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재건축 실거주 요건 후폭풍…. 은마, 5일 만에 1억 빠졌다

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6∙17 대책 ‘조합원 2년 의무 거주’ 방침, 서울 재건축 충격

6∙17 부동산 대책의 영향으로 시장이 요동치고 있습니다. 고강도 대책에 시장 참여자들의 셈법이 복잡해지는 가운데, 특히 서울 재건축 시장에서 불만의 목소리가 흘러나오고 있습니다. 재건축 조합원에게 2년의 거주 의무를 부여하겠다는 방침 때문입니다.


지난 6월 17일, 국토부는 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했습니다. 여기에는 수도권 투기과열지구 재건축 사업 조합원은 2년 이상 실제로 거주하지 않으면 조합원 분양을 신청할 수 없다는 내용이 담겼습니다. 정부는 올해 12월 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도정법) 개정을 거쳐 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용할 계획입니다.


부동산114에 따르면 이번 대책의 영향을 받는 서울의 조합설립인가 전 단계 재건축 단지는 72개 단지 4만 9,491가구에 달합니다. 안전진단 통과를 시도하고 있는 초기 단계 재건축 단지를 포함하면 100여 개 단지 8만 가구가 사정권 안에 들어갑니다.



부동산 전문가 A 씨는 “재건축 갭투자, 원정 투자를 차단하겠다는 의도다. 노후 재건축 아파트는 투자자들이 실거주하지 않고 임대차를 놓는 게 일반적이라 적지 않은 반향이 예상된다. 올해 안에 조합을 설립하지 못하는 재건축 초기 단계 단지는 충격을 피하기 어려워 보인다”고 설명했습니다.


실제로 재건축 현장에서는 충격이 현실화 되고 있습니다. 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 6∙17 대책 발표 직후 1억원이 빠져 실거래 되었습니다. 이달 1일만 하더라도 19억 5,000만원으로 거래되었고, 대책이 발표된 17일에도 최소 19억원으로 거래되었으나 주말이 지난 22일에는 18억원에 거래가 성사되었습니다.

임대사업자 하라더니, 2년 거주 안하면 무조건 현금청산?

특히 이번 대책으로 직격탄을 맞은 임대사업자들의 반발이 거셉니다. “정부 정책대로 임대사업자 등록을 했는데 이제 와서 어떻게 하라는 얘기냐”는 입장입니다. 6월 18일 제출된 국민 청원은 2,324명의 동의를 얻었습니다.


2017년 12월 정부는 다주택자의 임대사업자 등록을 장려하는 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표한 바 있습니다. 소유한 주택을 임대주택으로 등록해 4년 또는 8년의 의무 임대를 보장할 경우 재산세, 소득세, 양도세 등 세제혜택을 제공했습니다.


당시 정부는 임대주택 등록 활성화를 위해 8년 장기임대를 적극 장려했고, 이듬해에만 4만 9,936명의 임대사업자가 등록해 11만 7,385가구의 임대주택이 공급되었습니다.


임대사업자는 최장 8년에 달하는 임대의무기간에 발목이 잡힌 상황입니다. 가령 올해 1월에 임대사업자 등록을 했다면 2027년에야 실거주가 가능하고, 조합원 분양신청을 하려면 최소 2029년이 되어야 합니다.


임차인을 내보내고 직접 입주하기도 난해합니다. 의무임대기간을 지키지 않으면 그간 받은 세제혜택도 환수되기 때문입니다. 해당 주택을 매각할 경우 최고 3천만원의 과태료까지 물어야 합니다.


여론이 악화되자, 지난 19일 국토부는 현황조사를 거쳐 보완책을 검토하겠다는 입장을 밝혔습니다. 국토부는 “재건축 초기 사업장의 경우 조합원 분양 시까지 상당기간이 소요돼 대부분은 2년 의무 거주기간을 충족할 수 있을 것으로 판단된다”면서도 “임대사업자의 잔여 임대 기간 등 대책으로 인해 영향을 받는 사례들에 대해서는 구체적인 현황조사를 거쳐 검토하기로 했다”고 밝혔습니다.

재건축 위축 불가피할 듯

시장에서는 임대사업자 문제가 해결되더라도 올해 이후 재건축 사업이 크게 위축될 것으로 보고 있습니다. 재건축사업 추진위원회가 조합을 설립하려면 각 동별로 소유자 과반수의 동의와 동시에 단지 전체 소유자 중 75%의 동의를 얻어야 하는데, 2년 거주기간을 채우지 못한 소유자가 강제 현금청산을 당할 위험을 짊어지고 조합 설립에 동의할 이유가 없어서입니다.


업계 한 전문가는 “실질적으로 올해까지 조합을 설립하지 못하면 재건축 사업은 당분간 불가능하다고 봐야 한다. 재건축 단지의 소유자들은 전월세를 놓는 비중이 많고, 해외 거주나 임대사업자의 의무 임대기간 문제로 조합 결성을 저지할테니 사업의 진행 자체가 불가능할 것”이라고 설명했습니다.

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