리얼캐스트

아파트에 집중된 정부의 부동산 규제 강화로 수익형 부동산 시장에 반사이익 기대감이 감지되고 있습니다. 특히나 월세 수입으로 안정적인 소득을 올릴 수 있는 상가시장에 눈을 돌리고 있는 이들이 점차 늘고 있는 모습입니다.

기준금리가 역대 최저인 0.5%로 낮춰지면서 제로금리 시대가 이어지고 있는 것도 상업시설이 유망 투자처로 주목받으며 각광받는 이유입니다. 실제 한국감정원 자료에 따르면 올해 상반기 거래된 상업·업무용 부동산은 15만6,031호로 지난해 상반기 거래량인 14만4,200호보다 8.2% 증가했습니다.

최근 분양한 상가의 우수한 성적도 그 방증입니다. 지난 6월 서울 여의도에 공급된 힐스테이트 여의도 파인루체 단지 내 상가인 지하 1층~지상 2층 규모의 힐스에비뉴 여의도 상가는 계약당일 모든 실이 주인을 찾았습니다. 

늘어난 투자 수요층에 맞춰 건설사들은 공급을 크게 늘렸습니다. 부동산114에 따르면 전국 상가 분양물량은 지난 2013년만해도 8,900여실에 불과했지만 2018년엔 1만9,884실까지 증가했고, 올 상반기에도 6,677실이 공급됐습니다. 특히나 수도권 지역에 많은 물량이 몰렸는데요. 지난 5년간 수도권에 나온 상가 분양물량은 전국 전체 물량 중 77.6%나 차지하며 타지역 대비 압도적인 공급량을 보였습니다.

게다가 최근에는 주춤했던 코로나19 바이러스가 다시 재확산되며 사회적 거리두기가 행해지다보니 소비시장 자체가 위축된 분위기를 보이고 있습니다. 그러나 탁월한 고정수요는 물론, 인근 지역에서 유입되는 광역수요를 갖춘 지역은 어려운 상황 속에서도 승승장구를 이어가고 있죠. 대표적인 지역 중 하나가 송도국제도시입니다.

송도국제도시의 경우 인천 전체에 공급된 상가 물량 중 높은 비중을 차지합니다. 올 상반기 인천에 공급된 상가 중 5분의 1 가까운 물량도 송도에서 나온 것들입니다. 그러나 송도국제도시는 대규모 주거단지가 형성되어 있어 고정적인 수요를 갖추고 있습니다. 여기에 대규모 상업시설을 중심으로 유입되는 광역수요도 함께 누릴 수 있는 장점이 있죠. 실제로 트리플스트리트, 코스트코 송도점 등 대규모 상업시설이 성황리에 영업을 이어가고 있습니다. 이처럼 고정적인 수요를 누릴 수 있지만, 공급은 늘어나면서 투자자들은 보다 확실한 수익을 얻을 수 있는 특화 상업시설에 관심을 갖기 시작했습니다.

업계 한 관계자는 “송도는 탁월한 배후수요를 누릴 수 있는 곳이지만, 상가 분양 물량이 몰리면서 수요자들 사이에서는 리스크를 조금이라도 줄일 수 있는 특화 상가에 관심을 보이고 있고, 실제로 확실한 수요와 테마가 있는 상가들은 어려운 시국 속에서도 좋은 분양성적을 거두고 있다”고 말했습니다. 

상가투자 리스크를 극복하기 위해선 ‘똘똘한 한 채’를 선별하는 안목이 필요하다는 얘기입니다. 그렇다면 그러한 상가를 찾아내는, 상가투자의 선별 조건은 무엇일까요? 전문가들은 확실한 입지와 차별화된 상품화로 고정수요가 탄탄한 곳인지 살펴보아야 한다고 조언합니다. 특히 신도시, 뉴타운처럼 풍부한 배후수요가 입증된 곳은 안정적인 투자처로 꼽힙니다.

대규모 상업시설 접근성도 살펴보아야 할 필수 항목입니다. 지역을 대표하는 대규모 상업시설이나 상권과 가까우면 자연스럽게 상업시설을 방문하는 유동 인구가 모이고 주변 지역으로 상권도 확장되는 시너지 효과를 얻을 수 있어섭니다. 또 탄탄한 앵커테넌트를 확보했는지도 살펴봐야 합니다. 집객능력이 있는 우량 임차인을 일컫는 앵커테넌트가 있다면 그들이 상권의 활성화를 유도해 건물의 가치를 올려주고 임대 수익까지 견고하게 지켜주기 때문입니다.

단순히 사람이 많이 지나다니기만 해서는 의미가 없습니다. 때문에 유동인구보다 중요한 것이 정주성인데요. 인근에 대형 공원이나 광장, 분수대 등이 있다면 상가의 정주성을 높여주기에 유의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

최근 부상하는 입지는 의세권입니다. 의세권은 대형 의료시설이 근접해 있어 우수한 의료 서비스를 받을 수 있는 지역을 의미하는데요. 100세 시대! 건강에 대한 관심이 높아진 덕분에 의세권 상가는 연일 활성화 추세입니다. 시간과 요일을 가리지 않는 24시간 상권으로 불립니다. 의료시설을 내방하는 환자와 보호자, 임직원 등 확실한 고정수요가 있기 때문이죠.

게다가 다수의 의료시설은 물론, 의료시설과 함께 들어서는 약국과 대기시간을 보낼 수 있는 카페 등 다양한 업종이 입주할 수 있어 공실 가능성도 낮은 편입니다. 특히나 최근 코로나19 사태가 장기화되며 건강에 대한 관심이 점점 더 커지고 있는 터라 의세권 상가 인기 역시 하루게 다르게 높아지고 있습니다.

이러한 항목들이 중첩될수록 해당 상업시설의 프리미엄은 더해집니다. 송도 핵심 상권인코스트코 송도점 바로 옆에 들어서는 닥터플러스몰은 앞서 언급한 상업시설의 핵심 흥행요소를 모두 갖추고 있어 주목받고 있습니다. 우선, 7,644세대 규모의 대형 주거단지 배후수요를 품고 있습니다. 인근에 상가가 많지 않아 독점 입지에 가깝습니다. 또, 인천에서 단 하나뿐인 대형 마트 코스트코 송도점 바로 옆에 위치해 광역수요 유입 및 시너지 상권의 장점까지 누릴 수 있죠. 여기에 대면형 상가로 들어서 탁월한 가시성은 물론 유동인구가 쉬운 상가설계를 갖추고 있고 중앙광장도 들어설 예정으로 체류시간을 늘리는 효과까지 누릴 수 있습니다.

무엇보다 메디컬 특화상가라는 특징이 있습니다. 닥터플러스몰이 입지한 곳엔 송도를 대표하며 연 10만명 이상이 찾는 송도 최대규모의 의료시설인 플러스병원의 확장 이전이 예정돼 있습니다. 특히나 송도는 대규모 의료시설이 희소한 만큼 압도적인 프리미엄을 누릴 수 있을 전망입니다.

제로금리가 현실화되면서 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있습니다. 업계 관계자들은 지역과 공실률 등을 살펴보고 신중하게 접근할 필요가 있다고 조언하는데요. 끝으로 부동산 전문가의 의견 들어보시죠.

“가격면에서 부담이 큰 서울지역보다 경기·인천 지역 수익형 부동산의 인기가 높습니다. 입지, 선호도, 개발 호재, 서울 접근성 등 상권의 성장 가능성까지 꼼꼼하게 살펴보고, 특히 요즘처럼 경기 침체 상황에서는 공실을 줄일 수 있는 풍부한 배후수요를 지녔는지를 반드시 체크해봐야 합니다.”