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‘전세종말’을 고하는 결정적 징후 3가지

경제논리로 풀어본 ‘전세종말론’

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우려가 현실이 되고 있습니다.

본격적인 봄 이사철을 앞두고

전세난을 넘어 ‘전세종말 공포’가

고개를 들고 있습니다.




재건축ㆍ재개발 이주 수요에 서울 도심 내에서

전세를 구하기는 이미 ‘하늘의 별 따기’입니다.

하지만 경제학적 측면에서 보면

전세종말론은 당연한 수순이라는

목소리가 지배적입니다.

그 증후들이 곳곳에서

포착되고 있기 때문입니다.

전세가 자취를 감출 것이라는 첫 번째 근거로

전문가들은 둔화된 아파트값 상승률을 꼽습니다.

12일 부동산인포가 한국은행 통계를 바탕으로

분석해 본 결과 최근 5년 동안 물가는 1.9%,

아파트 매매가는 1.39% 상승했습니다.




아파트값이 물가상승률을 능가한 경우는

두 차례에 불과했고요. 물가상승률만

놓고 봤을 때 아파트를 보유해서 오히려

손해를 봤다는 얘기입니다.

실제 최근 5년간 아파트 매매가 상승세는

과거에 비해 확연하게 떨어졌습니다.

동일 아파트를 2005년과 2010년 시차를

두고 투자한 사례, 함께 보실까요?




직장인 H씨는 2005년 7월,

분당신도시 매화마을 주공3단지 전용 38㎡를

1억5,500만원에 구입했습니다.

당시 전세는 매매가의 50% 수준인

7,500만원. 은행에서 3,000만원을 융자받고

각종 세금 등을 제외한 현금 5,000만원이 들어간

생애 첫 아파트 투자였습니다.

정확히 3년 뒤인 2008년 7월,

H씨는 2억2,750만원에 집을 팔았습니다.

그동안 3,000만원에 대한 은행 이자와 재산세 등

세금을 감안하더라도 현금 5,000만원을 투자해

3년 새 100% 이상의 수익률을 올린 셈이죠.

(양도세 등 제외)

같은 아파트를 2010년 7월,

2억2,000만원에 구입한 G씨.

당시 전세가는 매매가의 50% 수준인

1억1,000만원. 은행에서 4,000만원을 융자받고

각종 구입 비용 등을 제외하고

현금 7,000만원의 투자금이 들어갔습니다.

2년 뒤 2012년, 

G씨는 아파트를 매매하려고 했으나

오히려 구입가보다 1,500만원이나 하락한

2억500만원, 매매를 보류하고 오른

전세가 2,000만원으로 대출금 일부를 

상환하는데  만족해야 했습니다.




그로부터 2년 뒤인 2014년,

아파트를 또 매매하려고 하니 1,000만원이

또 하락한 1억9,500만원, 또다시 매매를 보류하고

전세를 2,000만원 올려 대출금을

상환할 수밖에 없었습니다.

이 아파트의 현재 시세는 5년 전

구입 당시 가격인 2억2,000만원을

겨우 회복한 상태입니다.

그동안 은행에 지불한 이자와
각종 세금 등을 감안하면
최소 1,000만원 이상 올라야 겨우
본전치기를 하는 셈이에요.
7,000만원을 다른 곳에 투자해 얻을 수 있는
기회비용은 진작에 날아간 상태고요.
전세금을 올려 대출을 상환하기는 했지만
계속 보유할 지는 심각하게 고민 중입니다.”
(매화마을 주공3단지 아파트 소유자 G씨)

사례에서 보듯 최근 둔화된 아파트 가격 상승세는

아파트가 투자처로서의 가치를 상실했다는

의미로 해석할 수 있습니다. 

주택산업연구원 K연구원의 말을 들어보겠습니다.
과거에는 집을 사놓으면 무조건
가격이 뛸 거라는 인식이 있었습니다.
2006년도에는 무려 25.82%가 올라 그동안의
물가상승률을 단 한 번에 만회하는
‘부동산 폭등기’가 있었으니까요.
때문에 집값의 절반 가격에 전세를 주고
집을 구입해 집주인과 세입자가 이득을
나눌 수 있는 구조였죠.
하지만 집값이 오르지 않는 상황에서는
얘기가 달라집니다.
세입자에게만 이익이 돌아가는 셈이니까요.”

실제 이와 같은 추세가 지속된다면

매매가에 비해 전세가가 더 높아야 한다는

계산이 나옵니다.

아파트 가격이 오르지 않는다면

집주인 입장에서는 전세를 놓을수록

손해를 보는 구조이기 때문입니다.

예를 들어 볼까요?

1억원에 아파트를 구입해 매매가와 동일한

1억원에 전세입자를 들었다고 가정해 봅시다.

아파트 구입에는 돈이 한 푼도

들지 않았다 하더라도 취득 시 지불한

등기수수료 등과 함께 집주인은

매년 재산세를 비롯해 국민연금,

국민건강보험료 등을 납부해야 합니다.

‘집수리’도 주인의 몫입니다.

반면 1억원에 전세를 들어간 세입자는 어떨까요?

우선 재산세 등 세금으로부터 

자유로울 수 있습니다.

화장실, 싱크대 등 건물 유지 보수에 신경을

안 써도 됩니다. 더불어 글로벌 경제,

금리변동 등 리스크에 노출되지 않고

전세금은 고스란히 돌려 받을 수 있죠.

이런 부동산 구조라면
시세가 1억원인 아파트에 1억500만원에
전세로 들어가도 세입자에게 유리하다고
볼 수 있습니다.
세입자에게만 이익이 되는 일방적인
수익 구조에 응대할 집주인이
과연 얼마나 될까요?
전세가 점점 사라질 수밖에 없는 것이죠.”

(주택산업연구원 K연구원)

‘전세종말론’의 또 다른 근거는

낮은 은행금리입니다.

기준금리가 1%대로 내려앉으면서

전세금을 받아 은행에 예금해도

이자가 얼마 되지 않기 때문인데요.

결과 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 현상이

더욱 급격하게 이뤄질 것이라는 게

업계 전문가들의 공통된 의견입니다.

지난해 은행의 정기예금금리는

1.78%로 1%대로 내려앉았습니다.

반면 한국감정원이 발표한 전국 주택의

전월세전환율, 즉 전세금을 월세로 바꿀 때

적용하는 이율은 6.9%로 나타났습니다.

(2015년 12월 실거래가 신고 기준)




예를 들어 전세금 1억원을 받아

은행에 맡기면 1년에 178만원,

매달 14만8,000원의 이자를 받을 수 있습니다.

반면 같은 금액을 월세로 전환하면

1년에 690만원,

한달에 57만5,000원을 받을 수 있습니다.

월세로 얻을 수 있는 수익이

4배 가량 높은 셈이죠.

월세 물량이 늘어나면 전월세전환율이
현재보다 낮아질 가능성은 있지만
사실상 연 1%대인 은행 예금과는
비교가 되지 않습니다.
현재 전세를 유지하더라도 전세를 끼고
집을 산 초기에 불과할 것이고 점차
월세로 돌려 임대수익을 거두려 할 것입니다.
집주인이라면 뭉칫돈인 전셋값을 받아
은행에 묻어둘 이유가 없는 것이죠.“
(KB은행 부동산팀장)

이런 징후는 고액의 전세가 아파트에서도

포착되고 있습니다.

서울 송파구 잠실동에 위치한 리센츠

전용 84㎡ 얘기인데요.

전세가 높으면 집주인이 전세보증금을

돌려주기 쉽지 않아 비교적

월세 전환이 느렸는데 갈수록

이 같은 법칙이 깨지는 모습입니다.

전셋값이 8억원이 넘을 정도로
보증금 규모가 커서 월세로의 전환이
쉽지 않았습니다.
하지만 기준금리 1% 시대를 맞아
보증부월세(반전세)를 선택하는
집주인이 꾸준히 늘고 있습니다.
전세매물을 찾기 힘들다 보니 어쩔 수 없이
세입자들이 150만~200만원에 달하는
고액 월세를 선택하고 있고요.”

(잠실동 P공인 관계자)

고공행진하는 전세가도

전세종말을 앞당기고 있습니다.

2년 전인 2014년 1월 서울 25개 자치구 중에서

전세가율(매매가격 대비 전세값의 비율)이

70%를 넘은 곳은 성북구, 단 한 곳뿐이었습니다.

2년 지난 올해 1월, 강남구, 용산구 등

4곳을 뺀 21개 자치구의 전세가율이

70%를 넘었습니다. 성북구와 관악구는

 80%를 넘어섰고요.

일례로 지난 1월 성북구 길음동

삼부아파트 전용 59㎡ 1층이 2억5,000만원에

매매됐습니다.

같은 달 동일면적의 7층이 2억6,500만원에

전세 거래가 이뤄졌는데 말이죠.

성북구 종암SK 아파트 59㎡의 경우

2월 최고 2억4,000만원에 전세계약이

체결되면서 실거래가와의 차이가

900만원에 불과했습니다.

전세가율로 따지면 96%가 넘는 수준입니다.

문제는 세입자나 집주인은 물론

이를 중개하는 부동산도

높아진 전세가에 우려를 나타내고 있다는

사실입니다.

각각의 입장을 들어보시죠.



집주인이 1억원을 올려달라는데
그러면 매매가와 2천만원 밖에
차이가 안 나요.
당장 1억원을 마련하는 것도 쉽지 않거니와
말로만 듣던 ‘깡통전세’의
위험에 노출되는 셈이죠.
행여 집값이 내려가면 나중에 어떻게 빼요.
차라리 그만큼 월세를 낸다고 집주인과
합의를 봤어요.”

(송파구 P아파트 세입자)
전세금도 나중에 돌려줘야 할 빚이라고
생각하면 무턱대고 오르는 것을
마냥 기뻐할 수만은 없어요.
경기 상황이 어떻게 변동될 지 모르니까요.
수익이나 위험관리차원에서도 전세금을
더 올리느니 월세로 전환하는 것이
더 좋을 듯해서 반전세로 내놨어요.”

(용산구 L아파트 집주인)
매매가와 별로 차이가 없는 전세 물건은
손님에게 권하기 쉽지 않아요.
문제가 발생하면 수수료는
몇 푼이 될 수 있거든요.
위험부담을 떠안느니 차라리 반전세로 돌려서
권하고 있어요.”

(일산 K부동산 관계자)

이에 정부도 점진적으로 월세 주택을

주거의 한 형태로 고착시키기 위해

적극적으로 나서고 있습니다.

기업형 민간임대주택 

‘뉴스테이’ 보급이 그것인데요.

이미 지난해 정부는 뉴스테이

1만4,000호를 공급했으며 올해 5만호,

내년에도 5만6,000가구를 공급할 예정입니다.

이에 2017년까지 총 14만 가구의

뉴스테이를 확보한다는

계획을 세워 놓고 있습니다.

이처럼 사실상 정부마저

전세난 해결 방법의 하나로 '뉴스테이'를 통해

월세 제도의 연착륙을 꾀하는 분위기인데요.

마지막으로 S은행

부동산 자문의원의 말을 들어보시죠.

월세가 보편적 임대차 거래 형태로
자리 잡는 것은 시간 문제입니다.
다만 전세가 우리나라 주택시장에서
월세와 자가소유를 이어주는 ‘사다리 역할’을
해왔음을 볼 때,
전세 감소현상을 경제논리뿐만이 아닌
주거안정과 주거복지 차원으로 접근하는
정부의 적극적인 정책판단도
이루어져야 할 것입니다.”

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리얼캐스트

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