부동산 경매와 공매..뭐가 다르지?
조회수 2016. 6. 17. 16:27 수정
부동산 경매·공매 기초부터 배우기
줄어드는 것이지요.
대신 전셋값 상승에 따라 저렴하게 집을
구입하려는 수요와 투자자들이 맞물리며
응찰자도 늘고 낙찰률, 낙찰가율도
높아지고 있습니다.
공매를 통해서도 내 집 마련과 투자를
준비하는 이들이 많은 셈입니다.
압류한 재산을 경매 입찰하는 것을 말하며
한국자산관리공사에서 진행하며 공고, 입찰
등의 절차는 경매와 비슷합니다.
경매는 민사 집행법에 근거를 두지만
공매는 국세 징수법에 근거를 둡니다.
2. 집행기관이 다르다
경매는 법원에서 집행하지만
공매는 한국자산관리공사에서 집행됩니다.
3. 입찰방법이 다르다
경매는 법원에 직접 찾아가 입찰해야 하나
공매는 온비드에서 인터넷 입찰을 합니다.
4. 소유권 취득
경매는 잔대금 모두 납부에 따라 취득하나
공매는 매매대금 전액을 납부하지 않아도
소유권 이전이 가능합니다.
서류상으로 추정하는 부분 이외에
직접적인 현장조사가 수반되어야 합니다.
2. 낙찰 후 45일 이내에 잔금 90%를
납부해야 하기 때문에 자금 준비가
잘 돼야 합니다.
국유재산 등이 주가 되기 때문에
경매에 비해 선택폭이 좁습니다.
2. 모든 인수책임은 낙찰자가 해야 하기
때문에 경매의 인도명령 절차 없이
낙찰자가 명도소송을 직접 해야 하는 등의
과정이 필요합니다.
따라 달라질 수 있기 때문에 입찰에
들어가기 전에 해당 부동산이 있는
주변 중개업소를 통해 거래 동향과 시세를
미리 알아보는 것이 중요합니다.
드물지만 낙찰자는 이 물건을 포기할 경우
입찰보증금인 최저입찰가의
10%을 내야 합니다.
반드시 필요합니다.
권리분석이나 생소한 법률과 관련해
기본적으로 경매, 공매시에 자주 언급되는
용어들은 사전에 공부해 두는 것도 필요합니다.
부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면
해마다 경매 진행건수는 점점 떨어지고
있지만 낙찰률은 점점 올라가고 있는 것으로
조사 됐습니다.
올해도 이와 같은 현상이
계속되고 있다고 하는데요.
계속된 저금리로 대출 압박에 대한 압박이
한결 가벼워지면서 법원으로 가는 경매물건이
공매도 마찬가지입니다.
한국자산관리공사(캠코)에 따르면
지난해 온비드를 통한 낙찰금액은
사상 최대인 8조 6,000억원을 기록했습니다.
캠코를 통해 팔린 물건들의 61%는
부동산이었고요.
부동산 경매(競賣)란?
돈을 빌려간 사람(채무자)이
약속한 날짜까지 빌려간 돈을 갚지 못할
경우 돈을 빌려준 사람(채권자)이 법원에
의뢰하면 법원이 다수의 매수인 가운데
높은 가격을 부른 사람에게 팔아 대신
돈을 받아주는 것을 말합니다.
부동산 공매(公賣)란?
체납세금이나 국가추징금을 대신해
경매와 공매의 공통점은
첫째 공개적인 입찰 경쟁을 통해
가장 비싼 값을 부른 사람에게 매각된다는 점
둘째 매각 당일 매수자가 나오지 않으면
가격을 낮춰 유찰된다는 점
셋째 채권회수를 위한 강제집행이라는
측면이 있습니다.
반면 경매와 공매 차이는 다음과 같습니다.
1. 법이 다르다
경매의 장점
1. 시가보다 저렴하게, 2회차부터는
최초 입찰가의 20%씩 낮아져
때에 따라 더욱 저렴하게 취득이 가능합니다.
2. 경매물건을 낙찰 받고 잔금을 납부하면
법원이 기존 등기부상 설정된 권리들을
말소시켜줍니다.
3. 토지거래규제 지역 내 토지를 낙찰
받더라도 이미 토지거래 허가를
받은 것으로 간주해 별도의 허가를 받는
절차가 필요 없습니다.
4. 공매에 비해 품목이
다양해 선택의 폭이 넓습니다.
경매의 단점
1. 권리분석이 어렵습니다.
공매의 장점
1. 법원에 가지 않고 온라인으로
편하게 할 수 있습니다. 캠코의 온라인
입찰시스템인 온비드를 이용해서 말이죠.
2. 경매와 달리 공매에는
장기할부, 선납 감액 등의 대금
납부조건이 좋습니다.
3. 경매에 비해 권리관계가 안전합니다.
4. 압류된 자산을 자산공사에서
투명하게 정보 공개를 하기 때문에
쉽게 정보를 얻을 수 있습니다.
공매의 단점
1. 공매 대상 물건이 압류물건과
감정가격 2억원에 나온 집이 3번이나
유찰 돼 최저매각가 1억1,000만원에
물건이 나왔습니다.
감정가보다 많이 저렴하다는 생각에
1억2,000만원에 낙찰 받았지만 뒤늦게
주변 부동산에 찾아가 시세를 확인해 보니
주변에 신축 물량이 많아 현재 시세는
1억1,000만원 정도 수준이라는 것을
알게 됐습니다.
경매 감정가와 시세가 다르다는 점,
특히 감정가는 감정평가 기관과 감정시기에
2015년 서울남부지법에선 '0'을
하나 더 쓰는 바람에 감정가 10억여 원의
7배가 넘는 가격에 낙찰을 받는
사례도 나왔습니다.
두 번 유찰된 후 세 번째 경매로
나온 근린주택으로 낙찰가가 76억원을
기록했습니다.
차 순위가 써낸 8억원과 비교하면
무려 68억원이나 많은 액수죠.
낙찰자는 다음날 법원에
낙찰허가결정 취소 신청을 했지만
이는 구제 대상이 아닙니다.
단순 변심이나 판단 실수인 경우
법원이 낙찰허가 결정을 취소하는 사례는
사실 경매, 공매를 볼 때 최저 낙찰가 등을
보면 낮은 가격에 매우 흥분하게 됩니다.
낙찰 받으면 바로 수익을 낼 것 같은,
바로 입주할 것 같은 착각을 하곤 하죠.
하지만 서류상, 인터넷 상의 정보 이외에
현장방문을 통한 물건에 대한 정보확인이
이 콘텐츠에 대해 어떻게 생각하시나요?
