리얼캐스트

청약을 통해 내 집 마련을 하는 분들에게는 돌 맞을 얘기지만, 사실 분양권 전매는 적은 금액으로 큰 수익을 볼 수 있는 부동산 투자법입니다. 정부도 이를 잘 알기에 다양한 방법으로 분양권 전매를 제한하고 있는데요.

그래서 오늘은 분양권 전매를 하는 분이라면 관심을 가질만한 영상을 준비해 봤습니다. 분양권 전매가 합법적으로 가능한 비규제지역 분양 단지 얘기입니다. 

현재 수도권 비규제지역은 가평, 양평, 여주, 이천, 연천, 동두천, 포천입니다. 이곳에서 분양하는 단지는 당첨 6개월 이후 분양권 전매가 가능합니다. 이 외에 청약요건이나 대출규제도 비교적 문턱이 낮죠.  

다주택자도 청약이 가능하고 집값의 최대 70%까지 대출 가능합니다. 물론 중도금 대출은 소득 증빙이 되야 합니다. 또한 청약통장 가입 후 1년이 넘으면 세대주뿐 아니라 세대원도 1순위 자격이 됩니다.  

당장 올해 1분기 수도권에서 공급하는 단지만 추려봤는데요. 소개할 단지가 6곳이나 돼 오늘 준비한 영상은 다소 깁니다. 단지별로 타임라인에 정리해 놨으니, 단지별로 찾아보시기 바랍니다.

먼저 소개할 곳은 경기도 가평입니다. 이곳에는 ‘가평자이’와 ‘e편한세상 가평 퍼스트원’이 지난주 사이버 모델하우스를 개관하고 본격 분양에 나섰는데요. 

두 단지는 가평종합운동장을 사이에 두고 불과 700m 거리여서 사실상 입지는 도긴개긴입니다. 가평자이는 도보 10분 거리에, e편한세상 가평 퍼스트원은 도보 25분 거리에 가평역이 있습니다. 도보 25분 거리면 실제로 엄청 먼 거리여서 교통면에서는 가평 자이가 한 수 위죠. 하지만 e편한세상 가평 퍼스트원은 인근에 가평초, 가평중학교가 있고 가평군청 등 가평 시내가 가까워 생활 인프라는 더 편리합니다.  

3.3㎡당 분양가는 두 단지 모두 1천만원 안팎입니다. 가평에서 지난해 10월 공급한 ‘가평 센트럴파크 더스카이’가 가장 최근 공급한 단지인데, 이 단지는 평당 1,119만원에 분양했습니다. 단지 규모로 보나 브랜드로 보나 더 높게 나올 것이라 생각했는데, 우선 가격 경쟁력도 있어 보입니다.  

또한 초기 자금이 적게 들어가는 것 역시 구미가 당기는 부분입니다. 가평자이는 1차 계약금 500만원, e편한세상 가평 퍼스트원은 1,000만원이고 당첨 후, 1차 계약금을 포함해 분양가의 10%를 계약 후 30일 이내에 납부하면 됩니다. 두 단지 모두 중도금 60% 무이자 혜택도 있죠. 두 단지 모두 중도금 2차 납부일 전에 분양권 전매가 가능합니다.  

가평은 서울과 멀지만 가평역에서 ITX노선을 타면 청량리역까지 총 45분이 소요되니까, 1시간대 서울 통근도 가능합니다. 인근에 가평터미널도 위치해 잠실로 향하는 광역버스도 이용할 수 있습니다. 교통이 편리하다고는 하지만 가평의 입지나 관광자원을 고려했을 때, 실수요자 유입보다는 세컨드하우스 수요를 겨냥한 접근과 전략까지 계산에 넣어야 할 것입니다. 

이번에는 양평으로 가보겠습니다. 양평은 비규제지역 풍선효과를 정말 톡톡히 보고 있는데요. 마이너스 프리미엄이 속출했던 지난해 초와 달리 지난해 6.17대책 이후 웃돈이 붙은 단지가 나오고 있습니다. 

또한 양평은 가평보단 서울과 가까워 조심스럽기는 하지만 장기 투자로도 겨냥해볼 수 있을 것 같은데요. 2월 중 ‘양평역 한라비발디’와 ‘더샵 양평 리버뷰(가칭)’가 분양할 예정입니다. 

두 단지 모두 양평역과 가깝고 일부 세대에선 남한강 조망이 가능하다는 강점도 있습니다. 양평역 한라비발디는 단지명에서 알 수 있듯 초역세권 입지입니다. 양평역과의 거리가 직선거리로 300m입니다. 더샵 양평 리버뷰는 언덕에 자리 잡아 남한강을 한눈에 내려다볼 수 있고요.  

이들 단지는 도보권에 있는 양평역을 이용하면, KTX 강릉선을 통해 청량리역까지 28분이면 도착할 수 있습니다. 게다가 화도와 양평을 잇는 수도권 제2순환고속도로가 내년 개통될 예정이며, 서울 양평고속도로도 추진 중이어서 향후 서울 접근성이 좀더 개선될 전망됩니다.  

이 단지와 함께 양평역 일대는 신축 아파트가 속속 들어서고 있습니다. ‘양평 센트럴파크써밋’과 ‘포레나 양평’ 등이 내년부터 차례대로 입주를 앞두고 있습니다. 포레나 양평과 '양평 휴먼빌 센트럴시티' 3.3㎡당 분양가는 각각 1,196만원과 1,139만원이었는데요. 마이너스 프리미엄이 붙던 '앙평 센트럴파크써밋'이 지난해 말 분양가에서 약 2,000만원의 웃돈이 붙어 현재 호가는 4억2,000만원대입니다.  

건설사도 현재 양평이 핫하다는 것을 알기 때문에 올해 분양할 2개 단지 역시 분양가가 마냥 싸게 나오지는 않을 것 같습니다. 또한 작년 9월 분양한 포레나 양평의 경우, 완판까지 석 달 가량 걸렸는데요. 양평의 입지적 특성상 남한강 조망이 가능한 세대는 계약이 금방 체결됐지만, 나머지 저층 세대는 계약 속도가 더뎠다고 합니다. 이번 분양 단지 역시 조망권 확보 여부에 따라 투자가치가 크게 달라지 것이 예상되는 만큼 초기 분양권 전매를 원한다면 동호수에 따른 발 빠른 움직임이 필요해 보입니다.

다음 소개할 단지는 포천 공급 단지인데요. 오는 3월 분양 예정인 ‘포천 금호어울림(가칭)’은 포천 구도심에 5년 만에 선보이는 새 아파트입니다. 포천에서 오랜만에 선보이는 아파트에 지하철 7호선 연장 사업의 수혜로 기대를 모으고 있는 단지인데요.

옥정에서 포천을 잇는 연장선은 지난 2019년 예비타당성 조사를 면제받았으며, 오는 2028년 개통할 예정입니다. 포천역에서 강남구청역까지 2시간30분 걸리던 출퇴근 시간이 1시간으로 단축될 것으로 전망됩니다.

다만 관전포인트는 포천 연장선이 4량과 8량 전동차 중 어느 것으로 결정되느냐입니다. 현재 서울도시철도공사가 7호선 옥정~포천 구간을 기존 8량에서 4량으로 축소하는 방안을 검토 중입니다. 8량으로 직결되면 사업성이 높지만, 4량이 되면 옥정역에서 환승해야 하며, 수송 인원도 적어져 경전철과 다름없게 되죠.

분양가는 아직 미정이지만 지난해 3.3㎡당 934만원에 분양한 ‘포천 모아엘가 리더스파크’보단 입지가 뛰어나, 이보다 높게 책정될 것으로 보입니다. 게다가 포천 1~4지구의 지구단위계획이 예정돼 있어 향후 시세가 더 뛰고, 정주 여건도 크게 개선될 것으로 전망됩니다.

그렇지만 당장의 시세 차익은 미지수입니다. 포천 주택시장이 요지부동인데다가, 주변 시세가 낮기 때문이죠. 각종 호재가 현실화되기까지 상당 기간이 걸린다는 점도 염두에 두어야 할 것입니다.

마지막으로 연천으로 가보겠습니다. 오는 3월 'e편한세상 연천 옥산(가칭)'이 분양할 예정인데요. 공급이 뜸했던 연천에 처음 상륙하는 브랜드 아파트로 입주와 동시에 대장주가 될 것이라는데 이견이 없습니다.

일대 부동산에 따르면 공급이 워낙 뜸한 지역이라 새 아파트로 갈아타려는 수요가 어느 정도 있을 것이라 전망하고 있죠. 2000년 이후 연천에서 공급한 단지는 2018년 분양한 ‘연천 전곡 코아루더클래스’가 유일합니다.  

분양가는 착할 것으로 보입니다. 연천 전곡 코아루 더클래스 분양가가 735만원인 것으로 감안했을 때, 3.3㎡당 분양가는 900만원 미만으로 예상하고 있는데요. 전용 84㎡가 2억원대니까, 웬만한 수도권 전셋값보다 저렴한 것이죠. 다만 주변 시세가 매우 저렴해 큰 시세차익을 볼 수 있을지는 미지수입니다.  

또한 수도권 북부 끝자락인 입지 역시 고려해야 할 부분입니다. 다행히 단지와 500m 거리인 연천역과 동두천역을 연결하는 수도권 복선전철 1호선 연장선이 내년 들어설 예정으로 입지적 한계는 교통호재로 일부 극복할 것으로 보입니다. 전철을 이용하면 의정부역까지 50분, 용산역까지는 1시간 40분이면 도달할 수 있습니다.  

서울 통근자는 다소 부담스럽더라도 동두천, 양주, 의정부 등에 직장을 둔 근로자는 수월하게 출퇴근할 수 있습니다.  

지금까지 1분기 눈여겨볼만한 비규제지역 분양 단지를 살펴봤는데요. 이것저것 재다 보면 기회를 날려 후회가 될 수 있지만, 그렇다고 성급하게 투자를 한다면 한순간에 많은 것을 잃을 수도 있습니다. 고강도 규제가 이어지는 지금, 아무쪼록 안전한 투자로 성공적인 수익을 거두길 기원합니다.