진단! 2016 재건축 시장
조회수 2016. 6. 21. 10:18 수정
과거를 통해 본 현 재건축시장 진단 및 전망 그리고 전략
재건축의 중심 서울 재건축 시장의
과거 흐름을 통해 현 재건축 시장을
진단해 보겠습니다.
재건축 초과이익 환수가 시행된 해이기
때문입니다.
그 해 참여정부는 ‘3.30부동산대책’(이하 3.30대책)
통해 재건축 사업을 통해 발생된 이익의
최대 50%까지 환수하겠다는 강력한 규제책을
꺼내놓았습니다.
불구하고 분양이 잘되면서 가격이 계속
오를 것이란 기대가 커졌습니다.
또한 뉴타운 확대, 강북지역 역세권
개발 같은 비강남권의 재개발 사업의
활성화도 재건축 시장의 위기를 완충시키는
작용을 했습니다.
2017년까지 몇 차례 있지 봐야 합니다.
결국 우리도 조정이 있을 수 있다는 겁니다.
아마도 큰 차이라면 2006년은 호황기를
거치고 변화를 앞두고 있다는 점,
올해는 침체기를 거치고 변화를
앞두고 있다는 점입니다.
환수유예 결정(2017년까지 3년 연장),
2015년 4월 민간택지 분양가상한제 폐지
시행 등이 영향을 끼쳤습니다.
약 70여만원 낮은 수준입니다.
과거 최고가에 근접해 지고 있지만
최근 신규분양 분양가의 인상에도 불구하고
분양이 조기에 완료되고 있어
상승세는 이어지고 있습니다.
거래 성사율은 낮아지게 됩니다.
또한 연이은 가격 상승은
규제 완화에 집중됐던 정부정책에
대한 반감이 커질 수 있습니다.
또한 지방 부동산 시장이 위축 될수록
수도권에 더욱 집중하게 돼 수도권에
주택시장에 대한 규제가 필요하다는
여론이 확산될 수 있습니다.
피하는 것이 안전해 보입니다.
가격이 높아진 만큼 수익은 기대치 보다
낮아질 수 있다는 점,
향후 인상될 수 있는 금리 부분을 고려한
자금계획을 세워 접근하시는 전략이
필요한 때 입니다.
재건축 시장의 열기가 뜨겁게 달아오르며
시장에서는 과열, 추기를 막아야 한다는
강경론과 열기는 곧 식을 것이라는
거품론, 투자자들이 가세해 더 상승할 것이라는
낙관론까지 다양한 견해들이 나오고 있습니다.
지금의 재건축 시장은 과연 거품일까요?
아님 반등할 수 있는 기회가 더 있는 걸까요?
세계 경제성장률은 2004년~2006년까지
평균 3%대 후반대를 기록했습니다.
하지만 2007년 이후에 대한 좋지 않은 전망이
나오기 시작했고 경제성장률은 3%에
못 미칠 것이라는 것이 지배적이었습니다.
특히 미국은 2004년부터 금리가 올라
2006년 당시 연준 기준금리가 5.25%를
기록하고 있었고 때문에 향후 주택시장 붕괴에
대한 불안감이 커지던 시기였습니다.
2006년은 재건축 시장에 이어서는
역사적인 날로 기록됩니다.
3월, 7.68%까지 기록했던
서울 재건축 아파트 매매가 변동률은
3.30대책 발표 직후 4월부터는 상승폭이
눈에 띄게 둔화됐습니다.
하지만 하반기에는
다시 상승세를 타기도 했는데요.
당시 판교신도시와 파주신도시,
서울 은평뉴타운이 높은 분양가에도
재건축 열기가 쉽게 꺾이지 않자
정부는 2007년 ‘1.11대책’을 발표합니다.
민간택지에 분양가 상한제 적용,
분양원가공개, 대출규제(복수대출 규제 등)
등이 포함된 1.11대책은 부동산 시장을 누르는
가장 강력한 대책이 됐습니다.
2006년 3.30대책에 이은 재건축 규제
완결판으로 볼 수 있습니다.
1.11대책 이후로 시장은 급격하게
위축되기 시작했고 2008년 리먼사태와
맞물리면서 재건축 시장은
긴 침체기로 접어들게 됩니다.
공교롭게도 2006년과 2016년 6월은
정부의 임기가 1년반을 남겨 두는
시점으로 같습니다.
차이가 있다면 당시 정부는 규제에,
현 정부는 규제완화에 집중한다는 점입니다.
닮은 점은 또 있습니다.
올해도 2006년과 마찬가지로 非강남권인
재개발시장의 움직임이 활발하다는 점입니다.
분양시장 성적도 좋은 편으로 하반기 대기
물량의 입지가 비교적 좋은 것도 긍정적입니다.
미국의 상황 추이를 주목하고 있는 점도 같습니다.
미국 금리가 6월엔 동결로 마무리 됐지만
올해는 2006년과 달리 재건축 시장에
있어서 제도적으로 큰 의미가
있는 해는 아닙니다.
하지만 연이은 재건축 분양 성공과
부진했던 재건축 단지들의 사업들이
속도를 내고 있습니다.
현재의 분위기가 만들어 질 수 있었던 것은
2014년 12월 말 재건축 초과이익
부동산114에 따르면
6월 현재 서울 재건축 아파트의 3.3㎡당
평균 매매가는 3,253만원을 기록 중입니다.
올해에만 100만원 이상 올랐습니다.
2000년대 들어 최고가로 기록된
3,320만원(2010년 1월)에 비해서는
내년까지 관리처분인가 신청까지 마쳐야
재건축 초과이익 환수 대상에서 제외되기
때문에 재건축 사업의 속도들도
빨라질 전망입니다.
추진 초기 사업자들을 중심으로
가격이 오를 가능성도 함께 높아지는 셈입니다.
하지만 단기간 빠르게 오른 가격은
매수자들의 심리를 불안하게 할 수 있습니다.
‘지금 잡으면 상투 아닐까?’
라는 생각 같은 거죠.
어느 정도 가격이 오르고 나면 시세는
거래가격 보다는 호가위주로 움직이며
당장 규제가 나오지는 않겠지만 계속된
부정적인 여론은 소비자들의 매수심리 위축에
영향을 줄 수도 있습니다.
벌써부터 과열, 투기 등을 이유로
부정적인 여론이 형성이 되는 모습입니다.
하지만 현 정부 내에선 이미 완화했던
규제책을 다시 꺼내어들 수 없어 보입니다.
따라서 당분간 상승하겠지만 피로도가
빨리 올 수 있다는 점은 염두 해야 합니다.
내년까지 관리처분계획 신청이 될 수 있으려면
되도록 정비사업 단계 초기인 곳들은
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