리얼캐스트

최근 코로나19로 인한 경기 침체로 전국 아파트 상승률이 들썩이고 있습니다. 전국 아파트 매매가는 연초 1~2월 상승했고, 2·20부동산대책 이전인 2월 초·중순 급등세를 보였다가 코로나19의 영향이 본격화되는 3~4월부터는 상승세가 다소 감소한 모습을 띠고 있습니다.

흥미로운 점은 이 시기 인천 및 경기도 상승률이 서울을 앞질렀다는 것인데요. KB리브온 주간 아파트 매매가격 동향에 따르면 1월 6일부터 4월 6일까지 서울의 매매가격지수가 103.4에서 105로 1.6% 상승한 데 비해 경기도 전체 매매가격지수는 100.3에서 103.2으로 2.9% 상승하며 격차를 벌렸습니다. 인천의 매매가격지수는 100.1에서 102.8으로 2.7% 상승했습니다.

이와 같은 상황이 벌어진 이유로는 지속된 부동산 정책으로 서울에 대한 규제가 겹치면서 피로감을 느낀 투자자들의 수요가 급감했기 때문이라 할 수 있습니다. 대신 규제가 덜한 경기·인천 비규제 지역으로 수요가 증가하는 추세가 이어지고 있습니다.

12·16 부동산대책은 서울과 기존 조정대상지역에 대한 규제를 강화했습니다. 그래서 당시 비규제 지역이었던 수원, 안양, 의왕 등이 급부상했습니다. 정부가 220부동산대책으로 수원 영통구, 권선구, 장안구와 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 묶었으나 이미 늦은 뒤였습니다.

KB리브온 주간 아파트 매매가격 동향을 보면 잠잠하던 수원 장안구·권선구·영통구는 조정대상지역 지정 직전인 2월 1주부터 3주까지 각각 최고 1.29%, 1.51%, 1.69%의 증감률을 기록하며 급등한 모습을 볼 수 있는데요. 2·20부동산대책으로 조정대상지역으로 묶인 후 2월 말부턴 증감률이 절반 이하인 0.3~0.4%대 미만으로 대폭 떨어지기 시작했습니다. 대신 3월 2주 군포, 오산은 매매가격지수가 전주 대비 각각 1.19%, 0.45% 오른 104와 96.8을 기록했는데요.

규제 지역이 새롭게 묶이자마자 이 지역에 대한 수요가 인접한 비규제 지역으로 옮겨가면서 가격 상승이 새롭게 일어났다고 볼 수 있습니다. 이 외에도 인천, 화성 반월 등 수도권 서부권과 남부권에서 비규제 지역을 찾는 시선은 점차 늘어나고 있는데요. 경기권에서 제3의 풍선효과를 노리는 움직임이 이미 조금씩 일어나고 있습니다.

최근 조정대상지역 상승세의 바통을 이어받은 곳 중에서는 특히 수도권 남부권의 강세가 주목할 만합니다. 수도권 남부권이 지금 관심을 얻는 이유는 일명 수용성(수원·용인·성남) 영향권의 역할이 큽니다. 이들 지역이 크게 뛰면서 일명 ‘낙수효과’를 얻고 있는 것인데요.

특히 화성 반월, 군포, 오산 등 규제 지역 인근 도시의 상승세가 눈에 띕니다. 이들 도시는 2기 신도시인 광교 신도시, 동탄 신도시에 비교적 인접해 생활 인프라가 훌륭하고, 수도권 복선전철 사업, 동탄도시철도(트램) 등 여러 가지 교통 호재를 갖추고 있습니다. 향후 광역급행철도(GTX)가 개통되면 강남권까지 접근성도 좋아지는 등 여러모로 우수한 입지 또한 장점입니다.

화성 반월은 오산과 더불어 한때 수도권에서 비인기 지역이었던 곳이었습니다. 하지만 최근에는 바로 위에 수원 영통구가 조정대상지역으로 지정되고, 아래로는 동탄신도시, 동쪽으로는 용인에서 핫한 서천지구가 붙어있어 주변 입지 영향력이 강한 곳으로 평가받습니다.

반월 주변의 시세는 에스케이뷰파크와 e편한세상 반월 나노시티역이 주도하고 있습니다. 2015년 입주한 에스케이뷰파크의 경우, 국토부 실거래가에 따르면 전용면적 84㎡가 지난해 12월 4억2000만원(22층)에서 올해 2월 5억1800만원(15층)으로 무려 1억원 가까이 올랐습니다. e편한세상 반월나노시티역 역시 전용면적 84㎡ 거래가가 2019년 12월 4억3000만원(19층)에서 올해 2월 5억5000만원(18층)으로 1억원 이상 상승한 모습을 보였습니다.

현재 화성 반월은 인덕원~동탄 복선전철과 동탄도시철도(트램)의 더블 호재가 겹치며 수도권 남부에서도 향후 전망이 밝은 지역 중 하나로 꼽히고 있는데요. 인덕원~동탄 복선전철은 총사업비 2조7190억원으로 인덕원부터 의왕, 수원, 반월, 동탄을 잇는 37.1km의 복선전철로 2026년 완공 예정이며, 동탄도시철도(트램)는 총사업비 9967억원 규모로 화성 반월~오산(14.82km), 병점역~동탄2신도시(17.53km) 2개 구간에 총 34개의 정거장이 설치됩니다.

1기 신도시인 군포는 북으로는 안양 만안구, 동쪽은 의왕시, 남쪽으로는 수원 장안구 등 인근에 조정대상지역을 접하고 있어 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 향후 GTX-C 노선이 금정역에 정차할 예정으로 인근 일대에 새로운 정비·개발 계획 역시 조성되고 있습니다.

군포는 KB리브온 주간 아파트 매매가격 동향(1.6~4.6)에서 매매가격지수가 무려 6.3%(99.6 → 105.9)이나 상승했습니다. 같은 시기 조정대상지역인 수원 장안구의 매매가격지수가 5.7% 올랐으니 군포의 상승세가 얼마나 대단한지 알 수 있는 대목이죠.

군포의 상승세는 최근 리모델링 추진하는 단지를 중심으로 시세를 주도하고 있습니다. 금정동 율곡주공3단지아파트는 국토부 실거래가에 따르면 전용면적 58㎡가 지난해 10월 3억300만원(18층)에서 올해 3월 3억7000만원(14층)으로 소형 평수임에도 약 5개월 만에 7000만원가량 급등했습니다.

 

규제 청정 지역이라 불렸던 오산 역시 신도심인 내삼미동을 중심으로 최근 상승세를 이루고 있습니다. 세교신도시 호반베르디움, 오산세교자이가 주변 시세를 이끄는 대장주인데요. 세교신도시 호반베르디움의 경우, 지난해 10월 전용면적 84㎡가 3억6000만원(19층)에 거래됐다가 올해 3월 4억3800만원(23층)에 거래되며 역시 7000만원 이상 올랐습니다.

현지 공인중개사들도 의아해할 정도로 큰 상승인데요. 지난해를 끝으로 2021년까지 공급이 거의 없는 부분도 향후 오산 지역 일대의 집값 상승에 영향을 미칠 전망입니다.

이처럼 올해 1분기 주택시장의 오름세에는 인천과 수도권 남부 비규제 지역이 한몫했다고 해도 과언이 아닌데요.

그만큼 비규제 지역의 분양시장도 예전 같지 않게 관심이 높아지고 있습니다. 한때 ‘미분양의 무덤’이라 불렸던 검단신도시는 4월 7일 우미린 에코뷰가 1순위 청약 결과 평균 27.1대 1을 기록했으며, 같은 날 안산 단원구 원곡동 안산 푸르지오 브리파크도 평균 41.7대 1의 높은 경쟁률을 보이며 비규제지역 분양시장이 한층 뜨거워지고 있습니다.

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 4월~5월 중 수도권에서 총 3만9899가구가 일반 분양 할 계획입니다(임대 제외). 이중 비규제 지역에서는 전체의 63.07%에 해당하는 2만5163가구가 분양을 준비 중입니다. 비규제 지역들 가운데서도 교통이나 좋은 입지를 갖춘 곳들은 이미 소비자들로부터 관심을 끌고 있는데요.

화성시 반월동에 위치한 신동탄포레자이는 수원 영통지구, 용인 기흥, 동탄신도시들과 가까운 트리플 생활권에 위치한 데다 화성 동탄 일대 교통망의 획기적인 변화를 가져올 동탄도시철도(트램) 반월역(가칭)이 인접합니다. 또한 신수원선 서천역(가칭) 초역세권이기도 해 4월 말(예정) 분양을 앞두고 관심이 증가하고 있습니다.

비규제 지역인 인천도 분양 시장이 뜨겁습니다. 5월, 인천 서구에서 분양을 앞둔 검암역 로열파크씨티 푸르지오는 총 4805가구 매머드급 대단지로 인천공항철도 검암역을 이용하면 서울 도심 방면으로 이동하기 쉽습니다. 경기 양주 옥정신도시에서는 제일건설이 제일풍경채 레이크시티를 분양합니다. 서울지하철 7호선 연장과 GTX-C 노선이 추진되고 있습니다.

부동산 전문가들은 한목소리로 비규제 지역의 신규 분양시장이 향후 수도권 주택시장의 판도를 바꿀 것이라 입을 모읍니다. 이는 전매 제한이 6개월로 짧고, 대출 규제와 자금조달계획서 제출 등이 필요 없기 때문인데요.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “규제 지역이 확대될수록 비규제지역의 희소성은 커질 수밖에 없습니다. 현 정부의 기조가 쉽게 바뀌지 않는다고 볼 때 비규제지역의 수요자들 증가는 당분간 계속될 전망입니다”라고 전했습니다.