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지난 4월 29일 국토교통부가 공개한 2019년 1월 1일 기준 전국 공동주택 1339만호 공시가격에 따르면 경기도 과천시가 작년 대비 23.41% 상승으로 전국 1위를 기록했습니다. 전국 평균 상승률(5.24%)과는 무려 18.17%의 차이를 보였습니다. 특히 과천시는 지난 해 9.9% 상승률을 기록한 것에 비해 13.51%p나 큰 폭의 상승으로 화제를 모았습니다.

도대체 과천시가 공동주택 공시가 상승률 1위를 차지할 수 있었던 이유는 뭘까요? 과천의 공시가 상승에 제일 큰 공로를 세운 것은 대규모 재건축에 있습니다. 과천 주공 아파트 1~12단지 모두 재건축에 들어가면서 과천시가 호재를 제대로 맞이했습니다. 무엇보다 과천시는 서울 강남 지역과 인접해 있어 ‘준강남’이라고 불리는 인기 지역인데다 녹지도 풍부한 살기 좋은 동네로 정평이 나 있어 재건축 바람이 과천시에게 더 큰 호재를 안겨다 준 것으로 풀이됩니다.

과천시의 경우, 서울 강남권에 인접해 있기 때문에 교통 편의성이 높습니다. 또한 과천시는 서울대공원, 경마공원이 위치해 있어 유동인구가 많습니다. 이로 인해, 상업 시설도 활발한 성향을 보이고 있어 실거주민들에게 서울 못지 않은 편의성을 자랑합니다.

뿐만 아니라 과천은 최근 주거 트렌드로 꼽히고 있는 ‘숲세권’(산이나 공원 같은 녹지와 인접한 주거 지역)에도 해당됩니다. 관악산과 청계산으로 둘러 쌓인 과천시는 서울 강남권과 인접하면서도 쾌적성을 지니고 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

과천은 현재 과천택지지구 조성, 과천지식정보타운 개발 등 다양한 사업이 진행되고 있어 많은 이들의 이목을 집중시키고 있는데요. 과천지식정보타운은 대림산업, KT&G, 넷마블, 코오롱글로벌 등 국내 굴지의 대기업부터 유망 중소기업까지 21개 대형사가 컨소시엄을 구성, 입주 계약을 체결했습니다. 이는 과천시의 일자리 또한 늘릴 것으로 예상됩니다.

다양한 생활 편의성이 높은 점도 과천시가 주목을 받는 이유이기도 하지만 제일 큰 이유는 과천시에 대대적인 재건축이 이뤄지고 있다는 점입니다. 현재 과천시는 재건축 열풍이 불고 있습니다.

주공 1·2·4·5·6·7·8·9·10·12 단지 모두 재건축이 진행될 예정입니다. 과천시에 있는 주공 아파트들이 대부분 재건축이 되면서 과천시에 대한 사람들의 관심이 집중되고 있습니다. 특히 재건축 되는 단지들이 세대수가 많은 대단지이기 때문에 더욱 눈길을 끌고 있습니다.

과천 주공 재건축 단지로는 총 12개 단지의 아파트가 있는데요. 1기 재건축 단지인 래미안 에코팰리스(과천주공1단지)와 래미안슈르(과천주공3단지)는 2007년~2008년 입주를 마친 상태고요. 2기 재건축은 내년 또는 내후년 입주를 앞둔 5개 단지(과천주공1,2,6,7,12단지)입니다. 나머지 5개 단지(과천주공4,5,8,9,10단지)가 3기 재건축으로 분류됩니다. 이중 4단지가 내년 이주할 예정으로 3기 재건축 단지 중에서 사업속도가 가장 빠른 편입니다. 재건축 단지 시세는 사업 단계나 대지지분, 입주 주택형 등에 따라 가격대가 다른데요. 사업속도가 빠른 4단지의 경우 10억~12억대, 대지지분이 큰 10단지는 12억~15억원대에 시세가 형성돼 있습니다.

이를 반영하듯 호가도 계속 뛰고 실거래 가격도 최고가를 경신 중입니다. 과천시 별양동 주공4단지 전용 73㎡가 그 예인데요. 지난 5월 10억7500만원(13층)에 손바뀜하며 역대 최고가 기록을 썼습니다. 지난해 8월 찍은 이전 최고가(10억원)보다 7500만원 높은 수준입니다. 동일 면적형 현재 매매 시세는 9억6000만~10억원 선이며, 해당 단지 물건의 호가는 12억원까지 형성되어 있습니다.

과천 주공아파트 인근 공인중개소 관계자는 현재 과천시 아파트 거래 문의에 대한 질문에 “지난 달까지는 거래 원하는 고객이 많았는데, 지금은 좀 줄었다. 주공 6단지가 일반분양을 했고 지식정보타운 등 분양대기 중인 곳들도 있어 매수냐 청약이냐를 놓고 고민 중”아라며 조용해진 매수 문의상황을 전했습니다. 또한, 제일 문의가 많은 아파트 단지에 대한 질문에 “어느 한 단지가 특정적으로 문의가 많지는 않다. 골고루 문의가 있는 상황이다. 원래 주공 9단지가 평수가 넓어서 문의가 많았는데, 가격이 너무 올라서 요즘에는 문의가 적다”라고 전했습니다.

과천시는 입주 완료가 된 주공3·11단지를 제외하고, 주공1·2·4·5·6·7·8·9·10·12단지가 현재 재건축이 진행 중인 상태입니다. 특히 그 중에서 9단지는 다른 단지에 비해 더 관심을 받은 아파트 단지입니다. 주공9단지의 경우, 다른 단지에 비해 평수가 넓기 때문인데요. 하지만 계속 가격이 상승해 현재는 주공9단지에 대한 거래가 안정권에 접어들었다는 게 인근 공인관계자들의 전언입니다.

9단지 재건축은 8단지와 함께 진행될 예정입니다. 지금 주공8·9단지 재건축 상황은 준비위원회가 구성되고 있는 상태로 정확히 언제 분양이 시작될 지는 미지수입니다. 주공8·9단지의 분양가는 대략적으로 과천시의 3.3㎡ 평당 시세와 비슷할 것으로 예상됩니다. 과천시의 3.3㎡ 평당 시세는 부동산 114 과천시 아파트 시세변동 추이 자료에 따르면 3,927만원(2019년 4월 기준)으로 거의 4천만원에 가깝습니다.

하지만 현재 국토교통부에서 분양가 규제를 시작해 앞으로 어떤 분양가를 보일지는 정확한 판단이 어렵습니다. 재건축이 진행중인 과천시의 주공 아파트 단지들의 문제는 현재 HUG의 분양가 규제로 인해 주공1단지가 HUG의 분양보증을 받지 않고 후분양을 선택하면서, 다른 재건축 단지도 후분양이 될 가능성이 높아졌다는 것입니다.

공공택지로 분양가상한제 적용을 받고 있는 과천지식정보타운 역시 고분양가 논란으로 인해 분양이 계속 미뤄지고 있습니다. 계속 분양이 미뤄지자 결국, 과천지식정보타운 S9블록의 ‘과천제이드자이’(지난 6월 착공) 아파트 공사를 진행하는 GS건설, S6블록의 ‘과천 푸르지오 벨라르테’(지난 4월 착공) 아파트 공사를 진행하는 대우건설이 공사를 먼저 시작해 후분양이 되는 거 아니냐는 의견이 높아지고 있습니다. 아직 확실히 발표가 난 것은 아니지만, 과천 주공1단지가 후분양을 결정하면서 다른 과천시 아파트 분양에도 큰 영향을 줄 것으로 보입니다.