리얼캐스트

2016년경부터 부동산 시장에 등장한 초품아(초등학교를 품은 아파트)는 주거지 선택에 빠질 수 없는 고려 요소가 되었습니다. 학세권 트렌드 중에서도 콕 집어 ‘초품아’가 각광받는 이유는 저학년 자녀를 둔 30~40대 실수요층이 아파트 분양∙매매시장의 주인공이 되었기 때문이라는 분석인데요.

실제로 자녀가 있는 학부모의 경우 학교와의 접근성을 거주지 선택 시 중요 요인으로 평가하는 것으로 조사됐습니다. 리서치 기업 마크로밀엠브레인이 2018년에 진행한 ‘자녀교육관 및 학군, 부동산 관련 인식 조사’에 따르면, 어린 자녀를 둔 학부모의 경우 자녀가 없는 기혼자에 비해 어린이집~고등학교와의 거리를 중요하게 생각하는 것으로 나타났습니다.(무자녀 기혼자 3.8%, 유자녀 기혼자 33.0%)

특히 초등학교 자녀를 둔 응답자의 경우, 학교와의 접근성을 고려한다는 응답이 50% 이상으로 가장 큰 비중을 차지했습니다. 저학년의 경우 안전한 통학거리에 더 가치를 둔다는 의미입니다. 초등학교를 품은 ‘초품아’가 시장의 주목을 받는 이유입니다.

초품아는 초등학생 자녀를 둔 실수요자의 선호도가 높아 환금성이 뛰어나며, 높은 프리미엄이 형성되는 경우가 많습니다. 한 초등학교의 좁은 통학구역 내에서도 초품아와 비초품아 단지 간에 시세차가 형성되는 경우가 왕왕 있을 정도입니다.

리얼캐스트가 하남미사강변도시의 한홀초등학교 통학구역 4개 단지의 전용 84㎡ 아파트값을 조사해 봤는데요.

이 중 길을 건너지 않고 한홀초등학교를 낀 초품아 단지는 미사강변더샵센트럴포레(487가구)로 이 단지 전용 84㎡의 평균 시세는 7억6,500만원 선입니다.(2019.8.30. KB시세)

반면 다른 3개 단지 역시 미사강변서로를 끼고 있을 뿐 거리상으로는 한홀초등학교와 매우 인접해 있는데요. 미사강변동원로얄듀크(808가구)는 7억원, 미사강변제일풍경채(726가구)는 7억3천만원, 미사강변동일하이빌(655가구)는 6억5,500만원에 시세가 형성되어 있습니다. 많게는 6,500만원까지 시세차가 벌어진 것입니다. 거기에 미사강변동일하이빌은 2020년 4월 개통 예정인 강일역에 미사강변더샵센트럴포레보다 약 700미터 가깝기까지 합니다. 가구수도 많고, 개통 예정역도 가까우며, 더 새 아파트임에도 불구하고 초품아라는 결정적인 차이 때문에 가격차가 벌어진 셈입니다.

“교육환경에는 학교가 있고, 학원가가 있습니다. 학교는 두 가지로 이해하면 됩니다. 하나는 접근성이고, 다른 하나는 희망하는 학교에 입학 가능한 단지인가 하는 점입니다. 이 두 요소는 무조건 프리미엄이 됩니다. 접근성 중 특히 초등학교는 무조건 초품아가 프리미엄이 있습니다. 차로로 8차선 이상의 큰길을 건너야 한다면, 무조건 마이너스입니다.” – 김학렬(빠숑). 대한민국 부동산 투자. 알에이치코리아. 2007.

초품아는 학교와 블록을 공유하기 때문에 발생하는 부수적 효과도 누리게 됩니다. 바로 관계법령에 의해 학교 인근에 유해시설이 차단되어 조성되는 쾌적한 환경입니다. 때문에 초등학생 자녀를 둔 실수요자만이 아닌, 안전에 높은 점수를 매기는 수요자들에게도 매력적인 입지로 평가됩니다.

2017년부터 시행된 교육환경 보호에 관한 법률은 종전에 학교보건법에 다루던 ‘학교환경위생정화구역’에 관한 내용을 떼어내서 만든 법률입니다. 새로이 법률을 제정할 만큼 당국이 교육환경의 보호에 노력을 기울이고 있다는 의미이기도 합니다.

이 법에 따라 교육감은 학교출입문으로부터 직선거리로 50미터까지를 절대보호구역, 그리고 학교 경계로부터 직선거리로 200미터까지의 지역을 상대보호구역으로 지정해야 합니다. 이렇게 설정된 교육환경보호구역에는 대기오염물질 배출 시설부터 화학물질 취급시설까지 총 29개 업종의 시설을 설치할 수 없습니다. 특히 초등학교는 예외 없이 29종의 모든 시설이 배제됩니다.

초품아가 선호되는 이유는 시장에서 중심상업지구의 주상복합보다 택지지구의 대단지 아파트가 선호되는 이유와도 맥락이 유사합니다. 유해시설 및 혐오시설의 진입이 학교에 의해 차단되므로 자연스럽게 주거에도 친화적인 환경이 조성되는 것입니다.

실제 오는 9월 20일 견본주택을 열고 본격 분양에 나서는 평택 지제세교지구의 지제역 더샵 센트럴시티는 단지 동쪽으로 초등학교 예정지가 맞닿아 있는 초품아 아파트인데요. 덕분에 주변에 유해시설이 없습니다. 단지는 지제세교지구에서도 지제역복합환승센터에 가장 위치이며, 이마트 및 중심상업부지와 가까운 슬세권이기도 합니다.

초등학교를 품은 아파트가 학령기 자녀를 둔 3040대를 넘어 자녀가 없는 수요층에게도 인기가 있는 이유입니다.