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[6.17 대책 후] 서울 전세난, 경기ㆍ인천이 채워줄까?

6.17 부동산 안정화 대책으로 집주인들이 혼란에 빠졌습니다. 세입자를 내보내고 투자한 아파트에 입주해야 하는 집주인과, 할 수 없이 자기 집을 팔거나 세줘야 하는 집주인의 사정을 리얼캐스트가 알아봤습니다.

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들어갈 수 없는 집주인, 들어가야 하는 집주인

# 맞벌이 직장인 박 모씨(35세)는 최근 인천 서구 모 아파트 청약에 당첨됐습니다. 당시 인천은 비규제지역이라 중도금 대출 및 잔금 대출 한도가 높았습니다. 박 씨 부부는 잔금 대출을 일으켜 해당 아파트에 입주할 계획이었죠.


하지만 6.17 대책으로 해당 지역이 투기과열지구로 지정되면서 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)이 60%에서 40%로 대폭 줄었습니다. 기존에는 입주 시 아파트 시세의 60%, 생애최초 주택구입자의 경우 70%까지 대출이 가능해 중도금 및 잔금을 대출로 충당하는게 가능했습니다. 첫 집을 장만하는 박 씨 부부는 이를 계산하고 청약 신청을 한 것이었는데요.


무주택자 또는 (기존 보유 주택)처분 약정을 체결한 1주택자에 한해 비규제지역 기준 LTV 대출이 가능하지만, 이는 중도금 대출 한도 내로 제한돼 여전히 잔금 낼 돈은 부족한 상황입니다.


주변 부동산에 문의하니 실거주를 포기하고 6개월 뒤에 분양권을 웃돈 받고 팔든지, 실거주를 포기하고 전세를 줘서 중도금과 잔금을 갚으라는 대답이 돌아왔습니다. 해당 아파트는 분양권 전매기간이 6개월에 불과한데다, 새 아파트는 전세가 비싸게 잘 나간다는 이유에서였죠. 처음 장만한 내 집에 입주할 꿈에 부풀었던 박 씨는 당첨된 아파트 대신 들어갈 곳을 알아봐야 하는 상황입니다.

# 올해 강남 재건축 아파트에 투자한 김 모씨(50세)는 6.17 대책 이후 밤잠을 설치고 있습니다. 김 씨가 보유한 아파트는 아직 조합설립인가를 받지 못했기 때문입니다. 올해 안에 조합설립이 되지 않을 경우 ‘2년 이상 보유 주택에 실거주하지 않은 집주인은 재건축 시 새 아파트를 분양 받지 못한다’는 규제가 적용돼 김 씨는 새 아파트를 못 받을 수 있습니다.


김씨의 아파트가 위치한 지역은 학군 및 생활환경이 좋아, 그동안 집이 낡았는데도 5억원 가량의 전세가를 유지하고 있었습니다. 따라서 전세입자를 내보내고 실거주하려면 전세금을 그만큼 돌려줘야 하는 것이죠. 또한 지난해 12.16 나온 부동산 대책으로 시세가 15억원이 넘는 김 씨의 아파트는 전세퇴거자금 대출을 받기가 어렵습니다. 사업 상 지방에 몇 년 더 살아야 하는 김 씨는 언제 서울 아파트에 입주해야 할지 결정하기 곤란한 처지입니다.

조합설립인가 넘지 못한 45개 단지…서울 구축 전세 공급↓

서울시내 전세 부족현상이 가속화하고 있습니다. 그동안 재건축, 재개발 등 정비사업 규제로 인해 신규 주택 공급이 부족했던 데다, 이번 6.17 대책 이후에는 비교적 저렴한 구축 아파트 전세까지 줄어들 상황에 처했는데요.


6월 25일 기준 『서울시 재개발 재건축 정비사업 현황』에 따르면 현재 서울시에서 재건축 추진위 또는 조합을 운영 중인 사업지는 총 254개로 이중 조합설립인가 단계에 이르지 못한 사업지가 45개에 이릅니다. 6.17 대책에 따라 조합설립되기 전 재건축 아파트 집주인은 해당 아파트에 2년 이상 실거주하지 않으면, 새 아파트 분양권을 받을 수 없습니다.


일부 재건축 단지들은 올해 내 조합설립인가를 득하여 2년 실거주 요건이라는 규제를 피하려 하지만, 조합설립인가 전 추진위원회 승인까지 빨라도 2~3년이 걸리게 되므로 물리적으로 쉽지 않은 상태입니다.


때문에 앞으로 전세물량이 부족해짐은 물론, 가파르게 오르고 있는 전세가 상승률 역시 더욱 높아질 것이란 전망이 제기되고 있습니다.


한국감정원에 따르면, 지난해 2019년 이미 100에 도달한 서울 전세수급동향 지수는 2020년 1월 112.3까지 상승했으며 2020년 5월 현재 여전히 104.1로 높은 수치를 유지하고 있습니다. 한국감정원 수급동향 지수는 100을 넘기면 공급보다 수요가 많은 것으로 봅니다.

잔금 대출 막힌 3만 채…전세로 나올까

반면 대출 규제로 집주인들이 입주하지 못하는 인천, 경기지역 새 아파트 전세 매물이 대거 시장에 나올 가능성 또한 큽니다. 이번 추가 규제지역지정으로 LTV 40%(투기과열지구) 또는 50%(조정대상지역)가 적용된 아파트의 경우 집주인이 직접 입주하지 못하고 전세를 내놓거나, 분양권을 매입한 투자자들이 전월세를 놓을 가능성이 커지고 있어서입니다.


상대적으로 규제가 약하고 신규 택지 공급이 많았던 경기도, 인천 지역에선 서울보다 많은 입주물량이 기다리고 있습니다.


부동산인포에 따르면, 6.17대책으로 투기과열지구가 된 인천 서구, 연수구, 남동구에서 입주 시 LTV 40% 적용을 받게 된 아파트는 무려 3만 7,064세대나 됩니다.


인천 소재 S공인중개사 관계자는 “6.17대책 이후 분양권 매도 문의전화와 함께, 분양권 급매를 찾는다는 투자자들 전화가 늘었다”면서 “대출 규제에 부담을 느끼는 청약자들 매물이 투자자들에게 넘어가면서 새 아파트 입주 시 예상보다 전월세가 많아질 것”이라고 예측했습니다.

주택 부족ㆍ부동산 상승…서울 인구 이탈 가속화

아파트 공급 부족 및 집값 상승에 따라, 많은 인구가 서울을 이탈하고 있었습니다. 통계청 집계를 보면, 서울 전출자들이 가장 많이 전입하는 곳은 1위 경기도, 2위가 인천시로 나타났는데요. 앞으로 서울 전세 물량이 점차 사라지고 가격도 올라가면서 이러한 현상은 심화될 것으로 보입니다.


서울 소재 한 부동산학과 교수는 “서울 실수요자들이 경기도, 인천 지역으로 눈을 돌리는 것은 흔한 일”이라면서 “그러나 서울 외 수도권에서조차 무주택자들의 내 집 마련 여건이 악화하고, 전세입자들까지 살던 곳에서 밀려날 수 있다는 점에서 ‘주거의 질’이 후퇴할 가능성이 크다”고 분석했습니다.


덧붙여 “주택담보대출 규제에 무주택자를 위한 예외조항을 도입하고, 광역철도사업과 3기신도시 조기 공급으로 실수요자가 출퇴근이 편한 곳에 내 집 마련을 할 수 있는 환경을 마련해야 할 것”이라고 말했습니다.

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