리얼캐스트

서울 아파트 전세가격이 61주 연속 올랐습니다. 한국감정원이 발표한 8월 셋째 주 『전국주택가격동향조사』에 따르면, 서울 아파트 전세가격은 0.11% 상승해 전 주(0.12%)와 비슷한 오름폭을 유지했습니다. 8월 중순까지 비수기인 장마철이었음에도, 강남지역 전세가가 눈 깜짝할 사이에 2~3억원씩 오르고 있다는 뉴스가 연일 쏟아지고 있는데요.

때문에 더위가 꺾이고 본격적인 가을 이사철이 되면 서울 전체에 전세대란이 벌어질 것이란 우려도 나옵니다.

하지만 상대적으로 전세가가 크게 오르지 않은 자치구도 있습니다. 이 자치구들은 올해 상반기뿐 아니라 하반기에도 대단지 입주가 있어 안정적인 전세 물량이 공급될 것으로 예상되는데요. 어느 곳인지 함께 알아보시죠.

올해 1월부터 6개월동안 평균 전세가격 상승분 및 상승률을 분석한 결과, 가장 전세가 덜 오른 지역은 영등포구와 양천구로 나타났습니다. 두 지역은 가격 상승분과 상승률 두 가지 측면에서 모두 확고한 하위 1, 2위를 차지하고 있었습니다.

심지어 영등포구는 1월보다 7월 평균 전세가가 더 떨어진 모습을 보였는데요. 2020년 1월 4억 1,939만원이었던 전세가가 상반기 내내 하락과 상승을 반복하다, 7월 들어 약 1,000만원 오르면서 4억1,908만원을 기록했습니다. 이는 서울 전세가 평균인 4억6,458만원보다 낮은 수준입니다.

한국감정원 주간 전세가 상승률을 봐도 2020년 들어 꾸준히 플러스를 기록했던 다른 자치구에 비해, 양천구는 2월 3주부터 5월 마지막까지 하락세(-0.07~0%)를 기록했으며, 영등포구는 4월 2주(-0.04%), 4월 4주(-0.02%), 5월 1주(-0.01%), 5월 2주(-0.04%)에 마이너스 변동률을 나타냈습니다.

양천구와 영등포구는 각각 목동, 여의도라는 주거선호 지역을 품고 있는데다, 여의도 및 마곡지구를 포함한 서울 주요 업무지구와 인접한 자치구인데요. 그럼에도 불구하고 어떻게 전세가 안정 상태를 유지할 수 있었을까요?

이처럼 두 지역 전세시장이 비교적 안정적으로 유지될 수 있는 이유는 두 가지가 있습니다. 우선뉴타운을 중심으로 새 아파트 공급이 이어지고 있습니다. 부동산114 서울 아파트 재고 물량 데이터를 보면, 2020년 상반기 영등포구가 3,855가구로 강동구(4,571가구)와 은평구(4,537가구) 뒤를 이어 3위를 차지했고, 양천구가 3,045가구로 그 뒤를 이었습니다.

2020년 상반기엔 영등포 신길뉴타운에서 보라매SK뷰(1,546가구), 신길센트럴자이(1,008가구)가 입주했고 신정뉴타운에선 목동 센트럴 아이파크위브(3,045가구)가 입주했습니다. 각각 7호선 보라매역, 신풍역 역세권인 보라매SK뷰와 신길센트럴자이는 매매가의 강력한 상승에도 불구하고, 신길 뉴타운 내 입주 물량이 이어지면서 다소 안정적인 전세가를 유지하고 있는데요. 전용면적 59㎡ 타입이 5억원 후반대~6억원 선인 전세가격이 적은 금액은 아니지만, 1~2년 전 래미안 에스티움 전세 시세와 큰 차이 없는 수준을 이어오고 있다는 점에서 타 지역과 다른 흐름을 보여주고 있습니다.

신월동에 자리한 목동 센트럴 아이파크위브는 현대산업개발과 두산건설이 컨소시엄으로 지은 신정뉴타운 최고의 ‘메가 단지’입니다. 전체 3,000가구가 넘는 단지가 한번에 입주하다 보니 전세가는 자연히 낮게 책정되었는데요. KB시세 상 전세가는 3억 6,500만원이나 현재 4억원~5억원 사이에서 거래되고 있습니다.

하지만 두 단지 모두 신축 아파트의 특성상 입주 시기가 지나면서 매물을 찾기 어려워지고 있습니다. 

그럼에도 영등포구와 양천구의 전세 가격이 안정세를 이어가는 또 다른 이유는 재건축 연한을 훌쩍 넘긴 구축 아파트들이 멸실되지 않은 채, 황금 입지에 값싼 전세를 공급해 왔다는 것입니다. 비싼 땅에 신축보다 넓은 대지지분을 차지하고 있는 이 낡은 아파트들은 매매가와 전세가 사이에 엄청난 ‘갭(gap)’을 보여주고 있는데요. 시범아파트로 대표되는 여의도 구축아파트는 출퇴근하는 맞벌이 부부에게, 목동신시가지 단지들은 학군을 찾아 온 학령기 자녀를 둔 가정에게 저렴한 전세를 제공하고 있습니다.

주차난, 녹물 등 신축에선 찾아볼 수 있는 단점으로 ‘삶의 질’을 일부 포기해야 한다는 단점이 있지만, 주변 인프라만큼은 서울 어느 동네에도 뒤지지 않는 입지를 자랑하고 있습니다. 일례로 목동신시가지 아파트의 대장 격인 7단지는 5호선 초역세권일 뿐 아니라 업무지구, 현대백화점 목동점, 홈플러스 등 각종 상업, 업무지구가 인접한 목동 중심에 자리합니다. 목동 명문 목운초등학교, 목운중학교는 물론, 목동 학원가 또한 가까워 아이를 키우기 좋은 위치에 있습니다.

여의도와 목동이 지구단위계획으로 묶이면서, 재건축 계획이 장기화된 가운데 내년에 신길뉴타운과 신정뉴타운에선 또 다른 입주 단지가 나올 전망입니다.

부동산114에 따르면 영등포구에선 올해 하반기 3,424가구, 양천구에선 내년에 1,497가구가 입주를 앞두고 있습니다. 신길뉴타운 신길파크자이(641가구)와 힐스테이트 클레시안(1,471가구), 그리고 신길뉴타운과 가까운 e편한세상 영등포 아델포레(859가구) 물량이 상당부분을 차지하고 있는 것으로 보입니다.

신정뉴타운에선 신정네거리역 역세권이자 길 건너 목동10단지, 목동힐스테이트를 마주하고 있는 래미안 목동 아델리체가 내년 초 입주를 기다리고 있습니다.

이처럼 올 하반기부터 내년까지 대단지 전세 공급을 앞둔 영등포구와 양천구가 서울 전세대란의 도미노를 피해갈 수 있을지 귀추가 주목됩니다.