리얼캐스트

정부는 1994년, 임차인의 안정적인 주거를 위해 임대등록제를 도입했습니다. 자발적으로 임대 등록을 한 사업자에게는 공적 의무를 부여하는 대신, 취득세, 재산세, 임대소득세 등 다양한 세제 혜택을 제공했는데요. 임차인의 실질적 권리 보호를 위해 임대사업자가 공적 의무를 제대로 수행하고 있는지 살필 계획이라고 합니다.

점검대상은 지난 7월 기준으로 임대사업자가 보유 중인 등록임대주택에 한하며, 점검 범위는 최근 5년 이내입니다. 임대사업자의 공적 의무를 전반적으로 점검하지만, 핵심 의무사항인 임대의무기간 준수, 임대료 증액 제한, 임대차계약 신고 등을 중점적으로 조사할 계획입니다. 또한 최근 주택가격이 크게 상승한 지역은 점검 상황을 심화 관리할 것이라 밝혔습니다.

합동 점검을 통해 위반행위가 적발된 사업자는 과태료 부과 및 등록 말소, 세제 혜택 환수 등의 조치를 취할 예정입니다. 정부는 합동 점검을 추진하기에 앞서 정부는 자율 시정 기회를 부여하고자 지난 3월부터 6월까지 임대차계약 미신고 등에 대한 자진신고 기간을 운영했는데요. 자진신고 기간 내 신고했을 경우 과태료 부과가 면제됩니다.

그렇다면 임대사업자의 공적 의무는 어떤 것들이 있을까요? 임대사업자는 임대차계약 전후로 총 9가지 의무를 수행해야 합니다. 공적 의무 위반 시 과태료는 최대 3,000만원 이하 수준의 과태료를 부과하게 됩니다. 과태료가 가장 높은 공적 의무는 임대차계약 후 주어지는 의무인데요. 임대료 증액 제한, 임대의무기간 준수, 임대차계약 유지 등의 의무가 있습니다.

임대료 증액 제한 의무는 임대인이 임대료를 증액하려는 경우, 임대료의 5% 범위를 초과할 수 없다는 내용입니다. 또한 임대차계약이나 약정한 임대료에 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다. 만약 임차인이 증액 비율을 초과한 임대료를 지급했다면, 지급한 임대료에 대한 반환을 청구할 수 있습니다. 임대료 증액 제한 의무는 위반 시 3,000만원 이하의 벌금이 부과됩니다.

임대의무기간 준수 의무는 임대의무기간 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나 무단으로 양도하는 경우에 과태료가 부과됩니다. 보유한 임대주택당 3,000만원 이하의 과태료가 부과되니 위반행위 주택이 많을 시 가장 큰 과태료를 내게 됩니다. 임대차계약 유지 의무는 월 임대료 3개월 연체, 부대시설 고의 파손 등의 귀책사유 없이 임차인에게 임대차계약 해지통보 및 재계약을 거절하는 경우에 1,000만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

공적 의무 위반행위가 여러 건 중복되는 경우 각각의 과태료를 모두 내야 하는 것은 아닙니다. 위반한 의무 중 가장 큰 금액의 위반 과태료만 내게 되는데요. 가령 등록임대주택 A가 임대료 증액 제한, 임대차계약 신고 의무를 중복으로 위반하여, 위반 당시 과태료를 각각 500만원, 1,000만원을 부과받았을 경우, 더 높은 금액인 1,000만원만 부과됩니다.

다만 임대사업자가 의무 위반행위가 있는 등록임대주택을 여러 시•군•구청에 다수 보유하고 있으면 상황이 달라집니다. 예를 들어 임대사업자가 보유한 A 지역의 A 등록임대주택과 B 지역의 B 등록임대주택 모두 임대료 증액 제한 의무를 위반하였을 경우 A, B 지자체 모두에게 과태료를 내야 합니다.

또한 과태료는 사유에 따라 가중되거나 낮아집니다. 법 위반 상태의 기간이 6개월 이상이거나 위반 내용이 중대하여 임차인에게 큰 손해를 끼쳤을 경우 최대 50% 가중 가능합니다. 반면 사소한 부주의로 인한 위반이거나 위반행위를 즉시 시정하였을 경우에는 최대 50% 과태료가 낮아집니다.

국토부 관계자는 “올해 최초 추진되는 등록임대사업자 대상 의무위반 합동 점검을 통해 부실 사업자 퇴출 및 임대등록제의 내실 있는 운영이 가능해질 것”이라 전망했는데요. 임대사업자 L 씨는 “정부가 임대사업자에 대한 혜택은 축소하면서, 의무만 잔뜩 강화하고 있다”며 불만을 표출했습니다. 정부와 임대사업자 간의 갈등이 고조되고 있는 가운데 앞으로 임대사업자 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지 귀추가 주목됩니다.