리얼캐스트

지난 4일, 정부가 「서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안」을 발표했습니다. 7∙10 대책을 발표한지 한달 만에 나온 부동산 대책입니다. 5∙6 대책의 뒤를 잇는 공급대책이기도 합니다.

이번 대책의 배경에는 최근 대두되는 패닉바잉(Panic Buying) 열기가 있습니다. 집값이 과열되기 전에 서둘러 주택공급 시그널을 전해 시장을 진정시키려는 의도가 엿보인다는 설명이 힘을 얻고 있습니다.

시장에 확실한 공급 시그널을 주기 위해 앞서 발표한 5∙6 공급대책에 비해 공급물량도 크게 늘었습니다. 이번 대책에서 발굴한 신규 공급물량은 총 13만 2천가구에 달합니다. 구체적으로는 △신규택지 발굴(3만 3천가구) △3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화(2만 4천가구) △공공참여형 고밀재건축, 공공재개발 활성화(7만가구) △노후 공공임대 재정비, 공실 상가∙오피스 주거전환(5천가구)로 구분됩니다.

또한 이번 대책은 특히 매매시장에 대거 몰린 3040세대를 정조준하고 있는데요. 정부는 이번 대책에 따라 늘어난 공급물량 중 50% 이상을 생애 최초 구입자∙청년∙신혼부부 등에게 공급할 예정이라고 밝혔습니다. 초기 자금 부담을 낮춘 지분적립형 분양 모델도 선보여 상대적으로 자금이 부족한 3040세대 실수요자의 관심이 집중되고 있습니다.

이번 대책에서 주목 받는 계획 중 하나가 서울 및 수도권 내 신규택지입니다. 태릉골프장 등 도심 내 군부지와 공공기관 이전∙유휴부지 등을 적극 활용해 총 3만 3천 가구를 공급할 계획입니다. 국공유지를 이용한 개발사업이라 실행 가능성도 높다는 평가를 받고 있습니다.

도심 내 군부지 활용 계획이 가장 규모가 큽니다. 용산 캠프킴에는 3,100 가구가 공급됩니다. 지역 내 개발 반대 여론을 의식해 업무∙상업시설과 공원 등을 함께 조성한다는 계획을 담았습니다.

1만 가구가 공급되는 태릉골프장에는 광역교통 개선대책까지 제시했습니다. 경춘선의 열차를 추가 투입하고, 화랑로 확장, 화랑사거리 입체화, 용마산로 지하화 등 도로망을 정비합니다. 갈매역과 화랑대역 등 지하철역을 연계한 BRT도 도입할 계획입니다.

서울지방조달청 이전부지(1천 가구), 국립외교원 유휴부지(6백 가구) 등 공공기관이 보유한 도심 내 알짜 입지도 있습니다. 준주거용지 등으로의 종상향을 거쳐 고밀도로 개발해 가급적 많은 가구수를 확보하겠다는 계획입니다.

이외에 상암 DMC 미매각 부지(2천 가구) 등 공공기관 미매각 부지와 노후 우체국 등 공공시설을 복합개발해 주택을 짓게 됩니다.

다만 지역사회의 반발은 넘어야 할 과제입니다. 공급계획이 발표되자 서울 노원∙마포구와 과천시에서는 “사전 협의 없는 일방적 발표”라는 비판이 터져 나왔습니다.

3기 신도시 계획도 동원되었습니다. 정부는 현재 180~190%로 계획된 3기 신도시 용적률을 지역별로 1~10% 올리고, 중∙소규모 공공주택지구와 택지개발지구 등의 용적률을 높여 총 2만 가구를 추가로 공급하겠다는 계획입니다. 3기 신도시에만 총 8천 가구가 추가로 공급됩니다.

서울의료원과 용산정비창도 부지 확장∙고밀화를 통해 공급물량을 늘립니다. 서울의료원은 기존의 800가구에서 3천 가구로 늘어나고, 용산정비창은 기존 8천 가구에서 2천 가구 늘어난 1만 가구가 공급됩니다.

용적률을 상향하면서 당초 ‘저층 특화도시’로 계획된 3기 신도시가 과밀 초과수용 단지가 될 수 있다는 우려가 제기되기도 했는데요. 국토부에서는 “자족용지나 녹지 등은 건드리지 않고 주거지역의 용적률만 200%를 넘지 않는 선에서 소폭 올렸다”고 설명했습니다.

정부는 공공참여형 고밀재건축(이하 공공재건축)을 도입하고 공공재건축을 활성화해 총 7만 가구를 공급하겠다는 계획입니다. 이번 대책에서 가장 많은 지분을 차지한 공급계획입니다.

구체적으로는 공공기관이 재건축에 참여할 경우 도시규제를 완화해 용적률을 높여주는 대신 기부채납을 받는 것인데요. 이로 인해 공공분양 및 임대주택을 공급하고, 정비예정구역 및 정비해제구역에서도 공공재개발이 가능하도록 허용하겠다는 내용입니다.

정부는 공공재건축으로 사업을 진행할 경우 용적률을 최대 500%까지 완화하고 층수는 최대 50층까지 허용하겠다는 계획을 밝혔습니다. 가령 500가구(용적률 250%) 아파트를 재건축할 경우, 기존 재건축은 600가구(용적률 300%)로 100가구가 늘어나지만 공공재건축으로 용적률을 500%까지 높이면 총 500가구의 공급량이 늘어난다는 계산입니다. 기존 재건축은 늘어난 용적률의 절반인 50가구를 임대주택으로 공급할 수 있지만, 공공재건축은 총 250가구(공공분양 125가구, 임대주택 125가구)를 공급할 수 있게 됩니다.

다만 용적률을 늘려도 조합이 가져가는 이익이 크지 않아 재건축 조합의 호응을 기대하기 어려울 것이라는 전망이 힘을 얻고 있습니다.

총 13만 2천 가구에 달하는 신규 공급 계획의 마지막 퍼즐 조각은 규제완화 등의 방법으로 확보하게 됩니다.

정부는 올해 안에 노후 공공임대단지 3,000가구를 재정비하고, 필요한 경우 종상향을 병행하여 주택 공급량을 늘릴 계획입니다. 공실 오피스∙상가 등을 주거용도로 전환해 공공지원 민간임대주택으로 공급할 수 있도록 리모델링 비용 융자 지원, 주차장 추가설치 면제 등 혜택을 제공해 민간의 참여를 유도합니다.

그 외에도 △역세권 주거지역에 복합용도 개발을 가능하도록 제도를 개선하여 용적률을 최대 700%까지 완화시키고, △입지규제 최소구역 내 주거비율을 현행 20%에서 40%까지 확대해 주택을 공급할 계획입니다. △5∙6 대책에서 계획한 준공업지역 순환정비사업의 추가 발굴 및 △6개월 이상 장기 공실로 남은 공공임대주택의 입주 요건 완화도 진행합니다.

특히 이번 대책에는 공공분양에 ‘지분적립형 분양주택’을 시범 도입할 계획입니다. 수분양자가 입주 시 분양대금의 일부를 납부하고 일정 지분을 획득한 후, 장기간 거주하면서 공공이 보유한 지분을 조금씩 매입하는 방식의 분양모델입니다. 입주 초기 자금 부담을 줄여 30∙40 세대 무주택 실수요자의 진입장벽을 낮출 것으로 기대되는 대목입니다.