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일명 ‘임대차3법’ 중 계약갱신청구권과 전월세상한제, 2법을 담은 『주택임대차보호법 일부개정법률안』이 지난달 30일 국회 본회의, 31일 국무회의를 통과하여 본격 시행되고 있습니다. 크게 계약갱신청구권(2+2년), 전월세상한제(5%), 전월세신고제를 골자로 하는 임대차3법은 첫 논의부터 국회 통과까지 ‘초스피드’로 진행되고 있습니다. 때문에 당사자인 임대인과 임차인들은 다소 혼란을 느끼는 상황입니다.

실제로 계약갱신청구권과 전월세상한제를 두고 지역 커뮤니티 및 인터넷 게시판에 문의 글이 빗발치고 있는데요. 정부안을 비롯해 국회에서만 총 6개 개정안이 나왔고 관련 기사가 매일 쏟아진 만큼, 일반인 입장에선 시행 법 내용에 대해 혼란을 느끼는 것이 당연합니다.

그렇다면 최종적으로 본회의를 통과한 ‘진짜 임대차2법’을 적용할 시, 임대인과 임차인은 어떻게 해야 할지 질의응답식으로 알아보겠습니다.

Q1. 기존에 전세계약을 해서 살고 있는 임차인도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

A1. 맞습니다. 『주택임대차보호법 일부개정법률안』 부칙 제2조에 따르면 기존 세입자에게도 계약갱신청구권 및 이에 따른 전월세 상한제가 적용됩니다. 부칙 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례)는 “제6조의3 및 제7조의 개정 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다”고 명시하고 있기 때문입니다. 동법 제6조의3은 계약갱신청구권, 제7조는 전월세상한제를 보장하고 있으므로 기존 임차인에게 두 가지 모두 해당됩니다.

Q2. 세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 후에도 계약 갱신을 청구할 수 있나요?

A2. 그렇습니다. 보증금의 일부를 돌려받았더라도 임차인 지위를 유지하고 있다면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 기존 주택임대차보호법 제4조 2항에 따라 보증금 전액을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 보게 됩니다. 따라서 임차인 지위가 존속되는 한 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

Q3. 올해 12월 계약 종료를 앞둔 임차인입니다. 지난달 전세를 1억원 올려서 재계약하자는 집주인 제안을 거절하였는데요. 집주인이 제가 재계약을 거부하였다고 주장하면서, 이미 새로운 세입자와 계약을 마쳤다고 합니다. 아직 계약 기간이 남아있는데, 기존 세입자인 저희는 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있나요?

A3. 부칙 제2조에 따르면, 위 질문자는 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 없으며, 새 임차인을 위해 다른 집을 알아봐야 합니다. 부칙 제2조 2항은 “(중략) 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 않는다”고 규정하고 있습니다.

Q4. 재건축 아파트의 임차인입니다. 집주인은 곧 단지 전체가 이주 및 철거를 진행하니 계약이 끝나면 나가달라는 입장인데요. 저 같은 경우도 2년 계약갱신을 요구할 수 있을까요?

A4. 임대차 계약 당시 재건축 사실을 충분히 알리고 구체적인 사업 계획을 고지한 경우, 집주인이 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 이번에 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 1항은 집주인이 임차인의 계약갱신을 거부할 수 있는 예외 사항을 담고 있는데요. 이밖에도 건물이 노후화하는 등 안전사고 우려가 있거나 다른 법령에 따라 철거 혹은 재건축이 이뤄지는 경우에도 계약갱신을 요구할 수 없습니다.  

Q5. 기존 세입자가 계약갱신을 요구할 경우 보증금을 전월세상한제에 따라 5% 올리면 되는 걸까요?

A5. 세입자가 계약갱신청구권에 따라 2년 임차 갱신을 요구할 경우, 양쪽이 5% 상한 이내에서 금액을 조율해야 합니다. 무조건 임대인 마음대로 5%까지 올릴 수는 없습니다. 새 주택임대차보호법 제7조 2항에는 “(중략) 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)의 금액을 초과하지 못한다”고 한 반면, 보증금 상승분에 대한 임대인의 권리를 따로 규정하고 있지는 않습니다.

앞으로는 지역에 따라 상한이 더욱 낮아질 수 있습니다. 동법에선 “다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위(5%)에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다”고 명시하고 있습니다. 즉, 향후 각 시도가 5% 범위 내에서 필요하다고 판단할 경우 더 낮은 상한을 정할 수 있다는 것인데요.

실제로 국토교통부는 2일 발표한 설명자료에서 “일률적으로 전국 5%를 우선 시행하고 추후 필요시 지자체가 5% 이내 범위에서 정하도록 했다”고 밝히고 있습니다. 즉 지자체가 조례로 관할 구역의 상한을 정하기 전까지는 5%를 전국 각지에 일괄적으로 적용하며, 이후에는 지자체 별 기준대로 적용하게 됩니다.

Q6. 전세를 월세로 전환할 경우, 월세는 얼마나 받을 수 있나요?

A6. 우선 갱신되는 임대차는 기존 임대차와 동일한 조건으로 재계약 하는 것으로 봅니다. 그러므로 세입자 동의 없이 전세를 월세로 전환할 수 없습니다. (주택임대차법 제6조의3 3항)

다만 세입자와 전월세 전환 합의 시 기존 주택임대차보호법 제7조의2에 따라, 정해진 비율만큼 월세를 받을 수 있습니다. 월세로 전환하는 보증금에 주택임대차보호법 시행령에 정해진 비율을 곱해 월세 상한을 정할 수 있습니다.

현행 주택임대차보호법 및 동법 시행령에 따르면, 현 기준금리 0.5%에 3.5%를 더한 0.4%가 전환율 상한인데요. 예를 들어, 4억원짜리 전세를 보증금 2억원짜리 월세로 바꾸고 싶다면, 차임으로 전환하는 보증금 2억원의 연 4%를 계산한 뒤, 12개월로 나누면 됩니다. 그러면 약 66만원 6,000원이 나오며, 이를 상한으로 임차인과 월세를 조율하면 됩니다.

『주택임대차보호법 일부개정법률안』에 이어 5일엔 전월세신고제를 포함하는 『부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안』이 통과됐습니다. 해당 개정안은 전월세 거래 30일 내에 관련 사항을 관할 지자체에 신고하는 내용으로 내년 6월 1일부터 시행됩니다.

이처럼 임대차3법이 입법의 허들을 모두 넘으면서, 우리 생활에 본격적으로 영향을 미치게 되었는데요. 정부는 신속하게 개정 주택임대차보호법에 대한 해설서를 배포하고, 지자체 및 유관기관과 공조하여 다양한 방법으로 정확한 정보를 전달하여 시장의 혼란을 막겠다는 입장입니다.

하지만 아직 각 지자체 관할지역 내 전월세 상한을 정하지 않은데다, 추가 규제의 불씨는 여전히 남아있습니다.

국토교통부는 집주인 실거주로 인한 갱신 거절 시 기존 임차인이 기존 거주 주택을 제3자에게 임대한 사실을 확인하도록 정보열람권한을 주도록 관련 법 개정을 계획하고 있습니다. 정부는 손해배상청구권 제도를 실효성 있게 운영한다는 취지로 이 같은 제도 도입을 추진 중인데요.

임대인은 재산권을 지키고, 임차인은 자신의 주거 안정을 도모하기 위해 개정되는 관련 법규를 꼼꼼히 확인해야 하겠습니다.