일사천리로 시행된 임대차 3법.. 앞으로 임대차시장 판도는?
계약갱신청구권·전월세상한제 시행… 전월세신고제도 회기 내 처리
우여곡절 끝에 국회의 문턱을 넘은 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 시행에 들어갔습니다.
정부는 임대차 3법 가운데 ‘계약갱신청구권제’와 ‘전월세상한제’가 포함된 주택임대차보호법 개정안을 공포하기로 심의·의결했습니다. 해당 개정안은 대통령 재가를 거쳐 관보에 게재되는 시점부터 시행됩니다.
개정안에 따르면 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 ‘2+2년’을 보장하고, 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 안에서 지자체가 조례로 상한을 정하도록 했습니다.
주택임대차보호법은 시장에서 빚어질 혼란을 최소화하기 위해 지난 7월 27일 상임위원회인 법제사법위원회에 상정된 이후 나흘 만에 국회 상임위와 본회의를 그리고 국무회의까지 통과해 시행에 들어가게 됐습니다.
임대차 3법 가운데 나머지 하나인 ‘전월세신고제’는 8월 4일 본회의에 상정될 예정이어서 임대차 3법이 모두 이번 국회 회기 중 처리될 전망입니다.
7월 31일 시행에 들어간 계약갱신청구권제, 전월세상한제 내용은?
계약갱신청구권제는 당초 예고됐던 2+2안으로 시행됩니다. 4년(2+2), 6년(2+2+2), 9년(3+3+3년), 무제한 연장 등 다양한 안 들이 나왔었지만, 임대인의 재산권이 과도하게 침해 받을 수 있다는 지적에 축소됐습니다.
이에 따라 세입자는 기존 2년의 계약기간 후 한차례에 한해 2년간 더 거주할 수 있습니다. 집주인은 자신이 실거주하는 사정 등이 없으면 세입자의 계약 연장 요구를 받아들여야 합니다.
전월세상한제는 기존 임대인과 임차인이 계약을 갱신할 때 임대료 상승폭을 기존의 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 전세 보증금과 월세 모두 적용되며, 계약갱신청구권제와 마찬가지로 종전 계약에도 소급 적용됩니다.
정확한 임대료 인상폭은 각 지자체의 판단에 따라 5% 내에서 다시 한도를 정하도록 했습니다. 임대료 상승이 큰 지역들은 5% 아래에서 상한선이 정해질 수 있는 셈입니다. 단, 임대인이 새로운 세입자와 계약을 체결 시 인상폭 제한이 없습니다.
시스템 구축 등 준비기간 필요한 전월세신고제, 결국 내년 시행
임대차 3법 가운데 남은 전월세신고제는 내년 6월 1일에 시행 예정돼 있습니다. 임대차 신고 관리, 데이터베이스 검증과 연계 등 시스템 구축을 위한 준비 기간 등을 감안해 내년으로 미뤄졌는데요.
전월세신고제가 시행되면 특정 지역 및 특정 금액 이상의 전월세 거래는 보증금과 임대료, 임대기간 등 세부사항을 30일 안에 지자체에 신고해야 합니다. 신고 의무는 공인중개사가 아니라 거래 당사자에게 있으며, 계약 신고 시 확정일자 신고를 갈음하는 효과도 있습니다.
이에 따라 시행 지역 전월세 시세 정보가 주택 매매 실거래가 정보처럼 국민에게 공개되고, 계약갱신과 임대료 상한제 준수 여부 등을 파악할 수 있고, 임대소득 세원도 확인이 가능합니다.
신고 의무를 이행하지 않을 시에는 5만 원, 허위신고에 대해선 100만 원 이하의 과태료가 부과될 예정입니다. 개정안은 시행 대상 지역과 거래금액 등을 법 시행령에서 정하도록 했습니다.
당분간 전셋값 오를 것… 안정화 위한 후속 대책 필요
업계는 임대차 3법 시행에 대해 대체로 환영하는 분위기입니다. 임차인의 주거 안정성을 위한 큰 변화의 계기가 마련됐기 때문입니다.
반면 전문가들은 장기적으로 임대차 시장이 안정세를 보이는데 도움이 되겠지만, 전셋값 상승 등 혼란은 불가피할 것으로 예상하고 있습니다.
실제로 지난 1989년 주택임대차보호법을 개정하면서 임대차 계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어나자 2년 동안 전셋값이 연 20%가량 폭등한 바 있습니다. 이 같은 전례가 있듯 임대차3법 도입 예고로 전셋값이 급격히 상승하는 분위기는 이미 감지되고 있습니다.
한국감정원에 따르면 7월 27일 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.14% 상승했습니다. 이는 지난주(0.12%)보다 상승폭이 커진 것이며, 올해 1월 조사 이후 7개월만에 최대 상승폭을 보였습니다.
서울 마포구에 위치한 Y공인중개업소 관계자는 “전세금이 계속 오르고 전세 매물이 줄어드는 상황에서 임대차3법이 시행되다 보니 전셋값이 가파르게 오르고 있습니다. 집주인들은 생각보다 법이 빨리 시행돼 당황하는 분위기고, 세입자들은 다음 전셋집을 구하기 힘들까봐 걱정하고 있습니다”고 말했습니다.
임대차3법은 4년 주기로 전세가 상승이 부작용으로 예상되는 만큼 오히려 전월세 폭등의 계기가 될 수 있지 않냐는 우려가 제기되는 가운데 부동산 전문가 T씨의 이야기를 들어보겠습니다.
“실거주 요건 강화와 저금리 등 영향으로 시중에 나와있는 전세 매물이 적다 보니 오히려 세입자들의 부담이 커질 수 있습니다. 전세를 반전세나 월세로 전환하는 속도가 빨라질 수 있는데요. 조삼모사식 대책이 되지 않도록 예상되는 부작용에 대처할 수 있는 정책안도 필요한 시점입니다.”
