리얼캐스트

7.10 부동산 안정화 대책의 후속 입법이 사실상 마무리됐습니다. 이중 5일 본회의를 통과한 『지방세법 개정안』은 다주택에 대한 취득세율을 차등적용하는 내용을 담고 있습니다. 특히 조정대상지역 내 3억원 이상 주택에 대해 2주택부터 기존 취득세의 2배가 넘는 세율을 적용하게 되는데요. 

법인에 대한 취득세율 역시 12%로 일괄적용된다는 점에서, 법인설립을 통한 다주택자들의 절세 방법은 이제 막힌 것으로 보입니다.

개인의 입장에선 2주택, 3주택에 따라 취득세율이 무려 4%씩 달라짐으로 보유 주택수를 계산하는 것이 매우 중요한데요. 분양권부터 오피스텔, 직계가족의 주택까지 보유 주택수를 계산하기 애매한 사례들이 많습니다.

이에 대해 행정안전부는 “법에서 위임한 사항과 세부 운영 기준을 담은 『지방세법 시행령』 개정안을 7월 31일부터 8월 3일까지 입법예고한다”고 밝히며 해당 내용을 설명하고 있는데요. 한 마디로 지방세법 개정안의 세부 사항들을 시행령에서 정하겠다는 뜻입니다.

이러한 지방세법 시행령에선 어떤 경우 주택수에 포함시키는지, 어떤 물건을 취득할 때 취득세를 중과하는지 구체적 사례를 통해 알아보시죠.

사례1. 지난해부터 A씨 내외는 급격히 건강히 악화된 80세 노모를 모시고 살게 되었습니다. 노모는 기존에 거주하던 주택을 계속 보유 중이며, 현재 거주하는 아파트는 A씨 부부가 공동명의로 가지고 있습니다. 게다가 직장인인 아들 또한 최근 빌라 한 채를 매수해 직장 근처로 분가하게 되었는데요.

A씨는 노후 대비 차원에서 소형 빌라를 매수할 생각을 가지고 있다가, 다주택자에게 취득세가 중과된다는 뉴스를 보게 되었습니다.

어머니와 아들, 즉 직계가족 2명이 모두 유주택이고 현재 거주 중인 주택 또한 부부 공동명의로 돼 있어, A씨는 취득세율 산정 시 보유한 주택수가 얼마나 될지 걱정하고 있습니다.

설명1. A씨가 현재 보유한 주택은 1개로 칩니다. 따라서 신규 주택 취득을 할 때, 2주택에 대한 세율이 적용됩니다. 새로 장만하는 소형 빌라가 조정대상지역 내 3억원 이상 주택이라면, 적용되는 취득세율은 8%입니다. 기존 주택의 규제 지역 여부는 상관이 없습니다.

어떻게 이렇게 됐을까요? 우선 배우자, 또는 다른 세대원과 주택을 공동소유하면 ‘각각 1주택’이 아닌 ‘합계 1주택’으로 칩니다. 그리고 65세 이상 직계존속(본인과 배우자의 부모를 포함함)을 동거 봉양하기 위해 합가한 경우 부모세대를 독립된 세대로 간주합니다.

또한 30세 미만인 미혼 자녀라 하더라도 월 소득이 기준 중위소득(2020년 기준 월 175만원)의 40% 이상인 경우 별도의 세대로 판단합니다. 그러나 만약 자녀가 미성년자라면, 소득 요건이 충족돼도 부모의 세대원으로 A씨 보유 주택수에 포함됩니다.

사례2. 친구 사이인 B씨와 C씨는 올해 각각 아파트 입주권과 오피스텔 분양권을 매수하게 되었습니다. 두 사람은 지난해 서울의 소형 아파트 한 채를 5:5 지분으로 공동 매수하기도 했는데요. 따라서 B씨는 아파트 입주권 하나와 소형 아파트 지분 50%, C씨는 오피스텔 분양권 하나와 소형 아파트 지분 50%를 소유하고 있는 셈입니다.

두 사람은 현재 각각 몇 주택을 보유한 것일까요?

설명2. 분양권과 입주권을 주택수로 칠 지는 상당히 복잡한 문제인데요. 결론부터 말하면 B씨는 입주권 취득 시기에 따라 1주택, 또는 2주택이 될 수 있는 반면, C씨는 1주택이 맞습니다.

우선 지난해 공동 매수한 서울 소형 아파트를 생각해 볼까요? 둘이 지분만 매수를 했으나 원칙적으로 각자 주택을 취득한 것이므로, 각각 1주택을 소유한 것으로 봐야 합니다.

두 사람이 보유한 아파트 입주권과 오피스텔 분양권을 따져보겠습니다. 분양권 상태의 오피스텔은 아직 주거용인지 상업용인지 정해지지 않았으므로, C씨는 서울 소형 아파트 지분 외에 소유한 주택이 없는 것으로 봅니다.

B씨는 조합원승계가 가능한 해당 입주권을 언제 취득했는 지가 중요한데요. 신규 법안은 아파트 입주권 및 분양권에 대해, 곧 주택이 될 물건을 보유하고 있다고 보고 주택수에 넣고 있습니다. 하지만 법 시행 전이라면 C씨와 마찬가지로 입주권은 소유 주택에 포함이 안됩니다.

물론 입주권 상태였던 아파트가 준공된 후 소유권 등기를 마쳤다면 2주택이 되는데요. 일시적 2주택 자격을 유지하려면, 새 아파트의 준공 후 취득일(분양권 취득일 X)을 기준으로 3년 내에 기존 주택(서울 소형 아파트 지분)을 처분하면 됩니다.

사례3. D씨는 실거주할 아파트를 매수하기 위해 알아보던 중, 갑작스럽게 상속을 받게 되었습니다. 따라서 예기치 않게 1주택자가 되었는데요. 최근 국회를 통과한 취득세 중과 대상에 자신도 포함될까 걱정하고 있습니다.

한편 E씨는 갑작스럽게 서울로 발령이 나 새로운 직장 근처에 주택을 장만할지 고민 중인데요. 서울은 조정대상지역이라, 이곳에 2번째 주택을 마련할 시 무려 8%나 되는 취득세를 내야 합니다. E씨는 우선 서울에 집을 사서 지방에 있는 가족을 데리고 올 계획이므로, 기존 주택을 먼저 팔 수 없는데요. 새로 집을 사면서 일반 취득세를 내는 방법은 없을까요?

설명3. 두 분에게 내릴 처방은 비슷합니다. 각각 상속 받은 주택과 기존에 거주했던 주택을 처분하면 됩니다. D씨는 상속개시일로부터 5년 이내, E씨는 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 매도하면 되는데요.

기한 내에 매도가 가능하다면, 두 사람은 새로운 집을 사면서 무주택자 기준으로 일반 취득세(1~3%)를 납부할 수 있습니다.

D씨의 경우 특정 상황에선 기존 집을 매도하지 않아도 됩니다. 해당 주택에 대해 본인 단독 상속이 아니며 최대 지분을 상속 받은 가족이 따로 있다면, 해당 주택이 주택수에 포함되지 않으므로 팔지 않아도 됩니다.

이와 달리 ‘일시적 1가구 2주택’ 상태인 E씨는 반드시 기한 안에 기존 주택을 처분해야 합니다. 심지어 기존 주택 또한 조정대상지역에 속할 경우 3년이 아닌 1년 내에 처분해야 합니다. 만약 기한 내에 기존 주택을 처분하지 않고 계속 보유하는 경우, 2주택에 대한 세율 8%에서 1주택 기준으로 납부했던 취득세(1~3)의 차액이 가산세와 함께 추징 됩니다.

지금까지 설명한 사례들은 11일 새로운 『지방세법』과 함께 시행될 행정안전부의 『지방세법 시행령』 입법예고 자료를 재구성한 것인데요. 위에 설명했듯, 새로운 법안에 대해 잘못 알고 결정할 경우 나중에 취득세를 더 내야할 뿐 아니라 가산세를 낼 수도 있습니다.

개정되는 『지방세법』과 『지방세법 시행령』을 꼼꼼히 살펴, 금전적 손해를 보지 않도록 해야겠습니다.

자세한 사항은 행정안전부 홈페이지(https://www.mois.go.kr/) 및 국회 의안정보시스템(http://likms.assembly.go.kr/bill/)에서 확인할 수 있습니다.