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이 더위에 지방 부동산 찬바람 왜?

매매가 변동률을 통해 본 지방 부동산 시장 현주소

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‘역변’이란 인터넷 신조어로 
연예인의 외모가 시간이 지나면서
망가지는 현상을 가리킬 때 쓰는 말입니다. 

최근 지방 부동산 시장의 흐름을 보면
변심을 넘어서 '역변’이란 표현도
어색하지 않을 정도 입니다.

이 더위에도 지방 부동산 시장은
냉기가 급속히 확산되는 모습입니다.

올해 5월말까지 보합세를 기록한
지방광역시는 작년 같은 기간에는
2.34% 상승했었습니다.

이후 하반기 6개월 동안엔
2.97% 상승률을 기록했죠.

광역시를 제외한 지방도 작년 1~5월에는
0.81%, 하반기에는 1.03% 상승률을
기록했으나 올해는 -0.15%로 하락세로
돌아섰습니다.

작년 하반기 변동률과 비교해 봐도
올해 상황은 분명 좋아 보이지 않습니다.

이 기간 지방광역시 가운데
부산과 울산을 제외하고 대구(-1.21%),
광주(-0.08%), 대전(-0.05%) 3개 광역시는
모두 하락세로 돌아섰습니다.

대구에서는 달성군(1.54%), 
달서구(-1.44%)의 하락세가 두드러졌는데요.

달성군은 올해에만 1만가구가 넘는
입주물량이 대거 쏟아지고
달서구 역시 3,000가구가 넘는 물량이
입주해 약세가 이어지고 있습니다.

광주에선 올해 4,800여가구가 입주하는
서구가 -0.26%를 기록하며
약세를  기록했습니다. 

대전은 세종시와의 교통여건이 개선되는데다
유성구, 서구 등으로 올해 약 3,000여가구에
달하는 입주물량이 이어지면서
약세가 이어지고 있습니다.
울산은 플러스변동률을 기록했습니다만
현대중공업이 위치한 울산 동구의 경우
-1.04% 변동률을 기록해 경기침체를
실감하고 있습니다.

중부권인 충북, 충남 모두 마이너스
변동률로 전환 됐습니다. 

충북에서는 청주의 하락세가 두드러졌습니다.
청주는 인구증가 없이 아파트 공급이
비교적 꾸준하게 이뤄졌습니다.

입주물량도 올해 4,600여가구 등
매년 3,000~5,000가구가 입주해 소화가
되지 않고 있는 상황입니다.

충남의 경우 천안(-0.55%), 아산(-0.50%) 등의
하락세가 두드러졌는데요.

이들 지역 역시 지난해부터 입주물 량이
대거 쏟아지고 있습니다.

천안은 올해 8,000여가구를 비롯해
아산은 최근 3년새 약 9,000여가구의
입주가 이어졌습니다.

천안은 내년 이후로도 많은 입주가
예정돼 있어 하락세가 길어질 가능성이 높습니다.

호남권도 지역 경제 기반이 되는 산업이
위축되면서 부동산 시장도 약세를
 보이고 있습니다. 

전북 군산의 경우 현대중공업 군산조선소,
두산인프라코어, 한국지엠 같은 대기업들은
물론 관련 협력업체들도 상황이 좋지 못합니다.

이들 지역은 중부권이나 수도권 등에 비해
입주물량은 적지만 수요가 유입이 더디고
그럴 만한 상황이 아닌 만큼 약세가
이어질 전망입니다.

경상권도 ‘역변’하는 곳들이 늘고 있습니다.

구미, 경산, 포항, 창원 등은
지난해 같은 기간 모두 플러스변동률을
기록했었으나 올해는 상황이
완전히 바뀌었습니다.

이들 지역 대부분 제조업 등
대규모 기반산업이 위축되면서
약세로 돌아섰습니다.

거제는 지난해에 이어 올해도 마이너스
변동률을 기록했습니다. 

구미는 올해와 내년까지
1만가구가 넘는 물량이 입주할 예정이며
창원은 올해 3,000여가구가 입주하지만
내년부터는 1만가구 이상이 입주를
앞두고 있어 기반산업의 회복이 더딜수록
침체가 길어질 가능성이 높습니다.

반면 기반산업이 회복이 되면
부동산은 빠르게 회복될 수 있습니다.

가입기간, 금액 등의 자격을
갖춰야 하는 1순위자들이 증가해
청약이 1순위에 마감된다는 것은
그만큼 분양시장의 분위기가
나쁘지 않다는 것을 의미합니다.

반대라면 분위기가 썩 좋지 않다는 거죠.

시장 분위기가 좋지 않으면 소비자들은
1순위 청약에 신중해 지는데
이때 프리미엄이 붙을 만한, 실거주하기
좋은 입지 등 인기단지를 중심으로
1순위자들이 몰리게 됩니다.

반면 그렇게 보이지 않는 단지는
1순위자들로부터 외면 받죠.

결국 청약의 양극화가 심해져
이전에 보기 힘든 수준의 높은 청약경쟁률을
기록하는 단지들이 나오겠지만 청약경쟁률이
매우 낮은 단지들은 더욱 증가하게 됩니다.

광역시 가운데 부산은 이같은 현상이
덜한 모습입니다만 대구 등 다른 광역시의 경우
이와 같은 현상이 나타나는 모습입니다.

내부 수요에 의해 많은 의존을 하는
지방 부동산 시장은 인구 유출을 막아야 합니다.

수도권이 많은 주택 공급에도 불구하고
소화가 되는 것은 광역적인 수요
유입이 있기 때문입니다. 

현재 지방은 국내외 경기 상황이

좋지 못하다 보니 특정 산업 의존도가

높은 지역들을 중심으로 주택을 구입할 수요가

유출되는 상황이 발생하고 있습니다.


결국 지금의 산업경기가 적어도

더는 나빠지지 않는다면 심각한 인구유출은

막을 수 있습니다.


부동산 시장의 악화도

방지할 수 있을 것이구요.


다만 지난해부터 이어진 분양물량 증가로

입주물량이 증가하는 2017년

하반기~2019년 사이 국지적으로

매매, 전셋값이 휘청하는 곳들이

증가할 수 있습니다.


다만 그 시기의 경기가 더욱 위축되지 않는다면

회복은 빨라질 수 있을 것이고요.

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