택을 구입하는 지는 두고 봐야 합니다.


때문에 증가한 인구가 양질의 수요로 

변하기 위해서 중요한 것은 ‘구매력’입니다.

주택시장에서 필요한 수요자는 
구매력이 있는 수요입니다.

구매력은 자금만 있어서도 안되고 
주택구입 의사도 함께 있어야 합니다. 

자금이 많아도 주택구입 의사가 없다면 
가능성만 있는 수요일 뿐입니다.
뿌잉뿌잉
오히려 자금 여유가 없지만
주택구입 의사가 높은 경우 대출을 이용해
구매력을 발휘하기도 합니다.

하지만 이 또한 제한이 있습니다.

 요즘처럼 여신심사 강화와 중도금대출 규제가
시행되면 자금이 부족해 주택구입이
제한될 수 있기 때문입니다.

일반적으로 수요를 끌어들이는 요인으로 
교통, 학군, 생활편의시설, 개발 등을 비롯해 
기업의 이전, 산업시설 조성 등을
꼽을 수 있습니다.

대표적인 두 곳 
서울 강남권과 판교신도시를 통해 볼까요? 

최근 중도금 대출 규제의 타깃이 된 강남권은 
금융위기와 각종 규제로 수년간 위축이 됐었지만 
불과 1년여 사이에 이전 시세를 회복하고 
그 이상의 가격대를 기록하고 있습니다. 
우헤헤
강남권은 교통, 학군, 편의시설을 비롯해
업무지역까지 갖춰 젊은 직장인부터
다양한 구성원을 갖춘 가족 수요까지
 거주할 수 있는 환경을 갖췄기 때문입니다.

더불어 재건축이라는 개발 요소까지 갖춰
 다양한 수요가 유입될 수 있었던 것입니다.

수요 유입으로 가치가 오른 대표적인 곳으로 
판교신도시를 꼽을 수 있습니다.

판교신도시는 입지로 인해 
조성부터 주목을 받았었지만 분양, 입주 과정에서 
부동산 자산, 자금력 있는 수요가 몰렸습니다. 
부끄러움
특히 노후화 되고 있는 분당, 강남권 거주자들의
 판교 이전이 이어졌습니다.

또한 판교테크노밸리 조성으로
각종 기업들이 입주하면서 구매력 있는
기업체 임직원들 수요까지 유입,
서울 강남권 못지 않은
 가격대를 형성하고 있습니다.

서울 집값(매매, 전세) 상승으로  
‘脫서울’ 하는 인구가 늘고 있습니다.

 이들은 서울에선 자금이 부족해도 상대적으로 
경기 등 기타 수도권에서는 
부족한 자금은 아닙니다. 

주택을 구입할 의사만 있으면 
제대로 된 구매력을 갖추는 셈입니다.
 오케이!
이들은 주로 교통 즉 지하철,
수도권 전철을 따라 움직입니다.

또한 광교신도시나 수원, 화성 등은
삼성전자 같은 기업의 구매력 있는
 수요가 뒷받침 됩니다.

판교테크노밸리 영향으로 판교뿐만 아니라
용인 수지일대도 많은 수요가 유입이 됐습니다.

지방의 경우 기본적으로 인프라가 
잘 갖춰진 도심 쪽은 들어오는 수요가 있지만
 수도권만큼 광역적인 수요가 
유입되는 편은 아닙니다. 

산업단지, 기업유치 등으로 인한 
종사자들 및 가족 수요가 받쳐 줘야 합니다. 

기반산업이 위축되면 그만큼 구매력 있는
 외부 수요는 물론 내부수요로 인한 
주택구입도 줄어들 수밖에 없습니다. 

가격도 상승하기 어려워집니다. 
절망
혁신도시의 경우 98개 기관중 90개 기관
이전이 완료했고(2016년 5월기준)
 막바지로 접어 들었으며
기업도시는 아직도 조성이 
한창인 곳들이 있습니다.

이들 지역은 구매력 있는 수요가 유입되기까지
시간이 더 필요합니다.

차 한잔
전세 재계약이 몇 차례 이뤄지고
신설학교에서는 몇 차례 졸업생
 배출이 이뤄져야 학군도 자리를 잡습니다.

이는 자연스럽게 거주자들 사이에
입소문을 통해 확산되고 상권도 자리잡아
외부의 구매력 있는 수요가 유입 돼
주택 가격이 상승할 수 있습니다.

2012년 첫마을 입주를 시작으로
벌써 입주 4년차로 접어든 세종시의 변화를
지켜보는 것도 좋은 학습 기회가 될 것입니다. 

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