집! 사느냐 파느냐 그것이 문제로다
조회수 2016. 6. 22. 15:35 수정
기대 반 불안 반..부동산 유망 투자처 어디?
<대한민국 부동산의 미래>
(2016년, 트러스트북스 펴냄)에서
최악과 최상의 시나리오를 그려보고
그 둘 사이에서 오를 가능성이 높은 부동산을
매입하는 것이 최선의 방법이라고 밝혔는데요.
특히 그는 오를 가능성이 높은 지역으로
서울과 1기 신도시를 꼽았습니다.
왜 그럴까요?
부동산 가격은 떨어지고 기업들의
세계 경쟁력 악화와 몰락으로 청년실업은
더욱 심각해지는 것이죠.
그러면서 장기 불황의 초입을 맞을 것이란 게
최악의 시나리오입니다.
그러므로 일본의 잃어버린 20년을
우리나라 실정과 비교해 보는 것이
중요합니다.
우리나라 역시 지난해 65세 이상
인구 비율은 13.1%이며, 2030년에는 24.3%를
넘어 초고령화 사회로 진입할 전망인데요.
여기에 주 소비층인 베이비붐 세대의
40대화도 문제입니다.
김장섭 소장은 이와 관련
다음과 같이 얘기합니다.
초기 부동산 프리미엄이 엄청나게 형성됐습니다.
하지만 직장과의 거리가 먼 데다
고이즈미 총리의 도쿄 도심재생사업을
기점으로 몰락했습니다.
됴쿄 도심에 엄청난 주거지 공급이
이뤄지면서 신도시의 청•장년층이
도쿄 도심으로 오면서 신도시에는
노인들만 머무는 도시로 전락했습니다.
자동화로 적어진 일자리는
더더욱 줄어들었습니다.
취직이 힘든 수많은 청년들이
프리터족(프리 아르바이터의 줄임말)에서
사토리족으로 발전했습니다.
우리나라 역시 조선, 철강 등 제조업 신화의
주력산업이 위기를 겪는 상황에서
심각한 청년실업은 악화될 수밖에
없는 상황입니다.
일본과 비슷한가요?
22년 후행하는 한국에서 가장 타격을
입는 것은 부동산”이라며
“글로벌 자산시장이 붕괴하지 않는다
해도 한국 시장은 성장이 둔화하다
가격마저 하락하는 상황에 처하게 될 것”
이라고 내다봤습니다.
김 소장도 이와 비슷한 논거를 제시하며
부동산 시장이 꺾일 수 있다고 말합니다.
오는 2017년~2018년 2년간
전국 아파트 입주 물량이 70만 가구에
이를 것이란 전망이 나오고 있습니다.
이는 2년 단기 입주물량으로는
1기 신도시가 조성된 90년대 이후 최대입니다.
여기에
올해 상반기에
21만 2,658가구가 분양됐고,
하반기에는 21만 2,828가구가
공급될 예정이지요.
최근엔 중국의 경제성장률 하락과
국제 유가 하락이라는 새로운 국면을
맞이하면서 다시금 세계경제 불황에 대한
우려의 목소리가 높아지고 있습니다.
1997년 IMF로 위기를 겪었고
2008년에는 미국 서브프라임모기지 사태의
영향을 받았습니다.
국제정세를 모른 채 국내 부동산만
쳐다보면 안 되는 이유입니다.
투자 때문에 폭등했습니다.
그러니 중국인들에게
서울이 1차 목표가 될 가능성이 큽니다.
중국인들이 서울 부동산을 사면
절대로 부동산을 팔면 안 됩니다.
캐나다, 런던, 시드니 등 모든 도시들의
부동산 가격이 그 이유 때문에
폭등했으니깐요.
김 소장은
“독일의 경우를 우리 상황에 대입해 보면
통일 후 북한 주민의 일탈과 일자리가
풍부한 서울과 수도권의 쏠림 현상은
매우 심해질 것”이라며
“이로 인해 서울과 수도권의 부동산은
더욱 부족해지고 전월세의 상승으로까지
이어질 가능성이 크다”라고 말합니다.
도쿄는 유일하게 집값이 상승했습니다.
최상의 시나리오에서는
런던, 뉴욕, 시드니 등 경제중심지는
크게 올랐습니다.
대한민국의 부동산은 ‘위기’와 ‘기회’를
오가는 분기점에 놓여 있습니다.
최상과 최악의 시나리오를
스스로 그려볼 필요가 있는 이유입니다.
투자 목적도 그렇고
실거주 목적도 마찬가지입니다.
언제나 부동산 시장은 ‘기대’와 ‘불안’
사이에서 전망이 엇갈렸는데요.
부동산은 끝났다고 하는 사람이 있는가
하면 또 어떤 사람은 부동산 가격은 그래도
계속 오를 것이라고 말하지요.
투자 목적뿐 아니라
실거주 목적도 마찬가지인데요.
불황의 시작인지, 호황의 전주인지
모르는 요즘, 김장섭 소장은
이를 살펴보기 전 우선 부동산 시장의
최악의 시나리오와 최선의 시나리오를
알아야 할 텐데요.
최악의 시나리오는 우리나라가
일본처럼 되는 것입니다.
우리나라의 인구구조는 일본과
비슷하다고들 하죠.
그렇기 때문에 잃어버린 20년을 겪은
일본을 답습할 수 있다는 것인데요.
보다 구체적으로 변수 요인을
가지고 한번 살펴볼까요?
첫 번째 고령화 사회로의 진입에 따른
시나리오입니다.
일본의 베이비붐세대는 2차 세계대전이
끝난 직후로 우리나라보다 10년이 빠릅니다.
그래서 우리나라보다 앞서 고령화가 진행됐죠.
UN이 정한 바에 따르면 고령화 사회는
총인구 주에서 노령 인구의 비율이 7%를
차지하는 사회입니다.
일본은 이미 인구의 21%가 넘어선
초고령화 사회입니다.
“일반적으로 40세 전후가 되면 결혼해 주택을 구입합니다. 베이비붐 세대가 최초로 부동산을 구입하려는 시기와 맞물린 2000년대 초반에는 부동산이 올랐죠. 하지만 이들이 48세가 되는 2018년이면 소비가 줄어들 것으로 분석됩니다.”
최근 우리나라의 분양 시장은
위례, 동탄, 판교, 광교 등 2기 신도시가
이끌고 있다 해도 과언이 아닌데요.
고령화시대 신도시의 운명은 어떨까요?
김 소장은 예로 일본의 다마신도시를
얘기합니다.
일본이 1980년대 34만 명을 목표로
세운 최초의 신도시가 다마신도시입니다.
도쿄 중심에서 약 30km 떨어져 있는데요.
우리나라의 판교나 분당, 수지, 일산, 파주 등에
해당하는 신도시입니다.
부동산 시장에 영향을 미치는
두 번째 변수는 청년실업 문제입니다.
일본에는 사토리 세대가 존재하는데요.
돈과 출세에 관심이 없는 일본 젊은이를
일컫는 사토리 세대는 우리나라의
삼포 세대랑 비슷하죠.
사토리 세대의 등장은 청년실업과
관련이 있습니다.
일본 제조업체 특히 전자 업체가 몰락했습니다.
이로 인해 가뜩이나 기업의 해외 이전과
세 번째 변수는 인구 감소의 문제입니다.
미국 덴트연구소 창업자 해리 덴트도
지난해 초 국내에 출간된
<2018 인구절벽이 온다>에서
한국의 부동산 시장에 대해
암울한 전망을 내놨는데요.
그는
“(호황과 불황, 부동산, 산업화 주기가) 일본을
“우리나라의 경우 1971년생이 102만 명으로 가장 많이 태어났습니다. 그들이 48세가 되는 시기가 바로 2018년입니다. 그래서 2018년 이후 장기 불황으로 간다는 예측이 나옵니다.”
네 번째 변수는 공급 과잉 문제입니다.
일본은 1990년대 장기불황으로
경기가 얼어붙자 대공화 시절의 미국처럼
사회간접자본을 확충하는 방식을 따랐습니다.
건설은 외부로 돈이 나가는 사업이 아니니
국내경기를 살릴 수 있다는 생각이었는데요.
매년 수십만 채씩 짓다 보니 신도시에도
도쿄 도심에도 집들이 남아돌게 됩니다.
우리나라 역시 지난해 부동산 경기가 살아난다
싶자 엄청난 주택공급이 있었는데요.
부동산 시장이 최악의 불황을
맞이할 수밖에 없을 것이라는
마지막 근거는 불경기가 계속되고
있는 세계경기의 위험 요소입니다.
사실 가장 큰 위기는 세계경제의 위기입니다.
한때 중국의 경제성장 영향을 등에 업고
세계경제 역시 풀리는 듯싶었지만,
그렇다면 호황의 전조로 바랄
볼 수 있는 최상의 시나리오는 뭘까요?
최상의 시나리오는
영국, 미국, 캐나다, 호주 등과 같이
부동산 폭등이 일어나고 남북통일이
되어서 북한의 주민들이 넘어오고,
외국인이 대거 우리나라의 부동산을
매입하는 경우가 될 것입니다.
부동산 측면에서는 장기 호황이
지속되는 것이 최상의 시나리오죠.
여기서 부동산 폭등과 외국인의
부동산 투자는 관계가 깊은데요.
런던, 시드니, 캐나다 등 모든 도시들의
부동산 가격이 외국인, 특히 중국인들의
남북통일의 가능성도 대한민국 부동산을
긍정적으로 보는 요인 중 하나입니다.
박근혜 정부 들어서 통일대박론이
수면 위로 떠올랐는데요.
이 경우에는 통일 독일의 경우를
살펴볼 필요가 있습니다.
독일은 통일 후 낙후된 설비에
엄청난 임금 상승 때문에 동독에서
비효율적으로 운영되던 산업기반은
완전히 무너졌습니다.
동독에 일자리가 없어지자 동독 주민은
서독으로 대거 이주해 왔습니다.
최악의 시나리오 결론은
일본의 부동산처럼 몰락한다는 가정이었고,
최상의 시나리오는 미국, 영국, 캐나다처럼
부동산이 폭등하는 경우입니다.
그렇다면 최악의 시나리오와
최상의 시나리오 중 교집합은 무엇일까요?
김 소장은 서울과 수도권의 1기
신도시라고 답합니다.
최악의 시나리오인 일본의 경우에도
다마신도시는 몰락했지만
“다마신도시의 몰락이 우리나라에서도 재현된다면 서울을 비롯한 1기 신도시는 그나마 버틸 것이고 그 중 서울의 부동산은 오히려 신도시 몰락을 기회 삼아 더 오를 수 있습니다. 그러나 2기 신도시는 직격탄을 맞을 것입니다.”
<대한민국 부동산의 미래>의 저자인
김장섭 소장은 책에서 미래를 정확히
예측한다는 것은
신(神)의 영역일 것이라고 말합니다.
미래를 단정적으로 말한다는 것은
오만이며 무책임이라고 말하기도 합니다.
미래는 언제나 알 수 없는 일이기 때문이죠.
그렇기 때문에 극단적인 상황에서도
이성적인 생각을 할 필요가 있습니다.
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