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숨 가빴던 서울 주택시장, 상반기 집값 상승률 1위 어디?

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주춤했던 서울 아파트값, 상반기 끝물에 ‘반등’

올해 상반기 서울 주택시장은 숨 가쁘게 돌아갔습니다. 그야말로 냉온탕을 오갔습니다.


연초까지만 해도 서울 아파트값은 작년 정부의 12.16 부동산 대책의 여파로 오름폭이 다소 둔화된 모습이었습니다. 


그럼에도 일부 지역에서 풍선효과가 나타나자, 정부는 2.20 대책을 발표하기기에 이릅니다.


여기에 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태까지 겹치면서 부동산 시장에 전반적으로 하방 압력이 커지게 됩니다. 결국 3월 초 서울 아파트값은 9개월 만에 상승세를 멈추고 하락 전환합니다. 이후 관망세 속 내림세를 이어가죠.


하지만 이것도 잠시, 저금리 속 풍부한 유동자금이 부동산 시장으로 흘러 들어오면서 6월 초부터 분위기가 반전되기 시작했습니다. 결국 서울 아파트값은 석 달 만에 반등하게 되죠. 이에 다시 정부가 6.17 대책을 발표하면서 상반기 주택시장은 혼란 속, 끝이 납니다.

서울 집값 떠받친 곳은 어디?...’9억원 덫’ 비껴나간 노도강

여기서 눈에 띄는 점은 서울 아파트값 상승률을 의외의 지역이 떠받쳤다는 것입니다. 서울 집값의 바로미터로 불리는 ‘강남4구(강남구·서초구·송파구)’와 ‘마용성(마포구·용산구·성동구)’ 지역이 아닌 ‘노도강(노원구·도봉구·강북구)’과 ‘금관구(금천구·관악구·구로구)’의 활약상이 두드러졌습니다.


실제로 부동산 114에 따르면 상반기 서울 아파트값 상승률 1위는 노원구로 6개월 간 8.43% 올랐습니다. 같은 기간 서울 전체 상승률 2.99%보다 훨씬 높은 수준입니다.


노원구는 우수한 학군으로 ‘강북의 대치동’으로 불리지만, 국민 평형인 전용 84㎡가 6~8억원대로 비교적 저렴한 게 특징입니다. 중저가 주택을 원하는 수요자들이 몰리면서 중계동, 상계동 등지의 재건축 추진 단지들은 연일 신고가를 갱신하고 있습니다. 중계동 대장아파트 중 하나인 ‘청구3차’ 전용 84㎡는 이달 10억500만원에 거래돼 ‘10억 클럽’에 등극하기도 했습니다.


이 밖에 강북구(8.39%), 동대문구(7.36%), 관악구(6.81%), 성북구(6.46%), 구로구(5.37%), 금천구(5.31%) 등이 서울 아파트값 상승률 상위권에 이름을 올렸습니다.


이들 지역의 공통점은 서울 외곽지역으로 9억원 이하의 아파트가 밀집된 곳이라는 것입니다. 정부의 고강도 규제로 상대적으로 저평가됐던 이들 지역에 매수세가 몰린 것으로 보입니다.


실제로 대출 부문에서 시가 9억원을 넘느냐 마느냐는 차이가 큽니다. 현재 서울 전역 25개구는 투기과열지구로 묶여 있습니다. 투기과열지구에서 9억원 이하 주택은 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용되지만, 9억원을 넘는 초과 분에 한해 LTV 20%가 차등 적용됩니다. 9억원 기준선을 넘는 순간 대출 부담이 상당히 늘어나는 셈이죠.


여기에 시가 9억원 초과 고가 주택을 구입할 경우, 실거주 목적이 아니면 주택담보대출이 사실상 제한됩니다. 또한 무주택자가 규제지역 내 주택을 구입할 시, 주택담보대출을 받으면 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입해야 합니다.

하지만 이마저도 정부의 6.17 대책으로 강화돼 오는 7월부터는 가격과 상관없이 규제 지역 동일하게 전입 의무 기간이 6개월 이내로 단축됩니다.


이뿐만 아니라 공시가격 9억원 초과 주택의 경우에는 보유세 부담도 상당합니다. 공시가격 9억 원 초과 주택의 시세 반영률을 많이 급등했기 때문에 고가 주택일수록 세 부담이 커질 수밖에 없는 구조입니다. 이 때문에 중저가 아파트를 찾는 발길이 더욱 분주해지고 있는 것이죠.


올해 공시가격이 9억원 미만 아파트가 평균 1.97% 오른 반면, 9억원 이상 아파트 공시가격은 평균 21.15% 상승했습니다. 일례로 작년보다 공시가격이 35.2% 오른 서울 서초구 ‘아크로리버파크’는 전용면적 84.95㎡의 보유세가 1652만5000원으로 1년 만에 47%나 뛰었습니다.

하반기 서울 주택시장 ‘키 맞추기’ 계속될 듯

전문가들은 하반기 서울 주택시장도 9억원 이하 중저가 아파트의 쏠림이 가속화될 것으로 보고 있습니다.


한 부동산 전문가는 “정부의 6·17 대책으로 수도권 대부분이 규제지역으로 묶이면서, 오히려 서울로 수요가 집중되는 있는 양상”이라면서 “하반기에도 서울의 중저가 주택이 밀집된 지역을 중심으로 '키 맞추기' 현상이 이어질 것"이라고 예측했습니다.

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