인구구조 변화와 부동산의 상관관계
혹자는 인구감소로 인해
부동산 가치는 하락할 수밖에 없다 하고
또 혹자는 인구가 감소해도 인구구조의 변화로
부동산이 하락할 일은 없을 것이라고 합니다.
하지만 주택시장의 비관론자와 낙관론자 모두
향후 주택시장은 급격한 인구구조 변화에
큰 영향을 받을 것이라는 데는
동의하는데요.
통계청에 따르면
우리나라 인구는 2015년 5,062만명에서
2030년 5,216만명으로 정점을 이룬 뒤
2060년 4,395만명으로 줄어들 예정입니다.
여기서 더 관심 있게 지켜봐야 할 지표는
생산가능인구 비중입니다.
생산가능인구는 만 15세에서 64세까지의
인구를 지칭하는 용어로
부동산 주택의 수요량과 직접적으로
관련되어 있습니다.
우리나라 생산가능인구는
올해 3,695만명으로 정점을 찍은 뒤
2017년부터 줄기 시작해
2030년경엔 3,289만명, 2060년에는 2,186만명
수준으로 감소할 전망입니다.
인구가 증가할 수 있는 요인도 존재하는데요.
증가 요인으로 이민자 수용 등의
국제 인구 이동과 남북통일이 꼽힙니다.
한국은 2010~2013년에는
연평균 6만8,000명씩 순유입되고 있으며,
이는 세계에서 22번째 많은 수준입니다.
또한, 남북한을 통합할 경우
2030년 총인구는 7,900만명이 되며,
인구 순위는 세계에서 21위가 될 전망입니다.
고령화와 1~2인 가구의 인구 구조 변화도
부동산시장 전망을 암울하게 하는데요.
1~2인 가구는 상대적으로 소득 수준이 낮은
가구 집단이기 때문입니다.
향후 늘어나는 1~2인 가구의 대부분은
현재 수도권의 4억~5억원 이상 가는 아파트를
받쳐줄 유효 수요 집단이 아니라고 보는 겁니다.
또한 현재 늘어나는 가구수의
대부분은 60대 이상 노령가구인데
이들은 오히려 보유 부동산을
줄이거나 매도하는 가구이므로
부동산시장 침체를 가속화하게 될
가능성이 높습니다.
이에 비해 낙관론자들은
인구요인과 수급요인 때문에
향후 10년간 장기추세는
낙관론이 현실화될 가능성이
크다고 보고 있습니다.
이들은 인구론에 기초한 비관론에는
허점이 있으며
에코세대의 부동산시장 진입과
외국인 유입에 의한 수요가
뒷받침할 것으로 보고 있습니다.
낙관론을 펼치는 한 전문가의
얘기를 들어보겠습니다.
“인구론에 기초한 비관론의 허점은, 인구가 감소하는 선진국이 모두 집값 장기 하락으로 가지는 않고 있으며, 특히 외국인에 개방적인 나라들은 내국인 인구 감소에도 불구하고 장기 상승세를 유지하고 있다는 점에 있습니다. 또 다른 오류는 출생인구나 경제활동인구가 감소한다고 주택수요가 줄어들지는 않으며, 주택시장에 진입하는 30세 전후 도달 인구의 변화를 봐야 한다는 점도 간과하기 때문이 아닌가 싶습니다." (한국감정원 관계자 S씨)
생산가능인구 감소에 따른 주택시장 붕괴론
이른바 '부동산 인구구조론'은
'일반화의 오류'라는 주장도 있습니다.
이같은 지적을 한 한 애널리스트의
의견을 들어보시죠.
“인구구조가 고령화가 아닐 때 연평균 실질 집값이 1.5% 상승하는데, 고령화가 되면 0.5~1.0%로 상승 폭이 감소합니다. 부동산 가격의 레벨 하락이 아닌, 상승률 둔화인 거죠. 최근 유행하는 고령화가 주택 명목가격을 떨어뜨린다는 논리는 일본의 극단적 경험을 일반화한 오류일 뿐입니다.”
"인구 감소와 고령화만을 근거로
주택 가격 하락을 예측하는 것은
소득 및 가구수 증가라는
주요 변수를 무시했기 때문입니다.
소득 증가율이 3% 수준만 유지돼도
신규 주택 수요가 생길 수 있고,
인구 감소는 다른 경제 변수에 비해
느리게 진행돼 대비가 가능합니다."
(K대 부동산학과 교수)
한 예로써 서울 인구가 28년 만에
1,000만 명 아래로 내려선 가운데
경기도 44개 시군구 중에는
최근 5년간 인구 증가율 두 자릿수를 기록한 곳이
11곳에 이릅니다.
특히 김포(46.8%)와 수원 영통(28.7%), 광주(25.1%),
파주(19.0%), 화성(17.9%), 남양주(15.8%) 등
서울과 인접한 지역은 계속되는 전세난으로
인한 서울 엑소더스 현상과 맞물려
급격한 인구 증가세를 보이며
부동산시장에서도 강세를 보였습니다.
인구가 증가하는 만큼 인프라도
빠르게 확충되고 있고요.
