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시장 VS 정부 누가 셀까? (feat. 12.16. 부동산대책 요약)

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12∙16 주택시장 안정화 방안, 기습 발표

부동산 정책이 또 나왔습니다. 지난 16일 국토교통부와 기획재정부, 국세청 등은 관계기관 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했습니다. 이번 방안은 기습적으로 발표되었습니다. 하반기 들어 ‘민간택지 분양가상한제’라는 규제책을 발표했기에 추가 대책은 내년이나 나올 것이라는 시장의 예측이 빗나간 것입니다. 이번 대책은 ‘강남 재건축 발(發) 서울 집값 상승세를 어떻게든 저지하겠다는 의지 표명’이라는 해석이 힘을 얻고 있습니다. 실제로 한국감정원에 따르면 서울 아파트 주간매매가격지수는 7월 첫째 주 이후 25주 연속 상승했습니다. 

‘투기를 위한 대출 옥죈다’ 주담대 관리강화 등

이번 대책에는 투기수요를 잡기 위한 고강도 금융 대책이 담겼습니다. 9억원을 초과하는 고가주택을 중심으로 주택담보대출 관리를 강화해서 ‘빌린 돈으로 주택을 사서 시세차익을 남기는 투자’를 근절하겠다는 의도가 엿보입니다.


(1) 주택담보대출 관리 강화

일단 △시가 15억원을 초과하는 아파트는 주택담보대출을 받을 수 없고, △투기과열지구에서는 9억원 초과 주택의 LTV(담보인정비율)가 20%로 강화됩니다(9억원 초과분 한정). △금융회사별로 관리하던 평균 DSR(총부채원리금상환비율)도 개별 차주별로 규제하여 40%를 초과하면 대출을 받을 수 없습니다.


주택담보대출을 주택 투자에 원용하지 못하도록 실수요 요건도 강화했습니다. △고가주택 기준을 공시가격 기준 9억원에서 시가 9억원으로 강화하는 한편 △투기지역∙투기과열지구의 1주택 세대는 1년 내에 기존주택을 처분하고 전입까지 해야 합니다.


사업자 대출을 통한 편법 투자도 막았습니다. 투기지역에만 적용되던 △주택임대업∙주택매매업 외 사업자에 대한 주택 구입 목적 주담대 취급 금지를 투기과열지구까지 확대하고, △투기지역∙투기과열지구 내에서는 주택임대업 개인사업자대출 RTI(임대업 이자상환비율) 기준을 현행 1.25배에서 1.5배 이상으로 강화합니다.


위에 소개한 대출 관련 규제는 대책 발표로부터 일주일 이후인 12월 23일부터 적용됩니다. 단, 15억원 이상 초고가 아파트의 주택담보대출 금지는 12월 17일부터 전격 시행되는데요. 대신 1주택자인 정비사업 조합원이 조합설립인가 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 경우에는 예외가 허용됩니다.


(2) 갭투자 방지

더불어 전세대출을 이용한 갭투자를 근절하기 위해 △시가 9억원 초과 주택 구입∙보유 시 사적보증(서울보증보험)도 받을 수 없게 됩니다. 또한 △전세대출을 이미 받았더라도 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유했다면 전세대출을 회수합니다. 이 조치들은 내년 1월부터 바로 시행됩니다.


‘버티지 못하게 불 지핀다’ 주택보유부담 강화 및 양도소득세 보완

양도세 부담으로 발생하는 매물잠김 현상에 대한 대책도 나왔습니다. 다주택자들이 집을 토해내도록 공시가격 현실화율을 높이고 종부세를 강화합니다. 장특공제 등의 양도세 세제혜택을 실수요자 중심으로 조정하여 다주택자의 부담을 더 늘리는 한편, 조정대상지역에서의 양도세 중과를 한시적으로 배제하여 다주택자들의 출구도 준비했습니다.


(1) 보유부담 강화

종부세 세율이 최대 4%(3주택 이상 및 조정대상지역 2주택)까지 인상됩니다. 1주택자의 경우 0.1%p~0.3%p 오르지만(현행 최대 2.7%→3.0%), 다주택자는 0.2%p~0.8%p까지 올라 대폭 강화됩니다(현행 최대 3.2%→4.0%).


조정대상지역 2주택자의 세부담 상한은 현행 200%에서 300%로 강화됩니다. 대신 1세대 1주택 보유 고령자의 경우 합산공제율(고령자+장기보유) 상한을 최대 80%까지 높여, 1주택 실수요자인 고령자의 부담은 줄였습니다. 종부세 관련 대책은 내년 상반기에 법을 개정해 내년 납부분부터 적용됩니다.


한편 현실화율 68.1%에 그치는 공동주택 현실화율도 내년에는 최대 80%까지 제고할 계획입니다. 이는 고가주택을 중심으로 우선 전개 해 9억원 이상 주택은 70%, 30억원 이상 주택은 80%까지 반영하겠다는 목표를 세웠습니다.


(2) 양도소득세 제도 보완

최대 80%까지 적용되던 1세대 1주택(실거래가 9억 초과)의 장기보유특별공제 요건이 강화됩니다. 장기보유특별공제율은 바뀌지 않지만, △보유만 하면 연간 8%였던 공제율을 보유기간 4%, 거주기간 4%로 나누었습니다. 가령 10년간 보유만 하고 거주는 하지 않았다면 공제율은 40%에 그칩니다. 이는 내년 상반기에 법 개정 절차를 거쳐 2021.1.1 양도 분부터 적용됩니다.


내년 1월 1일부터는 △1주택자는 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 또한 △조정대상지역 내 일시적 2주택자의 중복보유 허용기간이 1년으로 단축되고, 여기에 1년 이내에 해당 주택으로 전입해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 12월 17일부터 적용됩니다. 다만, 대책발표(12.26) 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불했다면 종전의 규정을 적용 받습니다.


△조정대상지역 내 등록 임대주택의 양도세 비과세 요건에 거주기간 2년 요건이 추가되었습니다(’12.17 시행). 이는 형평성 문제가 지적되어 온 내용을 고친 것입니다. 1세대 1주택 실수요자라도 보유기간과 거주기간이 2년 이상이어야만 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있는 반면, 임대사업자등록을 하면 거주기간 제한이 없어도 비과세 혜택을 받을 수 있었기 때문입니다.


이제 △조정대상지역 주택을 거래할 때 양도세 중과를 위한 다주택자의 주택수 계산에 분양권이 포함되며(’21.1.1), △2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 최대 50%까지 인상됩니다(’21.1.1). 1년 미만의 경우 50%, 2년 미만은 40%(현행 기본세율)로 늘어납니다. 단기시세차익을 목적으로 한 거래로 추단할 수 있는 만큼, 주택에 적용되는 혜택을 배제하고 주택 외 부동산과 같은 세율을 적용하겠다는 것입니다.


(2-1) 다주택자 출구 마련

양도세 관련 대책 중 특히 눈에 띄는 부분이 다주택자에게 집을 털어낼 기회를 제공했다는 것입니다. △내년 6월 말까지는 조정대상지역 다주택자도 양도소득세 중과가 배제됩니다. 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다(19.12.17~20.6.30). 단, 10년 이상 보유한 주택이어야만 합니다. 보유세 강화와 양도세 중과에 의한 전방위 규제가 매물잠김 현상을 일으켰다는 지적이 이어지자, 출구를 마련했다는 평가입니다.


‘고분양가, 풍선효과 차단한다’ 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대 등

(1) 민간택지 분양가상한제 적용지역, 27개동→495개동

민간택지 분양가상한제 적용지역이 대폭 추가지정 되었습니다. 당초의 핀셋지정이 되려 풍선효과를 일으켜 집값을 올렸다는 비판이 일자, 정책당국이 노선을 바꿔 전방위 규제로 돌아선 것으로 해석되고 있습니다. 신규지정지역은 12월 17일부터 곧장 효력이 발생됩니다.


서울 13개구(강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문) 전역을 지정하는 한편, 광명(4개동)과 하남(4개동), 과천(5개동)을 비롯해 정비사업 이슈 등이 있는 강서구(5개동), 노원구(4개동), 동대문(8개동), 성북구(13개동), 은평구(7개동)이 추가되었습니다.


(2) 청약제도 수정, 임대등록 제도 보완

이번 대책에는 청약시장에서의 실수요 우대도 강화되었습니다. 이하의 내용은 법 개정이 필요해 내년 상반기 중에 시행할 전망입니다.


△투기과열지구, 대규모 신도시(66만㎡ 이상)에서는 당첨 요건의 거주기간(현행 1년)이 2년 이상으로 늘어납니다. △분양가상한제 적용 주택 및 투기과열지구에서 분양한 주택에 당첨되면 평형에 관계없이 재당첨이 10년간 제한됩니다. 또한 △공급질서 교란행위 및 불법전매가 적발되면 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지됩니다.


여기에 임대주택으로 등록하면 가액에 관계없이 면적만을 기준으로 취득세∙재산세 혜택을 받던 미비점을 고쳐 △취득세∙재산세에 가액기준을 추가해서 임대주택의 세제혜택을 제한합니다. △미성년자의 임대사업자 등록을 제한하는 한편, 법령 위반으로 등록 말소된 경우에는 2년 이내에 등록을 제한하는 등 등록요건을 강화합니다. △임대인이 보증금을 반환하지 않으면 등록을 말소하고 세제혜택을 환수하며, 선순위 보증금 등에 대한 권리관계 설명의무도 강화됩니다. △2020년 상반기에는 등록정보를 정비하고 합동점검도 추진될 예정입니다.


(3) 자금조달계획서 제출대상 확대, 신고항목 구체화 등

내년 상반기 법개정 절차를 거치고 나면 △자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구(3억원 이상 주택)에서 조정대상지역까지 확대되며, 비규제지역도 6억원 이상 주택을 취득하면 자금조달계획서를 제출해야 합니다. △투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 실거래 신고 할 때는 자금조달계획서와 함께 객관적 증빙자료까지 함께 제출하도록 제도가 정비됩니다. 이상 거래가 의심되면 상설조사팀이 조사에 착수하게 됩니다.


상설조사팀은 국토부∙감정원 산하에 설치됩니다. 내년 2월에 활동을 시작할 이 팀은 상시적으로 정비사업을 합동점검하고 실거래 이력을 모니터링 합니다. 국세청에서는 고가주택에 대한 자금출처를 전수 분석해서 필요할 경우 세무조사를 실시하며, 특히 다주택자 규제를 피하기 위해 설립한 법인의 탈루혐의에 대해 정밀검증을 실시할 계획입니다.

‘공급 늘려 희소성 떨어뜨린다’ TF구성, 제도개선 등

이번 대책에는 공급확대를 위한 대책도 포함되었습니다. 우선 △수도권 30만호 공급계획을 조속히 추진하는 한편, 이에 따른 광역교통개선대책도 내년 말까지 확정할 전망입니다.


△민간택지 분양가상한제로 속도전에 나선 관리처분인가 단계 정비사업 단지들은 서울시에서 정비사업 지원 T/F를 구성해 추진을 지원합니다. △가로주택정비사업에는 상황에 따라 사업확대 지원, 부담금 완화, 건축규제 완화 등의 지원이 투입됩니다. △준공업지역에도 공공성을 갖추면 사업면적을 확대 허용하는 등 인센티브를 제공해 정비사업을 활성화 할 계획입니다.

‘오르면 또 누르겠다’ 추가 종합대책도 예고

이번 종합대책은 범위 및 내용 면에서 9∙13 대책 수준의 초고강도 대책이라는 평가를 받고 있습니다. 부동산 전문가 A씨는 “고가주택의 주택담보대출은 물론 전세자금대출까지 틀어막아 갭투자 수요가 줄어들 것으로 보인다. 보유부담과 양도세도 강화되는 만큼 어느 정도 매물이 풀려 집값도 안정화 될 것으로 본다”고 전망했습니다.


특히 연이은 고강도 대책에서 행정당국의 집값을 잡겠다는 강한 의지가 보인다는 평가입니다. 당장 이 대책이 집값을 잡지 못하더라도, 추가 대책이 얼마든지 나올 수 있다는 것을 시사한다는 것입니다. 실제로 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠다”고 강조하며, 필요한 경우 내년 상반기에 주택수요∙공급 측면에서 추가 종합대책이 나올 가능성도 내비쳤습니다.

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