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리얼캐스트

5년 후 강남은 이렇게 바뀝니다

전국민의 애증의 대상 강남. 지금도 좋다고 소문난 강남이 앞으로 더욱 좋아진다고 하는데요. 강남을 더욱 발전시킬 개발 호재는 어떤 것들이 있는지, 강남의 미래를 리얼캐스트가 알아봤습니다.

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눈뜨면 집값 상승, 강남의 매력은?

싸이의 히트곡 덕택에 이제 외국인까지 위력을 알아버린 강남. 종합부동산세와 토지거래허가구역 지정 등 치솟는 강남 집 값을 잡기 위한 각종 노력에도, 매일 같이 신고가 소식이 들려오고 있습니다.


최근에는 그렇지 않아도 좋은 강남이 하필 각종 개발 호재로 더욱 성장하고 있다고 하니, ‘강남 불패론’이 굳건해 지는 분위기입니다. 강남이 왜 이토록 인기이며 어떻게 발전하고 있는지, 리얼캐스트가 알아봤습니다.

일자리가 만든 강남역 신화, 고급 주거 ‘슬세권’으로 진화

보통 강남하면 떠오르는 곳은 일명 ‘강남역 일대’입니다. 강남역 사거리를 기점으로 테헤란로와 강남대로, 서초대로가 교차하는 강남역 일대는 삼성타운이라 불리는 삼성 서초사옥과 함께 고층 오피스 빌딩이 줄지어 있으며, 대기업 계열사와 외국계 지사들이 대거 입주해 있습니다.

‘2030 서울생활권계획’에선 일명 ‘3도심’이라 불리는 3대 업무지구를 명시하고 있는 데요. 그중 강남 업무지구는 강북, 여의도 등 다른 2개 업무지구와 일자리, 소득 규모 면에서 압도적입니다. 2020년 근로소득 연말정산 신고(2019년 귀속분) 현황을 보면, 강남구 급여총계는 14조 9,268억원으로 각각 7조 3,983억원, 2조 5,662억원을 기록한 영등포구, 종로구와 배 이상 차이를 보였습니다. 신고 인원 또한 강남구, 영등포구, 종로구가 20만 9,653명, 17만 948명, 5만 2,689명 순으로 나타났습니다.


때문에 부동산 전문가들이 ‘일자리’를 ‘강남 불패론’의 가장 큰 요인으로 보고 있습니다. 특히 강남역 주변은 업무ㆍ상업지역이라 주거시설이 적은데다, 고소득자가 몰려있다 보니 그만큼 집값이 비싸죠. 

최근에는 강남 역세권에서 차례로 입주하고 있는 서초 우성 재건축 단지 전용 84㎡ 시세가 3.3㎡당 7,000~8,000만원 선에 형성되며 3.3㎡ 당 1억원을 노크하고 있습니다. “오피스텔은 감가가 심해 갈수록 가격이 떨어진다”는 편견과 달리 강남 업무지구와 가까운 고급 오피스텔은 입주 10년이 지났는데도 수십억대 거래가를 기록하고 있습니다.


지난 10월 청담동 피앤폴루스 전용 138㎡ 가 28억원 신고가를 쓴 데 이어, 11월 도곡동 타워팰리스 오피스텔 전용 98㎡ 역시 19억원에 팔리며 전 기록을 갈아치웠습니다. 법인 및 고소득 임차 수요도 많아, 월세도 수백~수천만원대에 형성되었습니다.


이처럼 소비력 높은 인구를 커버할 대형 상권 또한 불야성을 이루고 있습니다. 블루보틀, 쉐이크쉑, 스타벅스 등 글로벌 프랜차이즈와 영화관, 대형서점, 호텔 등이 곳곳에 자리해 이용이 편리합니다.


“강남은 복잡하다, 강남은 시끄러워 살기 힘들다”고는 하지만, 슬리퍼를 신고도 집 앞에서 각종 생활편의를 누릴 수 있는 일명 ‘슬리퍼 생활권’인 것이죠. 

출퇴근 최선호 지역, 다시 모이는 대기업

판교, 마곡 등 대형 업무지구들이 하나 둘 생겨나고 있지만, 강남 업무지구의 아성은 여전합니다. 최근에는 한때 임대료가 너무 비싸다는 이유로 강남을 떠났던 기업들까지 리턴하는 추세이며, 예전부터 강남역 일대 부동산을 갖고 있던 대기업들이 이곳에 복합사옥을 짓기로 계획하면서 그 위세가 더욱 강해질 전망입니다.

강남역 8번 출구, 삼성타운 옆에 있던 물류창고 부지 일대가 그곳인데요. ‘서초로 지구단위계획’에 속한 5개 특별계획구역 중 함께 붙어 있는 4개구역과 기존 삼성타운까지 총 8만 6,000㎡가 새로운 복합업무지구로 거듭날 계획입니다. 이는 GBC부지를 넘어선 규모입니다. 1구역인 길 건너편 서초 진흥 아파트까지 주거지역에서 준주거지역으로 용도 변경되면, 총 10만4,560㎡가 새로운 마천루의 숲을 이루게 됩니다. 이 같은 대규모 오피스 타운이 불러올 경제 효과는 말할 것도 없겠죠.


특히 서초대로변에 자리한 특별계획 3구역의 경우 이곳 특별계획구역 중 가장 넓은 데요. 지구단위계획에 따라 최고 250m 높이 건축이 가능하도록 규제가 완화돼, 63빌딩과 맞먹는 초고층 빌딩이 지어질 예정입니다. 게다가 서초구에서 해당 건물에 스카이 브리지까지 허용한다고 밝히면서, 삼성 서초사옥은 물론 역삼역 앞에 있는 강남 최고층 건물, 강남 파이낸스센터를 뛰어넘는 랜드마크가 될 전망입니다.

이보다 작은 규모의 특별계획 2구역이 3구역 바로 옆에 자리하고 있으며, 4구역과 5구역이 뒤를 받치며 하나의 거대 블록을 형성하고 있죠. 원래 일자리가 많은 마천루 밀집지역에 더 많은 일자리, 더 많은 고층 건물이 생기게 된 것인데요.


기업 입장에서 개발에 따른 자산 가치 상승의 메리트가 가장 큰 지역이기 때문입니다. 게다가 강남역 일대는 1970년 대한민국 메인 고속도로인 경부고속도로, 1982년 서울을 순환하는 2호선 개통 등을 계기로 9호선, 신분당선 등 황금 노선과 각종 도로망, 광역 버스 노선까지 모두 강남역을 중심으로 연결되어 그야말로 사통팔달한 교통을 자랑합니다. 따라서 전국 1위의 100만 유동인구가 몰리는 것은 물론, 서울ㆍ경기권 직장인 입장에선 출퇴근 하기 최상의 위치를 자랑하고 있습니다.

강남 최중심 입지, 동서 호재 흡수하며 ‘메가시티’로 진화

이 지역이 이처럼 발전한 가장 큰 배경은 강남 최중심 입지이기 때문입니다. 1988년 강남대로를 기점으로 서초구가 분구하기 전에는 서초까지 모두 강남구에 속했습니다. 따라서 강남역 일대는 서초와 강남을 잇는 허브이자, 강남권을 통틀어 가장 중심 입지로 통합니다. 이에 최근 강남대로를 중심으로 ‘좌서초 우강남’의 최대 개발호재를 두루 누릴 수 있는 셈입니다.


우선 테헤란로를 통해 이어진 삼성동에선 현대차그룹이 무려 10조원을 주고 산 한국전력부지에 호텔, 컨벤션 센터에 현대기아차계열사들이 입주할 오피스 타워까지 입주하는 GBC(글로벌비즈니스센터)를 짓고 있습니다. 여기에 GTX-AㆍC 두개 노선과 서울지하철 2호선ㆍ9호선, KTX, 위례신사선이 정차하는 영동대로 복합환승센터와 탄천 건너 잠실종합운동장 MICE 개발이 더해집니다. 서울시는 이곳 전체를 ‘국제교류복합지구’로 묶고 지구단위 개발을 추진하고 있습니다.

한편 서초구에선 앞서 설명한 ‘서초로 지구단위계획’과 ‘경부고속도로 지하화’, ‘정보사 부지 개발’ 등이 추진되고 있습니다. 우선 한남IC부터 양재IC까지 이어지는 경부고속도로 지하화는 강남권의 숙원이었습니다. 경부고속도로는 지금의 강남을 있게 한 효자이지만, 지리적으로 붙어 있는 강남 업무지구와 서초동 중심가를 단절시키는 역할을 해왔기 때문인데요.


강남역 주변이 대한민국의 경제ㆍ산업 중심이라면, 서초역과 교대역을 중심으로 한 서초동 법조타운 일대는 대법원, 서울중앙지검 등 대한민국 최고의 권력기관이 모여 있는 곳입니다. 그동안 도로로 막혀있던 두 지역이 서초대로를 통해 하나가 된다면, 그 시너지가 대단할 전망입니다.


‘서리풀지구단위계획 변경안’에 따르면 법원 너머 정보사 부지는 업무시설과 문화예술복합타운으로 탈바꿈합니다. 총 9만 7,000㎡ 부지에 2조 3,000억원이 투입돼, 글로벌 비즈니스 지원시설과 4차산업혁명 클러스터가 조성되는 등 또 다른 업무지구가 형성되는 것이죠. 더불어 공공기여를 통한 미술관 건립 또한 추진됩니다. 근처 예술의 전당, 한전 아트센터까지 일대에 문화 시설이 정말 다양해지고 있습니다.


이처럼 서초대로부터 강남대로, 테헤란로를 통해 하나의 거대 업무ㆍ상업ㆍ문화 기능을 갖춘 메가시티가 조성된다면, 그 파급력은 어마어마할 것으로 예상됩니다.

비싸도 ‘완판’, 품귀현상 심화

이런 호재에 따라 강남역 주변 부동산을 선점하려는 투자자와 실수요자의 발걸음 또한 빨랐습니다. 높은 공급가격에도 분양 신청은 끊이지 않고 있습니다.


2019년 분양한 강남역세권 서초 그랑자이(서초 무지개 재건축)의 경우 최저 분양가 조차 11억 1,900만원(발코니 확장 비용 미포함)으로 9억원을 훌쩍 넘어 중도금 대출이 되지 않았습니다. 그럼에도 불구하고, 평균 42.63대1 경쟁률을 나타냈습니다. 청약 신청을 한 7,481명이 모두 중도금 대출 없이 계약금과 중도금을 낼 의사가 있었다는 의미입니다.


이에 따라 르피에드 등 강남권 업무지구 내 고급 오피스텔 역시 주목을 받고 있습니다.


2021년에도 강남역 일대 고급 주거시설을 자산으로 만들고자 하는 자산가들의 행렬은 여전할 것으로 보입니다. 각종 개발 호재가 실현되고, 국내 최고의 자본이 집중되는 강남의 신화는 앞으로도 계속될 것 같습니다.

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