리얼캐스트

외국인이 가득한 승합차가 한 동네 주택을 싹쓸이 하는 버스투어.

도심에 입주민 없이 텅 비어있는 비싼 집들이 속출하는 상황.

불과 몇 년 전 캐나다, 호주 등 외국인의 부동산 투자가 성행했던 나라에서 벌어졌던 일입니다. 이런 상황이 벌어진다면 가장 큰 피해자는 무주택 실수요자가 되겠죠.

최근 몇 년간 전국 집값이 급등한 가운데 외국인의 부동산 거래가 늘고 있다는 소식이 들려오면서 이에 분노한 여론이 높아지고 있는데요. 

한국부동산원이 집계한 『건축물 거래 현황』 중 외국인 거래를 확인하니, 이는 어느정도 사실로 보입니다. 여기서 건축물이라 함은 일반적으로 건물이라 불리는 업무ㆍ상업용 건물뿐 아니라 아파트, 다가구주택 같은 주거용 집합 건물도 포함됩니다.

소병훈 더불어민주당 의원이 국토교통부가 제출한 자금조달계획서 내역을 분석한 결과, 특히 2019년에서 2020년 외국인 주택 매입이 가파르게 상승했는데요. 이중 본인이나 가족이 거주하지 않는 임대 비중이 40% 가까이 차지하고 있어 투자수요 비중 역시 높은 것으로 나타났습니다. 외국인이 고가의 강남권 아파트나 건물을 샀다는 뉴스도 심심치 않게 나오고 있죠.

때문에 일각에선 내국인이 역차별을 당하고 있는 것이 아니냐는 의문도 생기고 있습니다. 특히 LTV, DTI 등 주택담보대출 제한으로 인해 내 집 마련이 어려워진 실수요자들의 불만이 높은 데요. 다주택자 또한 취득세, 보유세, 양도소득세 중과 등 주택 관련 세금에 대해 점차 큰 부담을 느끼고 있습니다.

이렇게 내국인의 손발이 묶여 있는 동안 외국인들은 이런 규제망을 피해 국내 부동산을 쇼핑하고 있다는 것이죠. 실제로 그럴까요? 내국인에 대한 각종 규제는 원칙적으로 외국인에게도 적용되나, 문제는 우리 정부가 손을 쓸 수 없는 사각지대가 있다는 것이죠.

일례로 외국인들은 국내금융기관이 아닌 자국이나 다른 해외 금융기관을 통해 국내 규제를 적용 받지 않고 주택구입자금을 차입해 올 수 있습니다. 때문에 부동산 투자자들 사이에선 일부 중국인들이 홍콩 금융기관에서 자금을 동원한다는 소문이 나돌고 있습니다.

또한 국내 부동산을 취득하려는 외국인이 해외에 주택이 있거나, 또는 가족 명의로 국내 주택을 보유하고 있더라도 다주택 규제를 피할 수 있습니다. 우리 정부가 일일이 외국인의 해외주택 보유 여부를 따질 수도 없으며, 외국인은 내국인과 달리 주민등록으로 관리되지 않기 때문에 가족관계 여부를 확인하기도 힘들죠.

그러나 이미 외국인 부동산 투기로 홍역을 치렀던 몇몇 나라들은 아예 주택 취득 자체를 제한하는 방식을 도입했습니다. 호주와 뉴질랜드가 대표적입니다.

호주에선 2017년부터 외국인이 신축 주택이 아닌 기존 주택을 취득하지 못하게 하고 있으며, 신축 취득의 경우에도 외국인투자심의위원회(FIRB) 승인을 받도록 하고 있습니다. 뉴질랜드 역시 2018년 제정된 해외투자법에 따라 외국인에 대해 주거용 부동산 취득에 제한을 두었습니다.

홍콩에선 해외자본 유입으로 인한 부동산 과열로 인해 2015년부터 투자이민제도를 전면 중단하였으며, 비영주권자가 주거용부동산을 취득할 경우 취득 가격의 30% 취등록세를 내도록 하였습니다. 

이런 흐름에 따라 국내에서도 21대 국회 들어, 외국인의 부동산 취득을 제한하려는 움직임이 보이고 있습니다. 대부분 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안으로, 국내 주요지역에 대한 외국인의 부동산 취득을 막는 내용입니다.

그러나 업계에선 이러한 법안 대부분에 대해 실현될 가능성이 낮은 것으로 보고 있습니다. 왜일까요? 현행법과 충돌하기 때문입니다.

처음부터 국내 부동산 시장이 이렇게 개방된 것은 아니었습니다. 이전에는 1961년 제정된 『외국인토지법』에 따라, 허가 방식을 통해 주거에 필요한 최소한의 범위 외에 토지 취득이 제한되었는데요.

1994년 세계화를 추진하며 업무 용도의 토지 취득에 한해 규제가 완화되었습니다. 그리고 IMF 외환위기를 맞아 드디어, 국내 부동산 거래가 사실 상 완전 개방되었습니다. 당시 기업들이 자구책의 일환으로 부동산 및 계열사를 매각하는 일이 많았는데요. 이를 지원하고 외국의 투자를 촉진하는 등의 이유로 추진된 것이죠.

2016년에는 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』로 부동산 인허가 법률이 지금 형태로 일원화되었습니다. 결국 현행법에 따라 외국인은 군사시설보호구역 등 허가구역을 제외한 한국 부동산을 내국인과 차별 없이 신고만으로 취득할 수 있습니다.

게다가 대한민국 헌법 6조 1항에선 “헌법에 의하여 체결ㆍ공포된 조약과 일반적으로 승인된 국제법규는 국내법과 같은 효력을 가진다”고 명시하고 있습니다.

우리나라는 OECD가입국으로 OECD모델조세협약에 따라 국적에 따른 세무상 차별을 둘 수 없습니다. 따라서 섣불리 일괄적인 외국인 규제 정책을 도입하기가 어려운 것이죠.

그러나 국제법 상으로 통용되는 ‘상호주의’에 입각해 소위 “눈에는 눈, 이에는 이”식의 대응이 불가능한 것은 아닙니다.

실제로 『부동산 거래신고법』 제7조에선 이런 상호주의 가치를 담고 있습니다. 자국 토지의 취득을 제한하는 국가에 대해 국내 토지 취득 시 같은 조치를 취할 수 있다고 명시한 것이죠.

일례로 중국, 베트남을 비롯한 공산권 국가에서는 개인의 토지소유를 금하고 있습니다. 그러므로 해당국가에서 주택을 보유한다는 것은 점유권만을 갖고 있다는 뜻과 같죠.

그러나 아시다시피 한국 주택은 아파트의 경우에도 대부분 아파트가 지어진 땅의 대지지분을 갖고 있습니다. 상호주의를 적용하면, 개인 토지소유를 금하는 국적의 외국인의 주택 취득을 상당부분 제한할 수 있겠죠.

2020년 12월, 이미 관련법안은 나왔습니다. 홍석준 국민의힘 의원이 대표 발의한 『부동산 거래신고법 개정안』은 대통령령을 통한 상호주의 적용을 의무화하고, 주거용 부동산의 경우 해당 국가에서 우리 국민에게 허용하는 범위 내에서만 국내 부동산 취득 및 양도를 허용하는 내용으로 이뤄졌습니다.

동시에 일각에선 과잉금지의 원칙, 국제 분쟁 등을 이유로 더욱 신중한 접근을 해야한다는 의견도 나옵니다. 그러나 주거 안정에 대한 국민들의 불안감이 여전한 지금, 외국인 부동산 취득에 대한 논쟁과 규제 요구는 계속될 전망입니다.