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벌써 집값 폭등 조짐..오세훈發, 서울 재건축·재개발 향방은?

조회수 2021. 5. 6. 09:28 수정
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오세훈 서울시장 체제에서 재건축은 어떻게 흘러갈까

지난 4월 8일, 새로운 서울시장이 취임했습니다. 새 시장 체제에서 서울 부동산은 어떻게 진행될까요? 당선 전 내세웠던 공약을 바탕으로 착착 진행될까요? 아니면 시장 관망만 하다가 흐지부지 사라질까요?


일주일 안에 재건축, 재개발 규제를 풀겠다고 했지만 별다른 소식은 없고 호가만 올라가고 있습니다. 그래서 오늘은 오세훈 시장 체제 하의 서울 재건축, 재개발사업이 어떻게 흘러갈 것인지 이야기해 보고자 합니다.

당선 전 내세웠던 공약은

먼저 오세훈 서울시장이 선거 전 내걸었던 부동산 관련 공약부터 살펴보겠습니다. 그가 내건 공약의 가장 큰 주제는 스피드 주택 공급입니다. 앞으로 5년 동안 총 36만호 공급을 약속했는데요, 이를 위해 재건축, 재개발 민간 사업을 활성화 시켜 18만5,000호를 공급하겠다는 계획입니다. 여기에 구역지정 기준 완화로 10만호, 신규 구역지정으로 3만5,000호를 더 공급하겠다고 했습니다.


구체적인 규제 완화책으로 내세운 것은 안전진단기준 완화, 용적률 및 층수 규제 완화, 소규모 정비사업 활성화 등이 있고 공급책으로는 장기전세주택 확대와 모아주택 도입 등이 있습니다. 모아주택은 소규모 필지를 가진 이웃끼리 공동으로 개발할 수 있게 인센티브를 주는 것으로, 방치된 단독주택을 이용한 소형 재건축 사업으로 3만가구 공급 계획입니다.

과거 시장 재임 시절 추진했던 개발 사업은?

오시장은 2006년부터 2011년까지 5년간 서울시장을 역임한 적이 있는데요. 앞으로의 시장 방향을 가늠해보기 위해선 그때 추진했던 부동산 정책 또한 살펴볼 필요가 있겠죠. 대표적인 것이 한강르네상스 사업과 뉴타운 지정, 장기전세주택 시프트 도입입니다. 여기에 분양 원가 공개와 분양가 상한제, 주택 후분양 도입과 세운상가, 동대문 운동장 철거도 했었고요.


한강르네상스 사업으로 초고층 아파트 건설 등을 추진하다가 2011년 무상급식 주민투표 때 사퇴하고 다음 시장에게 사업을 넘겨줬습니다. 이번 재임 기간 동안 당시 추진했던 사업들을 풀어나가지 않을까 합니다.


또 이번 공약에서 나온 스피드 주택 7만가구 공급에 대한 내용도 있는데요 이는 과거 서울시장 재직 당시 도입했던 장기전세주택 시프트를 상생주택으로 바꾼 것으로 민간 토지에 공급하는 임차형 공공주택을 말합니다.

공약 이행을 위해 재건축 규제부터 풀기 시작한다면?

그렇다면 공약대로 재건축 규제를 푼다면 어떻게 될까요? 예상할 것도 없이 이미 당선 전부터 움직임이 심상치가 않습니다. 목동과 상계동 같이 오시장이 직접 언급했던 지역은 물론이고 압구정동과 여의도 초기 재건축 단지와 잠실주공5단지 등 그동안 추진이 더뎠던 곳의 호가가 급등하기 시작했습니다.


실제로 압구정동 현대7차의 전용면적 245㎡는 직전 실거래가인 지난 해 10월 67억원보다 13억원이 오른 80억원에 거래되기도 했고 현대2차 160㎡도 직전 실거래가인 지난 해 12월보다 11억원 이상 오른 54억3,000만원에 거래됐습니다.


양천구 목동도 신시가지9와 11단지가 2차 안전진단 심사에서 떨어진 이후 잠잠했다가 다시 호가가 올랐습니다. 신시가지1단지의 전용면적 99㎡는 한달 새 실거래가가 8,000만원 오른 20억5,000만원, 상계동 주공2단지의 전용면적 32㎡는 같은 기간 1,900만원이 오른 5억1,400만원에 거래됐습니다.


앞으로 여의도 시범, 공작 아파트와 은마, 잠실주공5단지 등 중층 재건축 단지들이 발빠르게 사업 진척을 보인다면 단기적으로 기존 아파트 가격 상승은 불가피할 것으로 예상됩니다. 이렇게 된다면 단기적으로 강남권과 가격이 비슷한 마·용·성 지역으로 가격 상승세가 옮겨갈 것으로 예상됩니다.

한강변 재개발 지역은 어떻게 될까

재건축 규제 완화가 서울에 공급을 늘리기 위해 마련된 공약이라면 뉴타운과 한강르네상스 사업은 오시장이 지난 2006년부터 5년간 시장에 있는 동안 해 왔던 정책을 다시 펼칠 사업으로 주목 받고 있습니다. 이에 영등포구 노량진동이나 성동구 성수동, 광진구 자양동 지역이 꿈틀거리고 있습니다.


2009년 당시 오시장은 성수전략정비구역을 지정하고 기부채납 비율을 25%로 늘리는 대신 아파트를 최고 50층 높이로 지을 수 있도록 추진했는데요 하지만 박원순 전 시장에게 넘기면서 35층 층고제한에 막혀 사업이 지연됐었습니다.


한강변 50층 아파트 건설은 다시 추진될 수 있을까요? 서울도시기본계획 즉 서울플랜은 5년에 한번씩 재정비되는데요 현재 수립중인 2040 서울플랜이 연말쯤 나올 것으로 보입니다. 이 플랜에 바로 돌입할 수 있지 않을까 하는 기대감으로 일대 매수 문의가 늘고 있습니다. 하지만 오시장이 1년짜리 임기라 기간 내 사업 절차를 밟을 수 있을지 서울시의회의 다수가 더불어민주당인 상태에서 실현될 지 모르겠다는 회의론도 있습니다.

갑자기 기조를 흔들 순 없다, 결국 ‘일단 멈춤’

이렇듯 새 시장이 취임한지 일주일도 안 돼 시장이 꿈틀댈 조짐이 보이자 우려의 목소리 또한 커지고 있습니다. 가격이 급등하는 이유가 새로운 시장 당선에 있는 것으로 분석되자 오시장은 '신속하면서도 신중한 주택 공급'으로 부동산 정책 노선을 변경했습니다.


투자수요 유입으로 시장 불안이 가중될 가능성이 있어 기존 부동산 기조를 흔들 수는 없으니 당분간 집값 자극을 최소화 하기 위해 규제책에 힘을 싣는 것입니다. 오시장은 부동산 이상 거래 조사를 지시했는데요 국토교통부 실거래 조사와 별개로 최근 가격이 급등한 아파트 실거래가에 대해 전수 조사해 집값 불안을 잡으려는 것으로 해석됩니다.


또한 지난 21일 서울시는 압구정 24개, 여의도 16개, 목동 14개 아파트 단지와 성수동 정비구역 등 총 4곳을 토지거래허가구역으로 추가 지정했습니다. 결국 투기 신호가 울리는 것 같으니 초기 진화를 해 보겠다는 건데요, 이와 별개로 오시장은 문대통령에게 여의도 시범아파트 안전진단 문제를 완화할 것을 요구하기도 했다네요.

신중하지만 신속하게, 두 마리 토끼 잡을 수 있을까

오시장은 기본적으로 ‘공급을 많이 해야 집값이 잡힌다’는 논리를 가지고 있습니다. 강남에 더이상 새로운 주택이 공급될 기미가 없으니 기존 집을 사게 되고 강남 집값 상승이 서울 전체로, 나아가 수도권과 지방으로 퍼진 것이라고 보고 있습니다. 단기적인 가격 상승은 피할 수 없지만 장기적으론 공급을 늘려 안정화를 꾀하는 정책을 펼치겠다는 겁니다.


하지만 시장 마음대로 규제를 풀 수 있는 것에는 한계가 있다는 지적이 있습니다. 공약을 실행하기 위해서는 국회와 국토교통부, 서울시의회의 동의가 필요하고 민간 재개발, 재건축 활성화나 뉴타운 정상화는 현 정부의 기조와는 상충되는 부분이 있어 실제로 실현될 수 있을지 의문입니다. 짧은 임기로 사업이 진척을 보이기는 무리라는 의견도 많고요.


과연 새로운 시장은 공약대로 공급 활성화와 시장 안정화 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있을까요? 구관이 명관이 될지는 앞으로 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.


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