리얼캐스트

광화문으로 출퇴근하는 직장인 A씨(38세)는 ‘종부세’에 대해 남의 일로만 생각했습니다. 3년 전 결혼 당시 구입한 마포구 새 아파트 가격이 오를 때는 직장 동료들의 부러움을 사기도 했는데요.   

 

하지만 19일 2020년 공동주택 공시가격이 나왔다는 뉴스가 나오면서, A씨의 아파트가 다시 한 번 세간의 관심을 사게 되었습니다. 해당 아파트를 비롯한 강북 주요 신축 아파트 단지 전용 84㎡의 공시가격이 9억원을 넘어버린 것입니다. 동료들은 “종부세를 내면 부자”라며 A씨를 장난 삼아 놀렸지만, 막상 세금을 내게 된 A씨의 마음이 편치만은 않습니다.  

 

A씨는 신혼집을 마련할 당시, 집값이 가파르게 오르자 급한 마음에 흔히 말하는 ‘영끌(‘영혼까지 끌어모은다’는 표현으로 대출을 가능한 한도까지 받았다는 뜻.)’로 좋은 입지의 새 아파트를 산 것이었는데요. 실거주 1주택자라서 보유세에 대한 고민은 깊게 하지 않았습니다. 종합부동산세란 그저 ‘강남 사는 부자들이 내는 것’이라고 어렴풋이 생각하고 있었죠. 

뉴스를 보고 놀란 A씨는 그동안 재산세를 납부할 때도 자세히 확인하지 않던 아파트 공시가격을찾아보았습니다. 확인해 보니, 그동안 A씨가 보유한 아파트의 공시가격은 가파르게 오르고 있었습니다. 그러다 드디어 종합부동산세 기준인 9억원을 훌쩍 넘게 된 것이죠. 

 

A씨 부부는 올해 12월에 내야 할 종합부동산세를 계산해 봤습니다. 당장은 부담이 크지 않지만, 앞으로 종합부동산세가 매년 급격하게 오를 것으로 예상되었습니다. 정부가 시세의 70% 수준으로 공시지가 현실화를 공언한 데다, 종부세 세율 또한 자꾸 오르고 있기 때문입니다.  

 

게다가 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율도 기존 80%에서 매년 5%씩 증가해, 2022년에는 100%에 달할 예정입니다. A씨 같은 1주택자는 세부담상한액이 150%이므로, 매년 50%씩 종부세가 오를 수 있습니다. 

올해 공시가격 9억원이 안된 84㎡ 미만 아파트도 안심할 수는 없는데요. 2019년 및 그 전년부터 공시가격이 발표된 강북 주요 단지 소형을 살펴보면 이미 공시가격이 급격히 오르고 있었다는 사실을 확인할 수 있습니다.  

 

2019년 10억원을 넘긴 성수동 트리마제 69㎡ 공시가는 2018년에서 2019년 사이, 1년만에 2억원 넘게 올랐습니다. 올해에는 14억원에 육박하는 공시가격으로 강북 신축 아파트의 가파른 공시가격 상승을 극명하게 보여주고 있습니다.  

 

2017년 서울 부동산이 급등기에 접어들면서 다른 아파트 공시가도 마찬가지로 1년에 1억원 이상 상승했습니다. ‘강북 대장 아파트’로 유명한 경희궁자이는 2019년 이미 전용 59㎡ 공시가가 8억원을 넘기면서, 사실상 종부세 대상에 가까워졌습니다. 

 

대치동 은마아파트 전용 76㎡가 2년 전인 2018년 공시가 9억원을 넘겼기 때문에, 상대적으로 강북권 아파트는 다소 늦었다고 볼 수 있는데요. 하지만 다주택자의 경우 보유 주택 공시가 합계가 6억원을 초과해도 종합부동산세 대상이 되므로, 다주택자들은 이미 어느 정도 보유세 급등의 충격을 경험했다고 볼 수 있습니다.  

 

하지만 앞서 설명했듯 향후 공시가격 추가 상승과 종부세 세율 및 공정시장가액, 세부담 상한이 점차 불리하게 변화하고 있습니다. 따라서 서울 시내 고액 아파트 소유주들의 대응에 업계 관심이 집중되고 있습니다. 

보유세를 줄이는 방식은 여러 가지가 있는데요. 주택을 매도하거나, 임대사업 등록을 할 수도 있습니다. 일반적으로 임대사업 등록을 한 주택의 경우 종합부동산세 계산시 합산 배제되며, 양도소득세와 재산세 감면 등 갖가지 혜택이 있는 것으로 알려져 있습니다. 

 

하지만 2018년 10월 23일 관련법 개정(9ㆍ13대책 후속조치)으로 인하여, 1주택 이상자가 같은 해 9월 13일 이후 취득한 주택에 대해서는 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 없습니다. 마찬가지로 같은 시기 취득한 수도권 6억원 초과 주택은 임대등록을 하더라도 양도소득세 중과를 그대로 적용 받게 됩니다.  

 

물론 실거주 1주택만 보유하고 있다면, 매도나 임대주택 등록은 선택지가 될 수 없겠죠.  

이 때문에 발 빠른 다주택자들은 배우자 및 자녀에게 증여를 통한 절세를 취하고 있었는데요. 실제로 정부가 부동산 규제를 본격화한 2017년 하반기 이후 증여 건수는 빠른 속도로 늘기 시작했습니다. 급기야 2018년 3월, 서울에선 집계 이후 최고치인 2,187건을 기록하기도 했습니다. 2019년 들어 꾸준히 1,000건 내외를 기록하던 증여 건수는 지난 9월 1,681건을 기록한 후 연말부터 다시 증가하고 있습니다. 

 

2019년 말 12ㆍ13대책과 그에 이은 공시가 급등 여파로 2020년에는 증여가 더욱 큰 폭으로 증가할 것으로 예상됩니다. 특히 서울에선 강북 1주택자들 역시 대거 종부세 대상에 포함되면서, 증여를 통한 장기적인 절세 방식이 더욱 대중화 될 지 주목됩니다.  

 

1주택자가 배우자 증여를 통해 공동명의로 전환할 경우, 종합부동산세 과세 표준 공제금액은 9억원에서 6억원으로 낮아집니다. 그러나 배우자와 지분을 절반씩 쪼개 한 사람 당 지분이 6억원, 지분 합계가 12억원을 넘지 않는다면 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다.  

 

특히 매년 12월 1일~15일이 납부기한인 종합부동산세가 당해 6월 1일 주택 보유 상태를 기준으로 과세된다는 점에서, 올해 상반기 내로 2018년 3월 기록한 증여 건수 기록을 돌파할 수 있다는 분석까지 나오고 있습니다. 

 

서초구 소재 한 세무사는 “마ㆍ용ㆍ성(마포, 용산, 성동) 중소형 아파트 공시가격이 9억원을 돌파한 것은 젊은 실수요자들이 선호하는 물건이 종합부동산세 대상으로 편입됐다는 점에서 의미가 크다”면서 “연령대가 높은 기존 다주택 자산가들은 물론 30~40대 젊은 맞벌이, 전문직 부부들 역시 증여를 통한 절세를 고민하게 될 것”이라고 말했습니다.  

 

덧붙여 “서울 시내 아파트의 시세와 공시가가 가파르게 오르고 있으므로 실수요 주택이라 하더라도 취득 단계에서부터 절세를 고민해야 한다”며 “그래야 뒤늦게 증여를 한 후 취득세를 한번 더 납부하게 되는 등 시행착오를 줄일 수 있을 것”이라고 조언했습니다.