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역세권에서 시작한 ‘O세권’이라는 표현은 더 이상 부동산 시장에서 생소한 단어가 아닙니다. 이는 부동산 상품에서 더 나아가 입지의 중요성이 강조되고 있음을 의미하는데요. 특정 지역이 어떤 긍정적인 요인의 세력권 아래에 있는지를 압축적으로 보여주는 공세권, 슬세권, 학세권 등으로 표현되는 ‘O세권’은 바꿔 말하면 거주지에 대한 욕구를 설명하는 기준이 되기도 합니다.

실제 수요층에 따라 ‘O세권’에 대한 비중도 달라집니다. 직장인 수요는 역세권을 노년층은 큰 대학 병원이 가까이 있는 의세권을 중요시 여기는 경향이 있죠. 그 중 30~40대를 중심으로 한 실수요층이 중요시 여기는 ‘O세권’은 바로 학세권입니다. 30대 후반에서 40대에 이르는 기간은 생애주기에 있어서 자녀가 학령기를 보내는 시점인데요. 이 시기에는 안정적인 교육환경에 관심이 많아 지면서 안전하고 유해시설이 없으며 교육환경이 뛰어난 곳을 찾게 됩니다.

더욱 중요한 것은 이 시기에는 이사도 줄어드는 경향을 보인다는 것입니다.

실제로 통계청의 2018년 기준 국내 연령별 인구이동률 통계에 따르면 0~4세 사이 18.8%였던 이동률은 10~14세 구간에서 10.6%까지 떨어집니다. 이후 대학에 가고 사회에 진출하는 20세부터 인구이동률이 높아진 이후 마찬가지로 자녀가 학령기에 도달하는 35세 이후부터 이동률이 낮아집니다.

“자녀가 학령기에 도달하게 되면 이사를 동반하는 환경의 변화를 꺼리고, 안정적인 환경에서 터전을 꾸리려는 경향이 강해지는 것입니다. 7세의 자녀가 성인이 되기까지 12년간 한 곳에서 안정적인 교육환경을 기대할 수 있는 원스톱 학세권이 각광받는 이유입니다.”(부동산 전문가 K씨)

그래서 등장한 용어가 ‘원스톱 학세권’입니다. ‘원스톱 학세권’은 미성년 자녀가 학교에 다니는 12년 동안 도보로 학교에 통학할 수 있는 입지를 말합니다. 부모는 금방 손 닿는 거리에 아이가 있어 상대적으로 안심하고, 아이는 급격한 환경의 변화 없이 자기 집 근처의 익숙한 환경에서 학업에 임할 수 있는 장점이 있죠.

대표적인 사례가 잠실 리센츠입니다. 5,563가구 매머드급 대단지인 리센츠는 잠신초, 잠신중, 잠신고교는 물론 강동송파교육지원청까지 단지 안에 품고 있는 아파트입니다. 이에 초등학교부터 중, 고등학교까지 도보 통학이 가능하죠. 

다만 동일한 원스톱 학세권이라도 학원가가 가깝거나, 상위 학교 진학률이 뛰어난 중∙고등학교 배정 여부에 따라 주거공간의 인기가 달라집니다.

대표적인 예가 동탄신도시인데요. 입주 10여년 차를 넘긴 동탄의 경우 현재 반송동과 석우동, 능동을 중심으로 중심 학군이 형성돼 있습니다. 동탄중학군으로 지칭되는 이 지역의 초등학교를 졸업한 학생은 솔빛중, 석우중, 반송중, 능동중, 푸른중학교 진학이 가능합니다.

동탄중학군의 중심 학원가는 솔빛나루 학원가라 불리는 솔빛마을과 나루마을 사이, 동탄솔빛로를 둘러싸고 형성되어 있습니다. 솔빛중, 반송중교를 비롯해 동탄국제고등학교가 가까운 지역입니다. 반송동 남부에 해당하는 이곳 아파트는 2007년에 준공한 중대형 아파트 위주로 형성되어 있습니다. 시세는 3.3㎡당 1,100~1,400만원 수준입니다.

능동에도 같은 시기 공급된 아파트로 구성되어 있습니다. 그런데 반송동과 달리 이 지역 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 1,100만원대 수준입니다. 능동의 동탄푸른마을두산위브(915가구, 2007.12.준공) 전용 84㎡는 올해 5월 최고 3억4200만원에 거래되었죠. 반송동의 동탄솔빛마을신도브래뉴(584가구, 2007.9.준공) 전용 84㎡는 올해 7월에 4억원으로 거래되었습니다.

“반송동 남부와 능동은 동탄 중심가로의 접근성에서는 큰 차이가 없고, 같은 학군을 공유하고 있습니다. 동탄솔빛마을신도브래뉴와 동탄푸른마을두산위브는 각각 푸른초와 솔빛초를 품고 있는 ‘초품아’라는 공통점도 있죠. 하지만 가격적인 면에서는 수천만원이 차이가 나는데요. 두 아파트의 가격을 가르는 결정적인 차이는 학군 중심지로부터의 거리에서 발생한다고 할 수 있습니다. 브랜드 파워에서 다소 열위에 있더라도, 심지어는 단지의 규모가 절반 수준으로 작더라도 학군의 중심에 더 가까운 단지에 높은 프리미엄이 붙는 것입니다.”(반송동 L부동산)

12년 동안 이사를 고민할 필요 없는 ‘원스톱 학세권’은 이처럼 까다로운 과제입니다. 교육환경에 있어서의 올인빌(All in Village: 집 근처에서 모든 것을 해결하는 것)이라고 할 수 있습니다.

동탄중학군 일대의 동탄1신도시는 이미 2007년을 기점으로 입주를 대부분 마무리하고 안착했습니다. 솔빛나루 학원가를 중심으로 학군이 탄탄하게 형성되어 원스톱 학세권을 누릴 수 있는 새 아파트는 재건축 시점이 되어서야 가능할 것입니다.

반면 동탄2지구는 아직 자리를 잡아가는 과정입니다. 28만여 명의 수용인구를 계획한 만큼 초등학교 30곳, 중학교 14곳에 고등학교 11곳이 학교예정부지로 계획되어, 다수의 학원가 후보지가 학군의 중심이 될 가능성을 점치고 있습니다.

동탄 2-1중학군에 해당하는 북동탄에서는 청계동 시범단지 항아리상권이 중심 학원가로 성장하고 있습니다. 청계중앙공원을 중심으로 동탄중앙초, 동탄중, 동탄중앙고 등 6개 초등학교와 2개 중학교, 1개 고등학교와 동탄중앙이음터 도서관이 인접해 있습니다.

동탄 2-2중학군인 남동탄에서는 두 개 후보지가 언급되고 있습니다. 하나는 동탄더샵레이크에듀타운 인근 산척동 상권입니다. 현재 근린생활시설로 조성되고 있는 11자 상가로 동탄국제유치원, 청림초, 정현초, 청림중, 정현고교가 위치해 있습니다. 동탄더샵레이크에듀타운, 중흥S클래스에듀하이는 펫네임에서부터 교육환경을 과시하고 있습니다.

다른 하나는 서연중(예정), 서연고(예정) 앞 근린생활시설입니다. 서연중학교에는 이음터가 배치되며, 서연초등학교와 동탄28초등학교, 동탄29초등학교가 들어서는 지역입니다. 아파트와 학교로 둘러싸인 학세권의 전형적인 조건이 갖춰진 지역입니다.

북동탄 시범단지는 물론 남동탄 역시 입주를 거의 마친 상황입니다. 올해 3월에 입주한 동탄더샵레이크에듀타운의 경우 3.3㎡당 1,900만원대에 시세가 형성되었습니다. 전용 84㎡로만 구성되었으며, KB부동산 기준 매매평균가가 5억9,000만원 수준입니다. 2016년 10월 당시 분양가가 4억원~4억2천만원 선이었으니 2억원 가까운 프리미엄이 붙은 셈입니다.

현재 학세권 인근 주요 분양일정으로는 서연중 인근 연립 13블록에 들어서는 우남퍼스트빌 더 테라스 동탄이 남아있습니다. 2만 9,000여㎡ 규모의 대지에 지상 최고 4층 규모로 건설되는 테라스테라스하우스입니다. 전용 71㎡부터 전용 84㎡까지 5개 평형 총 238가구가 공급될 예정입니다.

과거 정부는 강남으로의 이주를 유도하기 위해 경기고, 휘문고 등의 강북 명문학교를 강북에서 강남으로 이전했습니다. 이처럼 학군 형성은 신도시를 비롯한 택지개발의 기본이라 할 수 있죠. 다수의 학교부지를 배치하여 교육환경을 조성해야 자녀 학령기에 있는 사람들의 이주를 기대할 수 있죠. 설령 다른 가치가 뛰어난 곳이라도 초∙중∙고교 중 어느 하나가 없거나, 아직 개교하지 않아 불편을 감수해야 하는 곳은 실수요자들이 매력을 느끼지 못합니다.

실제 1기 신도시들은 다수의 학교를 기반으로 뛰어난 학군을 형성 중입니다. 목동 학군에 비견되는 분당과 평촌은 물론, 일산 역시 명문 학군으로 손꼽힙니다. 한편으로 명문 학군이 형성되었다는 것은 신도시가 충분히 자리를 잡았다는 것을 말하며, 이미 프리미엄이 높게 형성되어 있다는 것을 의미하기도 합니다.

한 부동산 전문가는 “이미 원스톱 학세권으로서 학군까지 형성된 지역은 새 아파트가 들어설 곳이 없어 진입장벽이 높다. 대신 최근 조성되는 신도시를 중심으로 원스톱 학세권의 조건을 갖추면서 앞으로 학군의 중심이 될만한 지역을 선점하려는 경향이 실수요층을 중심으로 강해지고 있다”고 설명했습니다.