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벌써 전세의 귀환인가? 2017년 임대차 시장은 어디로

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최근 우리나라만의 독특한 임대차 제도인
전세 제도가 없어질 거라는 전망들이
대세를 이뤘습니다.

그럴 만도 한 것이 전세가 존립할 수 있는
고금리, 고성장(시세차익), 장기 모기지 부재 등
3가지 전제조건이 무너졌기 때문인데요.
최고!
 전문가들은 앞으로 이 같은 조건이
더욱 충족될 수 없는 상황에서
전세의 종말을 예견할 수밖에 없었습니다.

실제로 전세 종말의 예견은 맞아 떨어졌습니다.

통계청이 발표한
2015인구주택총조사를 살펴보면
자가와 월세 비율은 증가한 반면
전세는 줄어들었습니다. 

오케이!
무엇보다 주목할 점은 처음으로
국내에서 월세를 사는 가구의 비중이
전세 가구를 넘어섰다는 것입니다.

월세가구가 전세가구보다 많아진 건
통계청이 관련 통계를 조사하기 시작한
1975년 이후로 처음인데요.

통계청 관계자의 말을 들어보시죠 
“저금리 기조에 따라 집주인들이 전세 가격을 올리거나 전세를 월세로 전환하는 현상이 나타났는데요. 전세 가격 상승세를 부담하기 어려운 계층은 월세로 바꾸고 상대적으로 여유가 있는 계층은 내 집 마련에 나선 것으로 분석됩니다.”

하지만 전세 종말에 대한 전문가들의 예언은
몇 년 뒤로 미뤄야 할 것입니다.

최근 2~3년간 과잉공급 논란에도
줄을 이었던 분양된 새 아파트의 입주가
2017년부터 시작되기 때문입니다.

2017년 전국 아파트 입주물량은
2017년 37만가구에 이를 것으로
조사됐는데요.
  룰루랄라
지난 1999년 36만9541가구 이후
최대 수준입니다.

더욱이 2018년 아파트 입주물량은
이보다 많은 42만 가구에 달할 예정입니다.

오는 1월부터 전국 2만5667가구에 달하는
입주 물량이 쏟아질 것으로 보입니다.

2000년 이후 1월 입주분으로는
가장 많은 물량입니다.

여기에 단독주택과 다세대 주택 입주 물량까지
합치면 실제 입주 예정 물량은 이보다 더
늘어날 전망입니다.

입주 물량 증가로 전세 물량 역시
증가할 것으로 보입니다.

이미 올 임대차 시장에서 월세 비중이
서서히 줄어들고 있어 이러한 가설을
뒷받침하고 있는데요.

자가 비중이 42.1%로 전국 꼴지를 기록한
서울의 경우를 살펴보면요.

월세 비중은 2016년 3월에 최고점을 찍은 이후로
줄어들면서 12월에는 30%대 초반까지 내려왔습니다. 
서울의 아파트 전세가율도
지난 6월 75.1%로 최고점을 찍은 뒤
5개월 연속 하락하고 있는 것도
임대시장의 패러다임이 다시 전세로
바뀔 것이란 관측에 힘을 실어주고 있는데요.

입주 폭탄을 맞는 지역을 중심으로
집주인이 세입자를 구하지 못하는
역전세난이 발생할 가능성도
높아지고 있습니다.

반면 입주물량 증가로 오히려
반전세(준전세) 가 늘어날 것이란
의견도 있습니다.

이는 입주 대란으로 집값이
전세 보증금 아래로 떨어져,
집을 팔아도 전세 보증금을 메울 수 없는
깡통 전세가 속출할 수 있다는 우려로
세입자가 반전세(준전세)로
돌리려고 할 경우입니다.
 
입주물량이 크게 늘어나는 지역에서는
전세물량의 증가로 전세가격하락의
가능성이 높아집니다.

최근 주택가격의 상승을 탄탄하게 받쳐왔던
전세가격이 하락한다면 매매가격 하락으로
직결되어 깡통주택이 속출할 가능성이
높아지는 것이죠.

실제로 2009년 입주대란에도
깡통전세 큰 피해를 본 경험이 있기 때문에
반전세(준전세) 계약이 늘어날 것이란
의견에 대한 설득력을 높이는데요.

2007년 당시 분양가상한제 시행을 앞두고
주택건설사들이 고분양가로 밀어내기
배짱분양에 나선 결과 2009년부터
미분양 급증에 따른 집값 급락과
입주대란의 후유증을 겪었던 사례가
재현될 것이란 우려를 보이고 있는데요.
 
또한 서울 잠실의 경우 2008년도에
재건축 아파트 1만5000여 가구가
대규모 입주하면서 집값이 하락해
깡통 전세 문제가 불거졌었습니다.

올해는 위례신도시에 대규모 입주가
시작되면서 강남 4구인 서울 송파구
잠실권 아파트가 한 달 정도 일시적으로
역전세난을 보이기도 했었습니다.

입주물량이 증가하면 전셋값 하락은
어느 정도 예상이 되는 시나리오인데요.

전세의 월세 전환으로 주거비 부담이 컸던
무주택자에게 전세의 귀환은 난세의 영웅,
가뭄의 단비 같은 존재일 수 밖에 없습니다.

반면 집주인들은 세입자를 구하지 못하는
역전세난을 걱정해야 할
처지에 놓이게 됐습니다.

부동산 전문가 K씨의 말을 들어보시죠. 

"
전세 가격이 매매가의 70%를 넘으면 깡통 전세 위험이 있어 주의해야 합니다. 집값 하락 등으로 보증금을 떼일 우려가 있는 경우를 대비해 전세금 반환을 보증하는 보증보험에 가입하거나 보증금을 낮추고 일부를 월세로 돌리면 주택가격 하락시 보증금을 찾지 못한 가능성이 작아집니다.”

입주 물량이 증가하면 할수록
전세 물량이 쏟아져 나올 텐데요.

물론 지역에 따라 양극화가
뚜렷할 것으로 보입니다.

대부분 입주가 많은 지역을 중심으로
전세가격은 하락세를 보일 것이고
실수요자가 선호하는 입지가 좋은 곳은
일부 상승이나 보합세를
유지할 것으로 보입니다. 
물론 전세물량 증가로 월세시대가
아예 물 건너갔다고 볼 수는 없습니다.

여전히 집주인들이 저금리로
전세보다는 월세를 선호하는 만큼
실물 경기 회복 시 월세 물량은
다시 증가할 것입니다.

마지막으로 부동산 전문가의 말을 들어보시죠
“입주 물량 증가로 세입자 부담이 월세보다는 덜한 전세 물량이 많아진다는 점에서는 무주택자에게는 긍정적인 측면도 있는데요. 다만 역전세난과 깡통전세 공포도 커지고 있는 상황이기 때문에 재무상황과 실수요 여부에 맞춘 임대차 계획이 필요합니다.”

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