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강남 ‘반전세’ 비율 급격히 늘어나는 이유는?

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지난 2월 7일 한국감정원이 발표한 자료에 따르면, 준전세 가격지수 변동률이 오름세를 보이고 있습니다. 지난 1월 서울 지역의 전월 대비 준전세 가격지수 변동률은 0.23% 상승했습니다. 서울 내에서도 제일 높은 준전세 가격지수 변동률을 기록한 곳은 강남구인데요. 강남구의 준전세 가격지수 변동률은 서울 전체 평균보다 3배 이상인 0.79% 입니다. 이에 리얼캐스트는 강남구가 유난히 준전세 가격지수 변동률이 급격히 증가하는 이유를 확인해봤습니다.

‘반전세’ 최고치 찍은 강남 4구

준전세 가격지수 변동률 상위에 랭크된 곳을 보면, 강남구 0.79%, 송파구 0.5% 서초구 0.47% 양천구 0.39%, 동작구 0.31% 순으로 강남 4구에 속한 강남구, 송파구, 서초구의 반전세 비율이 늘어나고 있습니다. 특히 제일 높은 준전세 가격지수 변동률을 기록한 강남구는 지난 해 말부터 지금까지 전세 품귀 현상으로도 몸살을 앓았던 지역으로, 정부의 12.16 부동산 정책 시행 이후 계속 부동산 시장의 화제 중심이 되고 있습니다. 서울시 전체 준전세 가격지수 변동률이 0.23%인 것에 반해 강남구는 0.56%나 높은 변동률을 보이고 있어 현재 강남구에 부는 전세 품귀 현상을 더욱 느낄 수 있습니다.


전세 매물이 ‘반전세’ 매물로 바뀌는 것에 있어 제일 큰 피해를 입는 것은 세입자입니다. 전세금의 일부분을 월세로 내기 때문에 전세보다 부담이 있기 때문입니다. 하지만 세입자들의 걱정에도 불구하고, ‘반전세’ 매물의 거래가 원활하게 이뤄지고 있어 강남권의 ‘반전세’ 매물은 더욱 증가될 것으로 보이는데요. 그렇다면, 도대체 무슨 이유로 강남 4구에 ‘반전세’ 열풍이 불고 있는 것일까요?

‘반전세’ 선택하는 이유는 세금 때문이다?

임대인의 ‘반전세’ 선택 이유는 세금 문제가 제일 크다고 볼 수 있습니다. 양도세 실거주 요건 강화, 종합주동산세 및 재산세 기준 변화로 인해 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 주거 시설을 지니고 있는 이들은 세금 문제로 인해 전세 매물을 '반전세' 매물로 돌리고 있는데요. 집값 안정화를 위해 2020년 6월 1일부터 종합부동산세 세율이 인상됩니다 이로 인해, 1가구 2주택자의 종합부동산세 세율이 오르면서, 여러 주책을 소유하고 있던 임대인들은 전세로 수익을 얻는 것이 낮아질 가능성이 높아지자, '반전세'를 택하고 있는 것인데요. 또한 새 학기 이사철을 맞아 '명품 학세권'으로 유명한 강남권 지역의 전세 수요가 늘어나는 것과 변화된 세금 기준으로 인해 임대인들의 부담이 커진 것이 맞물려 더욱 심화되고 있습니다.


이러한 상황은 현장에서 더 확실하게 느껴졌습니다. 대치동에 위치한 A 부동산에서는 전세 매물을 찾는 질문에 “요즘 이사철이라 전세 매물 찾기가 힘들다. 전세 매물이 드문드문 나와도 대기자가 있어 물건이 바로 빠지고 있다.”라며 전세 매물 수요가 적은 상태임을 전했습니다. 또한, ‘반전세’ 매물 증가에 대한 질문에는 “요새 집주인들이 ‘반전세’로 많이 돌리고 있기는 하다. 아무래도 세금 문제도 있고, 전세로는 수익을 얻기 힘들지 않겠나”라며 최근 들어 전세보다 ‘반전세’를 택하고 있는 임대인들이 늘고 있다고 말했습니다.


전세 매물이 줄어들면 세입자들의 고민은 커질 수밖에 없습니다. 강남구만 전세 매물이 없는 것이 아니라 강남 4구 대부분이 전세 매물이 줄어 세입자들은 전세 계약 만료 후가 걱정인데요. 특히 강남구 개포동, 대치동 등에 재건축 공사를 진행하고 있는 아파트 단지들도 많아 전세 매물 물량은 재건축 단지 분양 전까지 제대로 공급되지 않을 것으로 예상됩니다.

늘어나는 ‘반전세’에 세입자는 불안

전세 매물이 귀해지면서 '반전세' 거래도 호황을 누리고 있습니다. 이로 인해, 세입자들의 걱정은 이만저만이 아닙니다. '반전세'는 세입자가 임대인의 세금을 부담하는 것이나 다름 없기 때문입니다. 전세로 계약할 시 임대인에게 세금 부담이 주어지지만, '반전세'로 계약한다면, 임차인이 임대인의 세금을 월세로 지급하는 것이기 때문입니다. 무엇보다 12.16 부동산 정책으로 입주 물량 공급이 원활하게 이루어지지 않으면 전셋값 상승, '반전세' 비율 상승이 더욱 심화될 것으로 예상돼 전세 세입자들의 고민은 깊어지고 있습니다.


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