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조정대상지역 해제 가능성 있나

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조정대상지역 지정 8개월, 분위기 바뀌었다

하반기 주택시장의 핫 이슈, 민간택지 분양가상한제를 둘러싼 눈치싸움이 심화되고 있습니다. 개정안이 지난 달 13일에 입법예고되어 10월 중 시행이 확실시 되던 상황에, 정부에서 시행에 대해 유보적인 입장을 취하면서 분양가상한제의 시행에 대한 전망도 엇갈리고 있습니다.


민간택지 분양가상한제를 시행하는 시점이 불투명해지면서 각 지자체의 셈법도 복잡해지고 있습니다. 이는 분양가상한제의 타겟이 아닌 지역에서도 마찬가지입니다. 조정대상지역을 품은 지자체들이 대표적입니다. 규제책 시행을 앞둔 국토부가 규제완화에 소극적일 것을 고려하여, 시행 이후로 요청 시기를 가늠하고 있던 지자체들도 민간택지 분양가상한제 시행이 불투명해짐에 따라 결단력을 요구 받는 처지에 놓였습니다.


당초 시장에서는 개정안의 시행 이후 조정대상지역의 신규지정 및 해제가 있을 것으로 예측하고 있었습니다. 조정대상지역의 여론이 지자체를 압박하고 있고, 마지막 지정∙해제 이후로 반 년 이상이 지난 지금은 지역마다 주택시장의 분위기도 달라졌기 때문입니다.

부산 “여기는 머한다고 남겨놨노 다 해제해주라!”

부산시는 조정대상지역 해제를 요청할 시기를 신중하게 가늠하고 있습니다. 조정대상지역 지정 후 4번째 공식 건의입니다. 부산시는 올해 3월에도 현재 조정대상지역으로 묶여 있는 3개구(해운대구, 수영구, 동래구)의 해제를 국토부에 요청했지만 국토부는 ‘과열이 재연될 가능성이 여전히 남아있다’며 조정대상지역을 그대로 유지하기로 했습니다.


부산은 지난해 말 당초 7곳이었던 조정대상지역 중 4곳의 해제에 성공했으나, 수영구∙해운대구∙동래구는 여전히 조정대상지역으로 남아있습니다. 당시 부산에서는 “반쪽짜리 조치”라며 실망감을 감추지 못했습니다. 부산 시세를 리딩하는 3개구를 묶어둔 채로 부동산 시장 침체를 벗어나기는 어렵다는 것입니다.


실제로 부산 주택시장은 2017년 호황 이후 침체의 시기를 겪고 있습니다. 한국감정원 통계에 따르면 부산 아파트 가격은 2017년 9월 셋째 주 이후 반등없이 계속해서 가격이 떨어지고 있습니다. 8월 셋째 주까지 100주 연속입니다. 근 2년간 누적 하락률만 7.6%에 달합니다. 여전히 조정대상지역으로 묶여있는 3개구의 하락폭은 더 두드러집니다. 같은 기간 해운대구는 9.06%, 동래구는 8.57% 하락했습니다. 수영구 역시 7.09% 하락했죠.


부산시는 다시금 올해 7월에 이르러 지역의 민원을 국토부에 전달하며, △수영구는 준공물량이 5,788호로 ‘공급부족 우려’의 근거였던 4년간 공급물량 2,100호를 크게 뛰어넘었고, △동래구는 정비사업이 위축되어 도시노후화가 가속되고 있으며, △해운대구는 정량적인 해제요건을 충족했음에도 지난 연말 4개구와 함께 해제되지 않은 것을 납득하기 어렵다는 입장을 전했습니다.

부산 3개구의 해제가능성은?

그러나 수영구∙해운대구∙동래구가 빠른 시일 내에 조정대상지역에서 해제되는 것은 어렵다는 관측도 나오고 있습니다. 위 3개구의 거주여건이 뛰어나고 대기수요가 많아 최고 523대1의 청약경쟁률을 기록한 2016~2017년 상황이 재현될 개연성이 여전히 남아있기 때문입니다.


3개구 아파트의 3.3㎡당 평균 시세(수영구 1,303만원, 해운대구 1,204만원, 동래구 1,081만원)는 여전히 부산 평균 집값(980만원)을 훨씬 상회하고 있고, 거래량도 타 자치구∙군에 비해 양호한 수준입니다. 지난해 부산 자치구 중 가장 많은 거래가 있었던 곳은 2,959가구가 거래된 해운대구였고, 동래구와 수영구도 각각 1,237건, 815건의 거래가 이루어졌습니다. 해운대구는 올해 상반기에도 1,317건으로 부산광역시에서 가장 많은 아파트가 거래되었습니다.


또한 동래구에서는 올해 5월에 명륜동에서 분양한 ‘힐스테이트명륜2차’의 사전 무순위 청약에 3,527명이 몰려 3개구의 잠재 청약수요 규모를 단적으로 보여주었습니다. 이는 1순위 청약접수자 2,126명을 크게 상회하는 수치입니다. 분양시장 관계자는 “부산이 장기침체를 겪고 있다지만 인기지역 수요는 여전히 두텁다”고 말했습니다.


부동산전문가 A는 “조정대상지역으로 지정된 지역은 곧 가장 주목받는 지역이라는 의미이기도 하다”고 설명하며, “부산에서는 조정대상지역 3구의 인기가 여전히 높아 치열한 청약경쟁이 불보듯 뻔하다. 특히 하반기에는 주요 정비사업들이 분양을 앞두고 있어 국토부 입장에서도 섣불리 조정대상지역에서 해제하는 것은 어려울 것”이라고 전망했습니다.


올해 하반기 부산 조정대상지역 3개구에서는 남천더샵프레스티지(남천2구역재개발, 총 975가구)를 시작으로 남천자이(가칭, 삼익타워재건축, 총 913가구), 온천시장정비사업(190가구), 해운대중동쌍용플래티넘(가칭, 152가구)가 줄줄이 분양을 예고하고 있습니다.


30일 견본주택을 개관한 남천더샵프레스티지는 부산의 전통적인 부촌인 수영구 남천동에 지어지며, 부산지하철2호선 남천역 초역세권 단지로 주목을 받고 있습니다. 남천초∙남천중 및 학원가가 몰려있고, 황령산∙광안리 해변에도 가까운 위치라 부산에서 선호도가 높은 더샵 브랜드 프리미엄까지 남천동 ‘쿼드러플 크라운’ 아파트로 자리매김 할 것이란 전망입니다. 마찬가지로 같은 남천동에 남천자이(가칭)가 올해 중 분양이 예고되어 남천더샵프레스티지와 함께 하반기 수영구 평균 청약경쟁률을 크게 끌어올릴 것으로 보입니다.

대구– 2018년 8%대 상승, 수성구∙중구

수도권 및 세종시, 부산시에 규제가 집중된 사이, 규제에서 자유로운 주요 광역시들은 호황을 맞이했습니다. 대표적인 지역이 대∙대∙광이라 불리며 지난해 청약시장을 달군 대구, 대전, 광주입니다. 이에 3개 광역시에는 집값 상승률이 높은 주요 자치구를 중심으로 조정대상지역으로 지정될 가능성이 점쳐지고 있습니다.


대구에서는 수성구와 중구가 후보로 거론되고 있습니다. 지난해 1월에 분양한 중구 남산동의 e편한세상남산은 경쟁률이 346대1에 달했고, 같은 해 6월에 분양한 수성구 범어동의 힐스테이트범어도 85대1의 경쟁률을 기록했습니다. e편한세상남산이 기록한 경쟁률은 지난해 전국 분양단지 중 가장 높은 경쟁률이기도 합니다.


집값도 큰 폭으로 뛰었습니다. 한국감정원 통계에 따르면 2018년 기준으로 대구 중구의 아파트는 8.3%, 수성구는 8.7% 가격이 올랐습니다. 지난해 7월부터 올해까지 1년간 변동률 역시 중구가 6.8%, 수성구가 4.0%로 7월 전년비 소비자물가상승률인 0.6%를 크게 상회하고 있습니다. 올해 7월 기준 3.3㎡당 가격은 중구가 1,200만원, 수성구가 1,338만원으로 대구 평균(980만원)과 격차가 큽니다.


대구는 지난해 전국에서 분양한 아파트를 경쟁률 순으로 줄 세우면 5위 안에 대구 분양단지 세 곳이 들 정도로 분양시장이 과열된 상황입니다. 올해 1월 분양한 대구빌리브스카이가 134대1을 기록한 이래 8월에 이르러서도 전국 최고경쟁률의 자리를 고수하고 있고, 지난 8월에도 신천센트럴자이가 33대1의 경쟁률을 기록했습니다.


실제로 대구 수성구∙중구는 지난해 말 조정대상지역으로 신규지정 될 것이라는 전망이 지배적이었으나, 3개월 내 가격상승률이 물가상승률의 1.3배 등 정량요건을 충족함에도 불구하고 주거정책심의위원회의 심의대상조차 되지 않아 형평성 논란을 낳은 바 있습니다. “지난 심의에서는 피해갔지만 이번엔 다를 것”이라는 전망이 힘을 얻고 있는 이유 중 하나입니다.

대전 – 대구 못지 않은 청약열기

대전 서구와 유성구도 다음 조정대상지역으로 유력한 후보지입니다. 대전은 지난해부터 올해 상반기까지 공급물량이 8,401가구에 불과해 청약경쟁이 더 과열되었습니다. 서구와 유성구에서는 각각 최고 경쟁률이 각각 321대1(서구 탄방동 e편한세상군산1단지, 2018.1. 분양)과 227대1(유성구 가정동 도룡포레미소지움, 2018.9. 분양)이 나올 정도로 분양시장에 불이 붙었습니다.


2019년 7월 기준 서구의 3.3㎡당 가격은 827만원, 유성구는 923만원입니다. 동구(667만원)와 대덕구(607만원) 등 기타 지역 대비 격차가 커 대전 평균 3.3㎡당 가격을 804만원까지 끌어올린 지역입니다. 지난해 아파트 가격상승률도 한국감정원 기준 5.5%(서구), 5.2%(유성구)를 기록해 높은 상승률을 보였습니다. 올해 7월부터 과거 1년간의 가격상승률 역시 서구가 5.2%, 유성구가 3.3%입니다.


대전 서구와 유성구 역시 지난해 말 조정대상지역 지정이 유력한 상황이었습니다. 당시 지표가 현행 주택법에 따른 조정대상지역 지정을 위한 정량요건을 충족했기 때문입니다. 올해 3월에도 유성구는 대전아이파크시티 1∙2단지가 각각 56대1, 86대1의 청약경쟁률을 기록하며 청약열기가 여전함을 증명했습니다.

광주 – 부동산 폭등 피로감에 국민청원까지

광주는 대전, 대구에 비해 상대적으로 지난해 집값상승률은 크지 않았습니다. 광산구와 남구, 서구는 모두 3%대 상승률을 보였지만 많게는 8%씩 오른 대구에 비하면 상승폭이 크지는 않습니다. 그러나 광주는 올해 들어 높은 상승률을 기록했고, 지난 1년(2018.7~2019.7) 광산구∙남구∙서구는 4~5%대 상승률을 기록했습니다.


주택가격과 함께 치솟는 분양가 때문에 “광주를 투기과열지구로 지정해달라”는 국민청원까지 등장했습니다. 광주 서구에서 올해 6월 분양한 ‘빌리브트레비체’가 3.3㎡당 분양가를 2,400만원으로 책정하며 불거진 고분양가 논란의 일환입니다. 이 단지 전용 205㎡는 분양가가 27억원으로 3.3㎡당 3,200만원에 달했습니다. 같은 시기 서구의 5년 이내 새 아파트 평균 3.3㎡당 가격은 1,754만원이었습니다.


공급주체가 미분양 리스크를 무릅쓰고 분양가를 마음껏 높일 수 있는 이유는 결국 높은 청약열기 때문입니다. 빌리브트레비체는 고분양가 논란에도 불구하고 5대1의 경쟁률로 청약일정을 마쳤습니다. 올해 들어 광산구∙남구∙서구에 분양한 아파트는 4,325가구였고, 평균 청약경쟁률은 각각 43대1(서구), 42대1(남구), 19대1(광산구)이었습니다.

HUG가 지정한 고분양가관리지역 6곳, 조정대상지역에 추가되나?

주택도시보증공사(HUG)는 7월 12일자로 광주 광산구∙남구∙서구와 함께 대구 중구, 대전 서구∙유성구를 조정대상지역으로 지정했습니다. HUG의 고분양가관리지역에는 대구 수성구를 비롯해 이미 조정대상지역으로 지정되어 있는 부산 해운대구∙수영구∙동래구도 포함되어 있습니다.

실제로 수영구에서 분양하는 남천더샵프레스티지는 일반 분양가가 3.3㎡당 1,700만원을 상회할 것으로 예상되었으나, HUG의 분양가 심사 결과 광안자이의 2017년 당시 분양가와 같은 3.3㎡당 1,570만원 수준으로 시세 대비 합리적인 가격으로 책정되었습니다.


HUG는 새로 지정한 광주∙대전∙대구에 대해 “집값이 불안정한 모습을 보이고, 높은 청약경쟁률을 기록하는 등 과열현상이 주변지역으로 확산될 가능성이 있는 지역”이라고 추가지정 이유를 밝혔습니다.


HUG의 고분양가관리지역과 주택법상 조정대상지역은 지정주체도 요건도 다릅니다. 그러나 고분양가관리지역은 대부분 조정대상지역에 포함됩니다. 이번 대구∙대전∙광주 추가지정 전에는 대구 수성구를 제외한 모든 지역이 관리지역에 속해 있었습니다.


특정 지역의 지정해제 시점도 비슷합니다. 부산 남구와 연제구는 지난해 12월에 부산진구, 일광면과 함께 조정대상지역에서 빠지고 난 후, 2월에는 고분양가관리지역에서도 빠져 나왔습니다. 두 제도 모두 주택시장의 가격상승률과 청약경쟁률 등의 지표를 근거로 하는 공통점 때문에 발생하는 유사성입니다.


부동산 전문가 A는 “조정대상지역 지정을 위한 요건은 단기간의 데이터를 다루기 때문에 현재 시점에서 조정대상지역 여부를 판단하기는 어렵다”고 설명하며, “다만 대구 중구, 대전 서구 등 비규제지역인 광역시 청약열기가 식지 않고 있고, 집값상승률도 높다. 당국에서도 좌시하고 있을 수 만은 없는 상황”이라고 말했습니다.

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