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보유세 트리플 상승 앞둔 강남 다주택자, “나 떨고 있니?”

요즘 강남 고가 주택을 보유한 다주택자들의 걱정이 이만저만 아니라고 하는데요. 7.10대책이 현실화하면, 이미 대폭 오르기 시작한 보유세가 1억원을 바라보는 사례도 나온다고 합니다.

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은마 아파트 84㎡ 2채 있으면, 올해 보유세는 얼마?

급증한 보유세에 강남 다주택자들이 떨고 있습니다. 매년 1~2번(7월과 9월) 납부하는 재산세와 12월 납부하는 종합부동산세액이 크게 늘었기 때문입니다. 일례로 2020년 은마아파트 전용면적 84㎡ 공시가는 15억원대인데요.


무작위로 중층 세대 1곳(공시가 15억 4,500만원)을 골라 공시가가 같은 집을 두 채 이상 보유한 경우를 가정하고 계산하니, 부부공동명의 또는 증여로 지분을 쪼개지 않은 단독명의자는 2주택일 시 올해 4,000만원이 넘는 보유세를 내는 것으로 나타났습니다. 3채 소유주는 7,000만원 이상을 내게 됩니다.


소득이 높은 주택 소유주에겐 부담되지 않는 금액일 수 있지만, 일반 사무직 1년 연봉에 해당하는 금액을 세금으로 내는 일이 대게 쉽지는 않죠. 게다가 일부 강남 다주택자의 경우 2020년 주택 보유세가 지난해보다 약 2배 오른 경우도 있어, 내년도 보유세 규모에 관심이 집중될 수 밖에 없습니다.

왜 이렇게 올랐나? 과세표준 더블 상승

부동산 보유세는 물론 모든 세금을 정할 때는 과세표준에 정해진 세율을 적용해 계산하게 됩니다. 한마디로 과세표준은 ‘세금을 부과하는 기준’인 셈이죠.


정부는 2018년부터 이 과세표준에 대대적인 변화를 예고했습니다. 첫번째가 ‘공시가격 현실화’, 두번째가 ‘공정시장가액비율’이었죠. 공시가격 현실화란 그동안 주택 시세에 비해 확연히 저렴했던 공시가를 시세를 충분히 반영하는 수준으로 올리는 것인데요. 지난해 12.16대책에 포함된 ‘공시가격 현실화율 제고’ 항목에 따르면, 올해부터 9억원 초과 고가주택에 대해 70~80%를 목표치로 정한 상황입니다.

 

실제로 앞서 설명한 은마아파트 전용 84㎡ 중층 세대 공시가는 지난해 11억 2,000만원이었다가 올해 15만 4,500만원으로 1년 만에 4억 넘게 뛰었습니다. 2020년 1월 기준 은마아파트 전용 84㎡ KB부동산 일반평균가(해당 면적 내에서 일반적으로 거래되는 세대들의 평균적인 가격)와 비교하면 공시가가 시세의 69.4%로 목표치에 상당부분 근접했음을 알 수 있습니다.


한편 과세표준을 구성하는 또 하나의 기준은 공정시장가액비율입니다. 주택가격이 하락해도 과표 적용 비율이 매년 5%씩 인상되어 세 부담이 증가하는 기존 제도의 문제점을 보완하기 위해, 2009년 도입되었습니다. 현행법상 적용 비율은 부동산 시장의 동향과 재정 여건등을 고려하여 60%에서 100% 사이에서 정할 수 있습니다. 2018년까지 주택 재산세의 과세표준을 계산할 때는 60%, 종합부동산세 과세표준에는 80%로 적용되었습니다.


고가주택 및 다주택자에 대한 보유세를 인상한다는 정부 취지에 맞게, 2019년을 시작으로 종합부동산세에 한해 공정시장가액비율은 5%씩 인상되고 있는데요. 2020년 올해는 90%가 적용됩니다. 이는 결국 과세표준을 올린다는 점에서 공시가격 현실화와 같은 효과를 내게 됩니다.

다가오는 세법 개정…내년엔 종부세율까지 올라

내년부터 한가지 더 오를 것이 있습니다. 12.16대책에 포함됐지만 20대 국회에서 미처 통과하지 못한 종합부동산세 세율 인상이 그것입니다. 세율은 세법 개정안을 국회에서 통과시켜야 한다는 점에서 변경하기 까다로운 측면이 있는데요. 때문에 2020년부터 적용 예정이던 종부세 인상은 내년으로 미뤄진 상태입니다.


그 사이 전국 부동산 시세가 다시금 가파르게 상승하면서 정부는 투기수요를 억제하고 다주택자들의 주택 처분을 유도하기 위해 3주택 이상, 조정대상지역 2주택 이상 보유에 대한 종합부동산세율을 더 높게 인상하는 안을 내게 되었는데요. 해당 내용은 7월 10일 『종합부동산세법 일부개정법률안(의안번호 1804)』으로 발의된 상태로 2021년 과세분부터 적용할 방침입니다. 업계에선 여당이 21대 국회 과반을 차지한 상황이므로 이번에는 종부세법 개정안이 통과될 것으로 보고 있습니다.


다주택에 대한 세율을 최대 2배 인상했다는 점에서, 해당 법안이 통과되면 종합부동산세 인상폭이 매우 커질 전망입니다. 거기에 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 인상이 겹치면서 일부 다주택자는 내년 보유세가 올해의 2배를 초과할 것으로 보입니다. 기존에는 전년 대비 세금 인상폭의 한도를 나타내는 세부담상한이 2주택 이하 세대에 대해 2배 이상 오르지 못하도록 제한되었습니다. 그러나 이 또한 조정지역 2주택에 대해 300%까지 올라 내후년부터는 2주택자도 2배 넘게 오른 종합부동산세 통지서를 받아야 하는 처지가 됐습니다.

얼마나 더 오를까? 시뮬레이션 해보니…

자. 그럼 은마아파트 전용 84㎡를 2채 가진 소유주는 내년에 얼마의 보유세를 내게 될까요? 우선 한 채당 15억 4,500만원이던 공시가격은 오를 가능성이 높은 것으로 예상됩니다. 현재 KB부동산 시세의 일반평균가는 21억 5,000만원으로 올해 1월 22억 5,000만원에 비해 다소 떨어졌으며 상위평균가(해당 면적 내에서 고가로 거래되는 선호 세대들의 평균적인 가격) 또한 22억원으로 7,500만원 내려갔습니다.


정부 목표에 따르면 시세가 15~30억원 사이의 고가주택은 시세를 공시가격에 75%까지 반영할 계획으로, 아파트 가격이 더 오르지 않고 현 시세가 유지된다면 공시가격은 16억 1,250만원~16억 5,000만원(일반평균가 및 상위평균가의 75%)까지 오를 수 있습니다. 지금까지 상승폭을 감안했을 때, 공시가가 16억 5,000만원 이상 오르는 것도 가능하므로, 내년 공시가를 16억 5,000만원으로 가정하고 계산해 보겠습니다.


이 가격을 기준으로 재산세와 종합부동산세의 과세표준을 정해 계산해보겠습니다. 재산세는 주택 건 별로 따로 계산하므로 두 채를 각각 계산해 합산합니다. 1채당 재산세 과세표준은 16억 5,000만원에 공정시장가액비율 60%를 적용한 9억 9,000만원이 됩니다. 과세표준 3억원을 초과하는 주택은 57만원에 3억원 초과금액의 0.4%를 더해주면 재산세가 나옵니다. 1채당 재산세는 333만원이네요. 하지만 지방교육세 및 도시지역분(도시계발세)를 더하면 538만 2,000원까지 올라가죠. 이를 2배하면 전체 재산세가 나옵니다. 3주택자는 3배를 하면 되겠네요.


종부세 과세표준은 16억 5,000만원을 두배 한 33억원에서 6억원을 공제한 후 2020년 공정시장가액비율인 95%를 적용하니 25억 6,5000만원이 나왔습니다. 여기에 개정된 세율을 적용한 후 재산세 중복분을 차감하니, 약 6,500만원이 되었죠. 이 금액이 사실상 순수한 종합부동산세라고 할 수 있는데요. 종합부동산세를 낼 때 따라오는 농어촌특별세와 재산세까지 모두 더하면 총 납부해야 하는 보유세는 9,000만원이 조금 안됩니다.


3주택의 경우 공시지가의 합이 49억 5,000만원으로 종부세 과세표준은 41억 3,250만원입니다. 같은 과정으로 계산하면 순수 종합부동산세가 이미 1억원을 넘게 됩니다. 그리고 재산세와 농어촌특별세까지 더하면 무려 약 1억 5,000만원이 나옵니다. 한마디로 고가주택 다주택자는 일부 경기도 지역 구축 빌라 또는 지방 아파트 한 채 값을 매년 세금으로 내게 되는 셈입니다.


정부는 22일 발표한 『2020년 세법 개정안』에서 기존 종부세법 개정안 내용을 그대로 인용하며, 세율 인상에 대한 의지를 확고히 했는데요. 기획재정부는 주택시장 안정화를 위한 과세형평 제고를 강조하며 “조정대상지역 2주택 및 3주택 이상의 경우 중과세율 인상으로 인해 세부담이 크게 증가하겠지만, 이러한 다주택자는 2019년 기준 전 국민의 0.4%에 불과하다”고 밝혔습니다. 

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