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믿고 사던 강남, 이제 걸러야 하나? 강남3구 집값 하락폭 커져

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강남 집값 얼마나 떨어졌을까?

경기 위기에도 높은 몸값을 자랑하던 강남이 흔들리고 있습니다. 강남3구(강남·서초·송파구) 집값이 몇 주째 하향 곡선을 그리고 있는 것인데요. 지난 1월 20일 기준으로 강남구는 전주대비 -0.02%, 서초구는 전주대비 -0.01%, 송파구는 전주대비 -0.01%를 시작으로 아파트 매매가격지수가 하락하기 시작했습니다.


이는 지금도 계속 되고 있는데요. 현재(3월 9일 기준) 강남3구(강남·서초·송파구)의 아파트 매매가격지수 하락폭은 더욱 커졌습니다. 강남3구 모두 전주(3월 2일 주간)대비 -0.06%의 변동률을 기록, 하락장이 이어지면서 부동산 안전지대였던 강남불패의 입지가 뒤흔들리고 있습니다. 반면 노원구, 구로구, 금천구 등은 집값 상승세를 보이고 있는데요. 이처럼 서울 주요 구별 상반된 집값 변동률을 보이는 이유가 뭘까요?

하향세 찍고 있는 강남, 그 원인은?

잘 나가던 강남3구 집값이 하락세를 보이고 서울 변두리로 여겨졌던 외곽 지역 집값이 상향세를 보이는 주요 원인으로 꼽히고 있는 것은 부동산 정책에 있습니다. 현 정부는 서울의 고가주택 안정화를 위해 강력한 부동산 규제를 펼치고 있기 때문입니다.


고가주택 보유세를 늘리고, 9억원 초과 아파트 매입 시 자금조달계획서를 전보다 훨씬 까다롭게 작성할 뿐만 아니라 15종에 이르는 증빙자료를 제출하도록 하는 등 고가 주택 소유자들에게 강력한 부동산 규제를 적용했습니다. 


공동주택 공시 가격도 고가주택 위주로 현실화율이 적용되어 공시가격 상승률도 강남3구 등 그간 집값이 가파르게 뛴 지역 중심으로 많이 오른데다 세 부담도 커져 매수자가 대폭 줄어든 모습입니다. 그러니 당연히 집값도 하락세를 보이고 불안해진 매도자는 급매물을 내놓기도 하고 있습니다.


강력한 부동산 정책에 강남3구 아파트 시장이 얼어버리자, 강남권이 아닌 다른 지역구로 그 관심은 옮겨지고 있습니다. 특히, 교통 호재를 지니고 있으면서도 9억원 이하 주택이 다수 포진되어 있는 노원구, 구로구, 금천구 등의 지역구에 대한 선호도는 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 이는 아파트 거래량에서도 확인할 수 있습니다.

2019년 12월 강남구는 863건의 아파트 거래가 있었지만, 2020년 1월에는 409건, 2월에는 194건의 아파트 거래만 이루어졌습니다. 두 달 만에 아파트 거래가 78% 감소한 것입니다. 하지만 강북구의 경우 2019년 12월 179건이었던 아파트 거래가 2020년 1월 370건, 2월 239건으로 2배 가까이 늘었습니다. 아파트 거래량만 봐도 강남권에 몰려있던 부동산 거래가 호재를 지니고 있는 다른 서울 지역구로 옮겨가고 있는 것을 알 수 있습니다.


강력한 부동산 규제만큼이나 강남3구 부동산 시장에 영향을 주고 있는 것이 있습니다. 그 원인은 코로나 바이러스인데요. 국제보건기구 WHO가 코로나 바이러스 사태를 판데믹 단계로 상향하면서, 한국 경제 시장 전체가 하향세를 보이고 있습니다. 주식시장의 경우 사상 초유로 서킷, 사이드카가 동시 발동까지 된 상태인데요. 이로 인해, 국내 부동산 시장도 침체될 가능성이 높아지고 있어 현재 부동산 거래를 하기보다는 상황이 안정될 때까지 기다리려는 이들이 늘어나고 있습니다.

호가 높았던 잠실, 지금은 4억원이나 떨어져

부동산 규제, 코로나 바이러스 사태로 인해 하향세를 보이고 있는 강남3구의 현 상황은 어떨까요?


대단지로 유명한 잠실의 파크리오 아파트 인근에 위치한 A 공인중개사는 현재 나온 아파트 매물 호가, 거래에 대한 질문에 “요즘 워낙 코로나 바이러스 때문에 물건을 잘 내놓지도 않고, 보러 오는 사람도 적다. 뉴스에 부동산에 집 보러 온 사람이 코로나 바이러스 확진자 였던 게 뜨지 않았나. 그래서 그런지 지금 부동산 거래가 활발하지는 않다. 그리고 부동산 규제도 있다 보니, 매물 가격대도 낮게 나오고 있다. 집주인들이 지난 해보다 1억원 정도는 싸게 내놓고 있는데 거래가 많지는 않다”라며 얼어버린 잠실 부동산 시장을 전했습니다.


이는 잠실에만 해당되는 이야기가 아닙니다. 지난 해 12월 26억8,000만원에 실거래 된 서초구 반포리체 아파트 전용면적 84㎡는 지난 2월 21억7,000만원에 거래됐습니다. 두 달 만에 5억원이나 가격이 떨어진 것입니다. 


또한, 서울 강남구 대치동에 위치한 대치아이파크 전용면적 114㎡는 지난 해 12월 31억5,000만원에 실거래 됐지만, 지난 1월 30억원으로 실거래됐습니다. 한 달 사이에 아파트 가격이 1억5,000만원 낮게 거래된 것입니다.


이처럼, 강남의 집값 하락은 현장에서도 확연히 느낄 수 있었습니다. 높은 몸값을 자랑하던 강남3구의 집값은 현재 부동산 규제와 코로나 바이러스로 인해 점차 하락 되고 있는데요. 보유세 부담으로 주택 매도에 나서는 다주택자들이 늘어나면 이와 같은 현상은 앞으로도 지속될 것으로 예상되고 있습니다.


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