리얼캐스트

아파트값이 급등하면서 ‘달리는 호랑이 등에 올라타지 못한’ 수요층의 박탈감은 상당합니다. 때문에 “더 늦으면 영영 못 산다”는 생각에 빌라로 내 집 마련에 나서는 수요자들이 많아지고 있는데요.

한국부동산원 통계를 보면, 2020년 아파트와 단독주택을 제외한 다세대와 연립주택 거래량은 29만707가구로 집계됐습니다. 직전 년도 22만8,075가구보다 무려 6만2,000여 가구나 늘어났는데요. 6만 가구 규모이면 3기신도시 중 남양주 왕숙지구에 계획된 가구와 맞먹는 수치입니다.

빌라 구입이 늘며 피해 사례도 급증하고 있습니다. 정보가 공개되고 정례화된 아파트에 비해 빌라는 정보도 부족하고 고려해야 할 점도 정형화돼 있지 않아서 더욱 그런데요. 그래서 오늘은 빌라 구입시 살펴봐야 할 점을 정리해 봤습니다.

빌라로 눈을 돌린 수요층이라면 대부분 혹하는 부분이 실입주금 ‘0원’ 또는 ‘500만원’이라는 전봇대에 붙은전단지가 아닐까 합니다. 500만원이면 서울에선 3평 의 월세 보증금 수준이죠. 이 금액에 방 3개에 화장실 2개 딸린 집에서 살 수 있다고 하니 혹할만합니다.

하지만 실입주금 0만원에는 함정이 있습니다. 현장 관계자의 목소리를 먼저 들어보시죠.

“전세를 공짜로 살 수 있는 방법이 있어요. 90% 대출 나오는 곳 전세로 들어가시면 됩니다. 그 이자 부분은 저희가 지원해 드리고요.”

네, 실입주금 제로 또는 500만원은 주택담보대출이 막힌 현재 상황에서 그나마 대출이 잘 나오는 전세자금대출을 활용해 세입자로 들어가게 하는 것이었습니다.

문제는 이렇게 전세로 살다가 원치 않게 이 빌라를 떠안을 수 있다는 겁니다. 그것도 다행이라면 다행이고, 더욱 큰 문제는 떠안지도 못하고 전세금도 날리는 거죠. 실제로 이런 빌라에 전세로 들어간 세입자와 어렵게 인터뷰 할 수 있었는데요. 들어보시죠.

“빌라나 이런 집들이 시세가 없다 보니까 제가 1억5,500만원에 전세 계약을 했는데, 이게 제 전세가율을 알 수 없는 거죠. 집값이 이것보다 사실 쌀 수도 있는 거고, 이것보다 비쌀 수도 있는 거지만, 정확히 그거에 대한 정보가 없이 그냥 전세가 1억5,500만원이라고 하고, 등기부등본을 떼어봤는데 근저당이나 이런 게 아무 것도 없으니까, 그 당시에는 ‘문제될 게 없겠구나’하고 계약을 했었죠. 계약을 하고 나서 두 달인가, 석 달 있다가 집 주인이 바뀌었어요. 나중에 보니까 갑구에 집값을 1억5,500만원에 샀더라고요. 전세가에 맞춰 가지고. 그 사람은 돈 한 푼을 안 들이고 집을 산 거죠. 그렇게 집을 보유하고 있다가, 이제 규제 때문에 종부세니 뭐니 이런 게 부담이 커지니까, 자기가 이게 감당이 안 되고. 가지고 있던 집들이 이제 가압류에 들어가기 시작을 하면서 물어보니까 집이 한 500채 있더라고요. 지금 당장은 집 팔리는 것만 기다리고 있는 상황이죠.”

그렇다면 ‘직접 그 집을 사면 안 되는가’라는 생각이 드는데요. 이 질문에는 이렇게 답했습니다.

“그러니까 그것도 안 된대요. 그게 법률구조공단에 물어봤거든요. 그것도 이해 관계가 있는 사람이 사게 되면 그 사해 행위로 잡혀 가지고. 결국에는 집주인이랑 매매계약서를 쓰면, 돈은 집주인한테 이제 가는 거고, 그냥 보증금 저한테 돌려줄 게 계약을 했으니까. 그리고 집은 제가 갖고 있으면, 나라에서 나중에 빼앗아간데요”

그들의 목적은 어떻게든 많은 돈을 단기간에 회수하는 게 목적인 겁니다. 그리고 나 몰라라 하면 그만인 거죠. 

전세 세입자로 들이지 못하면 업자는 또 다른 방법을 제안합니다. 현장의 목소리를 다시 한번 듣겠습니다.

“다 업 계약 써요. 2억원짜리를 업 계약으로 2억5,000만원, 2억6,000만원 정도로”

전세로 못 떠 넘기면 업 계약을 통해 대출을 최대한 뽑는 것이 낮은 실입주금의 비법이었습니다. 업 계약은 다운 계약과 반대되는 개념으로 실제 보다 금액을 높여 계약서를 쓰는 건데요.

예를 들어 매매가가 3억이면, 3억5,000만원에 업 계약서를 쓰는 거죠. 이 서류를 은행에 넣어 주택담보대출비율 70%까지 받으면 2억4,500만원까지 대출이 나오니 5,500만원만 있으면 집 한 채를 사는 겁니다. 계약서상 매매가를 이보다 더 올리면 더 많은 대출을 받을 수 있으니까, 자금 부담이 훨씬 줄어들겠죠.

여기에 나머지 자금은 제2금융권에서 받은 대출로 충당하면, 풀(Full) 대출을 통한 실입주금 0원을 비로소 완성할 수 있습니다. 어차피 초저금리니 은행에 월세 낸다는 셈으로 내 집 마련을 하면 되는 것이죠. 이론대로라면 이보다 좋은 재테크가 없습니다. 이자를 내고 버티다 집값이 더 오르면 그냥 앉아서 돈을 버는 거죠. 

문제는 이렇게 거래되는 빌라 대부분은 정상 거래가 불가능한 물건이라는 겁니다. 업 계약이 가능한 이유는 거래가 많지 않아 은행에서도 적정한 시세 파악이 힘들기 때문인데요. 대출규제가 낮은 수도권 외곽 지역 내 적체된 물량을 소진하기 위해 쓰는 전략이다 보니, 상품성이 떨어지는 경우도 많습니다. 즉, 내가 막상 팔려고 할 때 매매가 안 될 확률이 높다는 겁니다.

또한 적어도 그동안 낸 이자보단 집값을 올려 팔아야 하는데, 그 가격을 다 받을 수 있을지도 의문입니다. 이미 충분히 비싸게 샀을 확률이 높으니까요. 차라리 내가 산 가격보다 더 비싸게 팔릴 것이란 기대도 접어야 정신 건강에 이롭습니다. 

재개발구역 내 신축 빌라도 조심해야 합니다. 권리산정일 이후에 지어진 빌라는 현금청산 대상이 될 수 있기 때문입니다.

권리산정일은 무분별한 지분쪼개기를 막기 위한 제도인데요. 단독주택이나 비주거용 건물을 허물고 여러 개의 입주권이 나올 수 있는 빌라 짓는 행위를 막기 위한 일단의 조치입니다. 지분쪼개기 금지일로 권리산정일을 정해 이후 지어진 빌라는 현금 청산을 하는 거죠.

그런데 권리산정일이 제각각이라는 게 문제입니다. 최근 빌라 시장을 뒤집어놓았던 서울 공공재개발은 권리산정일이 2020년 9월 21일인데요.

이 외에 서울의 경우 기본계획수립일이 2010년 7월15일 이전이라면 구조례, 그 이후라면 신조례를 적용합니다.

이것도 헷갈리는데 신조례, 구조례 적용 지역에 따라 권리산정일도 또 바뀝니다. 신조례는 정비구역 지정고시일 또는 기본계획수립 후 시도지사가 따로 정하는 날을 기준으로 입주권 권리를 산정하고 구조례는 ‘2008년 7월 30일을 기준으로 언제 건축허가 신청을 했느냐’로 권리가 결정됩니다. 여기에 어떤 유형의 쪼개기냐에 따라 또 그 기준점이 달라지죠.

따라서 입주권을 노린다면 해당 지자체의 공보에 올라온 고시 내용을 확인한 후 권리산정일이 언제인지 체크해야 합니다.

실거주가 목적이라면, 공포의 빨간 벽돌집은 피해야 합니다. 빨간 벽돌집은 1980년대 빌라 1세대를 연 장본인입니다.

이런 빌라는 도배 등으로 겉은 멀쩡할 수 있습니다. 하지만 지어진 지 30년이 넘었기 때문에 배선과 배관이 삭았을 확률이 높습니다. 단열, 누수도 취약해서 여름철엔 덥고 겨울철엔 추위와 동파의 위험에 시달릴 수 있습니다. 배관 교체부터 보일러, 창호, 방충망 등 큰 돈 들어가는 수리가 많이 발생할 수 있습니다.

아파트는 전망 좋은 꼭대기층을 선호하지만, 빌라는 그 반대입니다. 건축법상 5층 이하의 건물에는 엘리베이터 설치 의무가 없기 때문입니다.

꼭대기층까지 계단으로 무거운 짐을 옮기기가 쉬운 일은 아닙니다. 아장아장 걷는 어린 자녀가 있으면 당연히 꼭대기층을 선호하지 않을 거고 장년층 어르신들은 무릎 관절 때문에 고층은 엄두도 못 내죠. 안 그래도 환금성이 떨어지고 거래도 드문데, 꼭대기층이라는 제약까지 있으면 더 매매가 안 되기 때문에 제값을 못 받는 경우가 많습니다.

또한 빌라 꼭대기층은 누수와 결로에도 치명적입니다. 구입 전 옥상에 올라가 방수막이 벗겨지지는 않았는지 확인하면 좋겠지만, 육안으로 확인하기 어려운 부분도 있죠.

참고로 옥상 방수 공사를 하려면, 전체 세대의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하고, 전용면적에 따라 분담금을 결정해야 하는 등 절차가 매우 복잡합니다. 

주차공간이 없는 빌라도 피해야 합니다. 1층 필로티 설계로 주차장을 확보하기도 하지만 그래도 빌라는 세대당 1.5대 이상의 주차장을 확보하기 어려운 게 현실입니다.

주변이 빌라촌이라면 더욱 답이 없는데요. 자가용 출퇴근러라면, 저녁 무렵에 집을 보러 가 주차 여유공간을 확인하는 게 좋습니다. 주차 시비는 살인도 부를 수 있습니다.

불법 건축물일 경우, 원상복귀 명령과 함께 벌금을 물 수도 있습니다. 본래 용도에 맞게 쓰이고 있는지, 세대를 쪼개거나 합치지 않았는지 베란다, 옥탑방, 다락방, 창고 등이 개조된 것은 아닌지 살펴야 하는데 이는 건축물대장을 통해 확인할 수 있습니다.

지금까지 아파트 대체재인 빌라에 대해 알아봤는데요. 아파트나 빌라나 내 집 마련이 어려운 것은 매한가지인 것 같습니다. 그래도 올해만큼은 똘똘한 집 장만에 모두 성공하셨으면 좋겠습니다.