재건축 도급제 vs 지분제 뭐가 다르지?
조회수 2016. 6. 10. 11:30 수정
재건축 사업방식 차이를 알아야 손해 줄인다
부동산 폭등의 원흉으로 지적됐던
재건축은 참여정부 시절 쏟아졌던
규제들로 위축됐습니다.
금융위기를 겪은 MB정부는 부동산시장을
살리기 위해 재건축 관련 규제를 풀어갔지만
결국 이러한 노력은 현 정부에 들어 효과를
보기 시작했습니다.
강남발 재건축 분양이 호조를 보였고
덕분에 재건축 아파트 값이 오르기
시작했습니다.
그동안 추진이 중단됐던 재건축 추진 단지들이
다시 속도를 내기 시작했습니다.
재건축 사업방식은
크게 도급제와 지분제로 나누는데요.
그건 시공사와 조합원간의 이익과
사업 리스크를 누가 떠 안느냐로 결정됩니다.
금융위기 등 수년간 부동산 시장이
위축되면서 재건축 시장에서는 도급제가
대세로 자리 잡았지만 기존 지분제로
시공계약을 채결했던 사업장들은
사업 방식 변경으로 분쟁이
발생하기도 했습니다.
과거 서울 강동구의 여러 단지에서는
확정지분제로 사업을 추진했지만
시공사 측에서 도급제로 사업 전환을
요구하는 바람에 수년간 사업이
지연되기도 했고 시공사가
교체되기도 했습니다.
하지만 최근 재건축 시장 환경이 좋아지면서
사업방식에 대한 조합과 시공사의 고민이
깊어지고 있습니다.
그러면 재건축 사업방식인
도급제, 지분제란 무엇인지
좀더 깊이 살펴볼까요.
첫 번째 도급제
도급제는 조합이 주체가 되는 사업방식입니다.
시공사는 건축 공사비만 받고 공사를
하게 되며 재건축 사업을 통해 발생되는
개발이익은 조합원 몫이 되는 것입니다.
조합에서는 부동산 경기가 좋을 때엔 사업이
이익이 많을 수 있는 도급제를 선호합니다.
두 번째 지분제
지분제는 시공사가 건축부터 분양까지
책임지는 사업입니다.
조합원의 소유지분에 따라 일정비율의
아파트면적을 조합원에게 제공하고 시공사가
잔여 아파트와 상가, 복리시설 등으로
공사비를 충당하고 나머지 개발이익은
모두 시공사의 몫이 되는 것입니다.
시공사 입장에선 경기가 좋지 않으면
지분제로 사업을 하려 하지 않습니다.
조합에게 제공하는 것이 많을 수록
이익이 감소하기 때문입니다.
1. 확정지분제
시공사 선정 시 조합원에게 각각의
소유지분에 따라 무상으로 지분을 보장해
주는 방식입니다.
이때 제시하는 것이 '무상지분율‘ 입니다.
시공사는 시장이 어떻게 되든지
약속한 무상지분율대로 조합원의 지분을
보장해 줘야 합니다.
일반분양이 잘되지 않으면 그만큼 시공사의
사업이익은 줄어들게 됩니다.
부동산시장이 위축되고 불확실 할 때
조합원들이 선호하는 방식이죠.
하지만 시공사의 경우 사업이익이 줄어들기
때문에 품질을 낮춰 사업이익을 보전할 수 있어
아파트품질이 저하될 수 있다는 지적도 있습니다.
2. 변동지분제
변동지분제는 변형지분제라고 불리기도
하는데 사업추진 과정에서 발생할 수 있는
용적률변화, 이주기간의 지연여부,
토지가격평가결가 등에 따라 시공사가
조합원에 약속하는 지분을
변동시킬 수 있도록 하는 계약입니다.
시공사 입장에서 분양에 대한 리스크를
줄일 수 있다는 장점이 있죠.
하지만 지분보상비율의 변동에 대한 원인,
이에 대한 범위를 명확하게 명문화 해 놓지 않으면
조합과 시공사간에 분쟁이 발생하기 쉽습니다.
사업 지연이 불가피해질 수 있습니다.
재건축 사업 진행을 둘러싸고 분쟁도
끊어질 않습니다.
조합원 내부에서 갈등이 빚어져
세력이 갈라서는 경우도 있고
여러 동 중 1~2곳만 따로 떨어져
나오기도 합니다.
재건축을 추진 중인 철산 A단지를
예로 들면 2014년 하반기 B사를 시공사로
선정하면서 조합 내부에서 사업방식을
기존 도급제에서 지분제로 바꾸자는 주장이
강하게 제기된 바 있습니다.
이어 재건축 사업 집행부와 비대위 간
대립이 극심해지면서 조합장 해임 소송으로까지
확산되기도 했습니다.
결국 앞으로의 경기 상황 예측에 따라
최종 사업방식은 선택돼야 할 것입니다.
하지만 재건축 사업이 최소 5년 이상
소요된다는 점을 고려한다면 변수가
많은 시장을 예측한다는 것은 불가능해
보일 수 있습니다.
조합은 전문정비업체와 법률자문 등을 통해
전문성을 갖춰야 시공사와의 협상을
유리하게 가져갈 수 있을 것입니다.
다만 조합이나 시공사 모두 한쪽의 이익만을
주장하면 사업은 진행될 수 없겠죠.
지난해에 이어 분양시장이 호조를
보였습니다만 현재보다는 2년, 3년 뒤
시장을 판단하고 사업방식을 선택해야 합니다.
그런데 왜 이렇게 재건축이
부동산 폭등의 원흉으로 꼽히며
주목 받는 걸까요?
현재 재건축이 추진되는 곳들은
주로 70년대 후반~80년대 준공된 아파트들로
좋은 입지와 오랜 기간 갖춰진 인프라로
주거지로서의 선호도가 높습니다.
아파트만 낡았을 뿐 거주하기 좋은 환경을
갖췄기 때문에 수요층이 매우 두텁습니다.
또한 재건축 추진과정과 준공 후 아파트값이
탄력적으로 오르기 때문에 내집마련과
재테크 모두 충족할 수 있는
부동산이기 때문입니다.
그렇다면 주거환경이 뛰어난
재건축 아파트에 입주할 수 있는 방법은
뭐가 있을지도 한번 살펴볼까요.
첫 번째 재건축 지분 구매
재건축 사업이 초기 단계로 재건축 지분을
구입하는 방법입니다.
앞으로의 사업 추진과정에서 지연 리스크가
있지만 사업 진행이 원활하게 이루어진다면
저렴하게 입주할 수 있다는 장점이 있습니다.
또한 시장 상황을 감안해 현재 도급제로
사업이 되는지, 지분제로 사업이 되는지 파악해
분쟁의 소지가 있어서 사업이 지연될 수
있는 곳은 매입을 피하는 것이 좋습니다.
두 번째 조합원 입주권 구매
재건축 조합원이 입주할 수 있는 권리(입주권)를
매입하는 방법입니다.
동, 호수 추첨이 완료된 입주권은
로열층의 경우 그만큼 프리미엄이 높게
형성되기도 합니다.
또한 입주권은 권리이지만 해당 조합원의
지분 가운데 토지에 대한 취득세가 부과되기
때문에 매입 초기에 비용이
많이 들어가는 편이어서 목돈이 적으면
매입이 어려울 수 있습니다.
세 번째 청약통장 사용
조합원을 제외한 나머지 가구는
분양을 통해 일반인에 공급됩니다.
일반인들은 청약통장을 이용해
분양을 받게 됩니다.
청약의 장점은 계약금 이외에 중도금은
대출로 보유가 가능해 목돈이 많이 들지
않는다는 점입니다.
대신 경쟁이 치열하면 당첨 확률은 낮아진다는
단점이 있습니다.
네 번째 분양권 매입
일반인에 분양된 분양권을 매입하는
방법도 있습니다.
입주권 처럼 권리를 매입하는 방법인데요.
인기 물량은 프리미엄이 형성될 수 있어
계약금 이외에 프리미엄 비용도 초기에
필요할 수 있어 목돈 마련을
고려하셔야 합니다.
최근 재건축발 분양시장이 호황입니다.
상황이 이렇게 되면서 시공사들도
슬그머니 분양가를 인상하는 눈치입니다.
그러면 분양의 경우 가격 경쟁력은
낮아질 수 있는 셈입니다.
목돈을 보유하고 있다면 청약을
고집하기 보다는 조합원 지분
(사업이 상당부분 진행된) 또는
입주권 매입을 고려해 보시는 것도
좋아 보입니다.
조합원분 가운데 사업 추진에 따른
리스크로 인해 시세보다 낮은 수준의
매물들이 분포할 수 있습니다.
이러한 매물은 일반분양이 되면
가격이 좀더 쉽게 오를 수 있습니다.
목돈이 적다면 사업 초기 단계의 재건축
지분도 매입해 둘만 합니다.
사업단계가 진행될 때 가격이 오를
가능성이 높습니다. 하지만 중요한 것은
앞으로의 시장에 대한 본인의 생각입니다.
시장이 불안정 하고 전망이 밝지 않다면
서둘러 매입하는 일은 없어야겠습니다.
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