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투기지역 3억원, 기타 6억원 이상… 바뀌는 자금조달계획서 A to Z

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6억 이상 주택은 무조건 자금조달계획서 제출해야

13일부터 자금조달계획서 제출 대상이 크게 확대됩니다. 투기과열지구∙조정대상지역에서 3억원 이상의 주택을 거래하려면 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 합니다. 비규제지역 역시 6억원 이상 주택을 거래할 때에는 제출이 의무화 되었습니다.


12∙16 대책에서도 언급된 이 조치는 관계 법령 개정을 마쳐 3월 13일부터 본격적으로 시행됩니다. 개정 된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」에는 자금조달계획서의 ①제출 대상지역 확대 이외에도 ②증빙자료 제출 ③신고항목 구체화 등의 내용이 담겨 있습니다.


또한 투기과열지구의 9억원 초과 주택은 거래를 신고할 때 증빙자료까지 첨부해서 제출해야 하며, 자금조달계획서의 항목도 구체화 되었습니다. 증여∙상속 항목 등은 제공자와의 관계가 추가되었고, 금융기관 대출액도 주담대∙신용대출 등의 세부구분이 필요합니다.


이렇게 제출받은 자금조달계획서는 국토부∙감정원 등의 이상거래 조사에 적극 활용될 예정입니다. 국토부는 지난 10일 보도자료를 통해, “부동산시장불법행위대응반(13명)과 감정원의 ‘실거래상설조사팀(40명)을 곧장 자금조달계획서 조사에 투입할 계획”이라고 밝혔습니다. 이어 “최근 주택 매수비중이 늘어나고 있는 부동산업 법인에 대해서도 조사를 강화할 것”이라고 전했습니다.

자금조달계획서, 언제∙누가∙어떻게 제출해야 하나?

자금조달계획서를 제출해야 하는 거래는 3월 13일 이후에 체결된 거래계약입니다. 원칙적으로 3월 13일 이전 시점에 있었던 계약은 제출의무가 없지만, 강화된 규정을 피하기 위해 계약일을 앞당겨서 거짓 신고할 경우에는 과태료 처분을 받습니다(취득가액의 100분의 2)


중개 계약의 경우엔 공인중개사가 실거래 신고서와 함께 자금조달계획서∙증빙자료를 일괄적으로 제출해야 하고, 직거래 계약은 매수인이 신고관청에 신고∙제출합니다. 대리인을 통한 대리제출도 가능하고, 공인중개라도 개인정보 노출이 꺼려진다면 공인중개사가 실거래 신고를 한 이후에 매수자가 직접 제출할 수도 있습니다.

투기과열지구에서 9억원 이상 주택을 거래하면 이제 증빙자료도 필수적으로 첨부해야 합니다. 단, 이 증빙자료는 필요한 것만 제출하면 됩니다. 시행규칙에서 언급된 증빙자료는 15종이지만 8개 항목별로 필요한 증빙자료가 다릅니다. 가령 비규제지역에서 가액 10억원 아파트를 매수하는 A씨가 10억원의 예금액을 들여 집을 산다면, 자금조달계획서와 예금잔액증명서만 있으면 충분합니다.


신고 당시에 확보할 수 없는 증빙자료는 계획 중인 내용만 작성하고 제출하지 않아도 됩니다. 예를 들어, B씨가 기존 주택을 매도하고 아파트를 매수하려 하는데 아직 기존 주택이 팔리지 않은 경우를 예로 들 수 있습니다. 단, 거래가 완료된 이후에 국토부나 신고관청이 증빙자료 제출을 요청하면 이에 응해야 하고, 응하지 않으면 500만원의 과태료 처분을 받습니다.


대신 증빙자료가 신고 당시에 제출 가능한 것이라면 반드시 함께 제출해야 하는데요. 예금잔액증명서(금융기관 예금액), 소득금액증명원∙근로소득원천징수영수증 등 소득증빙자료(현금 등 그 밖의 자금)가 대표적입니다. 신고 시점에 매도계약이 이뤄졌거나, 증여∙상속, 차입 등 자금조달이 실행된 경우엔 반드시 증빙자료를 함께 제출해야 합니다.

투기과열지구에서 집을 산 A씨의 자금조달계획서

가상의 인물 A씨가 투기과열지구에서 10억짜리 주택을 구입하려 한다고 합시다. A씨는 예금 2억원에 주택담보대출 3억원, 기존 주택을 처분해서 나올 5억원으로 자금을 조달하려 합니다. 이 경우 자금조달계획서와 증빙서류는 다음과 같습니다.

이 항목들을 기재하는 기준은 ‘실거래 신고시점’입니다. 위에서 A씨가 보유한 예금액 2억원이 어머니에게 상속받은 돈이라고 하더라도, 실거래 신고시점에 이미 상속을 받아 금융기관 예금액의 형태로 보유하고 있다면 그대로 기재하고 예금잔액증명서를 제출하면 됩니다.


관계에 대한 내용을 구체적으로 작성해야 하는 ④증여∙상속, ⑪그 밖의 차입금에는 자금제공자와의 관계를 작성해야 합니다. 자금제공자가 다수인 경우에는 각각 체크한 후 합산해서 작성하면 됩니다. 만일 A씨가 예금액 대신에 아버지에게 1억원, 누나에게 1억원을 차용하여 조달한다면 그 밖의 차입금 란에 2억원을 쓰고 ‘직계존비속(부), 그 밖의 관계(누나)’로 기재하면 됩니다.


이번에 새로 생긴 ‘조달자금 지급방식’은 매수인이 매도인에게 자금을 어떻게 지급하는지 구체적인 방법을 기재하는 것입니다. 가령 10억원의 주택에 6억원 전세를 승계하고 예금 4억원을 이체했다면, ‘보증금∙대출 승계 등 금액’에 6억원을 기재하고 ‘계좌이체 등 금액’에 4억원을 기재하면 될 것입니다. 현금이나 기타 동산 등으로 지급했다면 ‘현금 및 그 밖의 지급방식 금액’란에 그 금액을 기재하고, 현금으로 지급한 사유 등을 구체적으로 기재해야 합니다.

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