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정부가 사실상 민간택지 분양가상한제를 도입하기로 결정하면서 시장의 우려가 점점 커지고 있습니다. 분양가상한제를 적용하면 분양가를 낮추는데 분명 효과적이겠지만, 재개발·재건축 등이 위축되면서 민간택지 공급이 감소하는 것은 물론이고, 로또 청약 가능성은 대두되면서 전세시장이 불안정해질 수도 있는데요. 부작용이 뚜렷한 탓에 정부의 의도와는 빗나간 결과를 초래할 수도 있는 상황입니다. 

정부는 전매제한 기간을 늘리는 방법 등을 고려해 분양가상한제가 불러올 부작용을 막겠다는 입장입니다. 이는 시세차익을 막을 대책과도 관련이 있는데요. 따라서 상한제 시행으로 발생하는 과도한 아파트 시세 차익을 환수하는 방안으로 주택채권입찰제와 분양권 전매 제한 기간 강화 등이 거론되고 있습니다.

주택 채권입찰제는 아파트 분양가가 주변 시세보다 30% 이상 저렴해 시세 차익이 클 것으로 예상되는 경우 이 차액을 채권으로 흡수해 시세 차익 일부를 환수하는 제도를 말합니다. 동일 순위에서 경쟁이 생기면 채권매입액을 많이 써낸 청약자를 당첨자로 정하는 방식인데요. 이 경우 분양가에 채권 매입가격을 더한 실질 분양가는 주변 집값과 비슷해집니다.

경기도 성남 판교신도시와 고양시 일산2지구 휴먼시아에 적용됐던 2007년 당시에는 주변 아파트 시세의 80%가 채권상한액이었습니다. 이후 2013년 주택청약 규제가 완화되면서 채권입찰제도 폐지됐는데요.

하지만 분양가상한제 도입이 언급되면서 시세차익 상당수를 국고로 환수하는 기능이 있는 채권입찰제 부활 여부에도 관심이 쏠리고 있습니다.

올해 4월 서울 강남구에서 분양한 ‘디에이치포레센트(일원동 일원대우 재건축)’의 경우 전용 59㎡ 분양가가 11억5000만~13억2000만원으로 책정됐는데, 상한제에 따라 8~9억원대로도 내려갈 가능성도 있습니다. 강남 재건축 단지들의 경우 분양가가 지금보다 20~30% 낮아지는 셈입니다.

이에 따라 청약자는 당첨과 함께 수억원의 시세차익을 누릴 수 있게 돼 청약 과열 현상을 막고 이익을 적절하게 환수하는 방안이 필요한데요.

채권입찰제는 시세 차익의 사유화를 막는 장점이 있지만, 분양가를 사실상 끌어올린다는 점에서 수요자들의 부담이 불가피합니다. 분양가 인하 효과가 전혀 없다고 느껴질 수도 있는 대목입니다.

“채권입찰제를 도입하면 오히려 분양가가 더 높아질 수 있습니다. 이는 수요자들의 분양가 부담을 완화한다는 분양가상한제 시행 취지와도 어긋나는 것이고요.” 부동산 전문가 K씨의 말입니다.

정부는 상한제 효과를 극대화할 수 있는 방향으로 여러 제도를 종합적으로 검토하고 있는 중입니다. 민간택지 분양가상한제 시행과 함께 로또 분양을 막을 장치로 채권입찰제가 거론된 것도 사실이고요.

하지만 현행 규정상 민간택지에 이를 적용하기 위해서는 관련법을 손봐야 할 뿐 아니라, 분양가 상한제보다 심한 규제이기 때문에 채권입찰제가 나올지는 미지수라는 게 지배적인 시각입니다. 정부도 현재로선 채권입찰제 도입을 검토하고 있지 않다는 입장인데요. 도입 여부에 관심이 쏠려 있는 가운데 마지막으로 부동산 전문가의 이야기를 들어보겠습니다.

“채권입찰제 뿐만 아니라 토지임대부 분양이나 환매조건부 분양도 상한제 시행에 따른 대안으로 거론되고 있습니다. 물론 민간 분양에는 적용이 쉽지 않은데요. 특히 채권입찰제의 경우 개발이익 사유화를 막을 수 있는 방법으로 꼽히지만 지나친 대책이라는 의견이 우세한 만큼 정부에서 결정을 내리기 쉽지 않을 것입니다.”