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압구정까지 곁눈질... 서울 알짜 아파트들 ‘신탁 재건축’ 눈독

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서울 강남까지 ‘신탁 재건축’ 바람

최근 부동산 시장에서 ‘신탁 재건축’ 방식이 재조명되고 있습니다. 정비사업 조합들이 각종 부동산 규제의 우회로를 찾기 위해 공공 재건축, 일대일 재건축, 리모델링 사업에 이어 신탁 재건축 방식까지 검토하고 있습니다.


서울 재건축 대장주들까지 신탁방식 추진을 위한 물밑작업을 시작했습니다. 현재 강남구 압구정5구역 재건축 추진위원회는 일반 재건축 방식과 신탁 방식을 병행 추진하는 것과 관련해 찬반 설문조사 중입니다. 영등포구 여의도 한양아파트 주민들은 신탁 재건축 재추진을 위해 주민동의서를 받고 있습니다. 


이미 신탁 재건축은 지방 소규모 사업장에서 서울 알짜 아파트 단지까지 활동반경을 넓힌 모습입니다. 작년 9월에는 서초구 방배삼호3차 아파트가 강남3구에서 처음으로 신탁 재건축 방식을 택해 이목이 집중되기도 했습니다. 


이 외에도 영등포구 여의도 광장·시범아파트, 성동구 장미아파트, 노원구 상계주공5단지 등이 신탁 재건축을 진행하고 있습니다.

신탁 재건축이란?

신탁 재건축이란, 말 그대로 조합 대신 신탁사에게 사업을 맡기는 방식입니다. 신탁 재건축은 2016년 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 신탁사들도 정비사업에 참여할 수 있는 법적 근거가 마련됐습니다.


신탁 재건축의 절차는 신탁사 지정→시공사 선정→건축 심의→관리처분인가→ 철거 및 착공→분양 단계로 이뤄졌는데요. 재건축 추진위원회나 조합 설립은 과정 없이 바로 신탁사 시행자를 지정하면 됩니다. 이 덕분에 기존 재건축 사업보다 전체 사업기간을 1~3년가량 단축할 수 있습니다


조합이 사업 주체인 재건축 사업은 통상 7년 이상이 걸립니다. 추진위원회 설립→조합설립 인가→건축심의→사업시행인가→시공사 선정→관리처분인가→철거 및 착공→분양 단계를 거쳐야합니다.

신탁 재건축, 잘 나가는 까닭

최근 신탁 재건축이 인기를 끈 요인은 ‘속도전’으로 요약됩니다. 비교적 사업 속도가 빨라 재건축 규제 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다.


가장 먼저 신탁방식은 재건축 ‘실거주 2년 요건’도 피하기에 용이합니다. 정부의 6.17 부동산 대책에 따라 내년부터 수도권 투기과열지구 내 재건축 실거주 의무 규제가 시행됩니다. 만약 실거주 요건이 충족되지 않으면, 소유주는 새 아파트 입주권 없이 현금청산을 받아야 합니다. 


기존 재건축 방식으로 추진되는 단지는 적어도 연내 조합설립인가 신청을 끝마쳐야 실거주 의무 규제를 피할 수 있습니다. 신탁방식을 택한 단지의 경우에는 신탁사 시행자 지정 단계만 진행하면 됩니다. 


이 때문에 지금 발등의 불이 떨어진 재건축 사업장은 신탁 재건축을 저울질하고 있습니다. 재건축 초기 단계인 사업장 사이에선 “재건축 추진위원회 설립과 조합 설립 절차를 거칠 바에는 좀더 사업 절차를 효과적으로 줄일 수 있는 신탁 재건축을 추진하는 게 낫다”는 반응이 나옵니다. 


이뿐만 아니라 신탁 재건축은 초과이익환수제 부담도 다소 덜어낼 수 있습니다. 초과이익환수부담금은 사업 시작 시점과 종료 시점 간의 가격차로 책정되기 때문에 사업 기간이 짧을수록 부담금을 효과적으로 줄일 수 있는 것이죠. 


그 밖에도 신탁 재건축은 정비사업에 대한 경험이 부족한 조합을 대신해 사업 시행을 주도하며, 막대한 자금도 수월하게 조달할 수 있습니다. 조합 자체운영방식보다 조합원들간의 갈등과 비리가 없어 투명하게 사업이 이뤄지는 것도 최대 장점으로 꼽힙니다.


연내 입주를 앞둔 대전 동구 용운동 ‘e편한세상 에코포레(옛 용운주공아파트)’는 신탁 재건축의 진가를 잘 보여주는 사례입니다. 이 단지는 한때 조합원 간 갈등과 시공사 선정 문제로 재건축 사업이 장기간 표류했던 곳입니다. 신탁방식으로 선회한 뒤에야 비로소 사업이 본궤도에 오르게 됩니다. 2018년 1월 분양에서는 총 2,244가구의 대단지임에도 석 달 만에 완판을 기록하기도 하죠.

여전히 신탁 재건축, 망설여지는 이유

그렇지만 신탁 재건축은 장점만큼이나 단점도 많습니다. 신탁사가 사업시행자로서 전 분야를 관할하는 만큼 신탁수수료도 만만치 않습니다. 사업 추진 수수료로 받아가는 금액만 전체 분양수입의 2~4%를 차지하고 있습니다.


무엇보다 수수료 부담, 낮은 인지도 문제 등으로 주민들의 반대도 심합니다. 더욱이 신탁사가 사업 전반에 걸쳐 영향력을 행사하는 만큼 자칫 주민들의 의견이 배제될 것이라는 우려도 있죠.  


이에 신탁 재건축 첫 단계인 ‘신탁사 지정’부터 요건 미달로 사업이 물거품이 되는 경우도 허다합니다. 신탁사 사업시행사로 지정하기 위해서는 전체 토지소유자의 75%이상의 동의를 받아내야 하며, 토지 면적의 3분의 1 이상이 신탁사로 등기 이전해야합니다.  


하지만 이 과정에서 주민들의 반발로 신탁방식이 무산되는 경우가 속출하기도 합니다. 서울 서초구 잠원동 신반포4차 아파트가 대표적인 예입니다. 첫 강남권 신탁 재건축 단지로 기대를 모았으나, 주민들의 반대 끝에 지난 2017년 12월 신탁 재건축 추진이 무산됐습니다. 


아직 서울에 내세울만한 성공모델이 없다는 것도 흠입니다. 그간 신탁 재건축의 주요 무대는 지방이었습니다. 수도권에서 신탁 재건축을 진행 중인 단지들은 많지만, 아직 결실을 맺지는 못한 상태입니다.  


서울 알짜 재건축 단지인 여의도 중심업무지구 옆에 위치한 시범아파트와 광장아파트는 2년째 제자리걸음입니다. 2017년 야심차게 신탁 방식을 추진했지만, 서울시가 2018년 8월 ’여의도 통합개발’ 보류 계획을 발표하면서 사업이 ‘올스톱’ 됐습니다.

‘부동산 규제의 시대’ 신탁 재건축 활성화 기대

앞으로 정부의 고강도 규제가 이어지면서 신탁 방식이 더욱 탄력 받을 것이라는 전망이 많습니다.


재건축 초기 단계인 사업장들은 안전진단 강화, 분양가상한제, 초과이익환수제, 일몰제, 실거주 요건 등으로 정비사업이 사실상 답보상태에 놓여져 있습니다. 이 때문에 주민들간 의견차로 내홍도 매번 끊이지 않고 있죠. 


한 정비업계 관계자는 “정부의 재건축 규제로 사업 속도가 중요해진 된 만큼 신탁방식을 곁눈질하는 단지들이 많이 늘어날 것”이라면서 “서울 강남권이나 도심권에서 성공모델이 나온다면, 신탁 재건축이 더욱 활성화될 것으로 기대된다”고 말했습니다.

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