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리얼캐스트

금리인하... 결국 믿을 건 부동산?

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한국은행 기준금리 전격 인하, 시장 반응은?

지난달 18일 한국은행이 기준금리를 기존 1.75%에서 0.25%포인트 내렸습니다. 이로써 지난해 11월 금리수준인 1.5%로 8개월 만에 회귀했는데요. 한국은행이 기준금리를 내린 것은 2016년 6월 이후 3년 1개월 만입니다.


이에 유동자금이 부동산 시장으로 흘러 들어가 부동산이 폭등하는 것은 아닌지에 대한 의견도 곳곳에서 나오고 있는데요. 부동산전문 유튜브 채널 리얼캐스트TV에서 ‘금리인하와 부동산의 관계’에 대해 논한 영상이 있어 이를 정리해 봤습니다. 

기준금리 1.75%--> 1.5% 인하

권: 한국은행이 기준금리를 기존 1.75%에서 1.5%로 내렸습니다. 아울러 올해 안에 금리를 또 인하하겠다는 의견을 피력해서 연내 1.25% 금리가 기정사실로 받아들여지고 있는데요. 금리인하가 시사하는 바가 무엇일까요?


황: 부동산 시장에서도 반응이 엇갈리고 있습니다. 경기침체 때문에 금리를 내린 거니까 부동산이 향후 폭락할 것이다라는 의견이 있고 한쪽에서는 금리인하로 인플레이션이 촉발돼 부동산이 올라갈 것이다라는 의견이 대비되고 있습니다.

권: 이번 금리인하의 특징은 뭔가요?


황: 현재 금리 상황을 잘 봐야 할 것이 고정금리와 변동금리가 역전됐다는 것입니다. 통상 고정금리는 변동금리보다 0.5% 정도 높아야 정상입니다. 향후의 금리 상승으로 인한 역마진을 상쇄시키기 위한 보험 차원인 것이죠. 하지만 최근에는 변동금리가 고정금리보다 높게 나타나 상식적인 시장원리가 무시되는 상황입니다. 이는 장기적으로 지금보다 앞으로의 금리수준이 더 낮아질 가능성을 내포하고 있다는 것입니다. 결국 경기가 더 침체될 것이고 금리를 올릴 수 없는 환경이 지속될 것이란 게 이번 금리인하가 시사하는 바라고 할 수 있습니다. 

Q. 경기 부양을 위한 정부의 통화 정책 방법은?

황: 크게 2가지 방법이 있는데요. 하나는 양적 완화고 다른 하나는 금리인하를 통해 시중에 통화량을 늘리는 것입니다. 하지만 통화량을 늘려 경기를 활성화할 수는 있지만 그 돈이 어디로 흘러가는지 정할 수는 없습니다. 시중에 풀린 통화는 그 시기에 가장 합리적이다라고 생각되는 쪽으로 유입되고 그 동안은 부동산이었죠.


다만 이번 시장은 조금 다른 게 부동산으로 옮겨갈 수 있는 길목을 많이 차단해 놓은 상태입니다. 때문에 지금의 금리인하가 바로 부동산 상승으로 이어질 것이다라고 단정할 수는 없을 것으로 봅니다.

Q. 과거에는 어떻게 경기 부양을 했나?

황: 2012~2013년도에 하우스푸어는 일상적인 얘기였습니다. 당시 언론에서는 하우스푸어로 개인은 물론 국내 경기도 당장 무너질 것처럼 얘기했죠. 때문에 당시 박근혜 정부는 하우스푸어 문제를 해결하는 게 경기 부양의 가장 큰 방법이라고 생각했을 수 있습니다.


실제 경기 부양 차원에서 가장 효과를 봤던 것이 하우스푸어 문제를 해소하는데 큰 역할을 한 전세자금대출이었습니다. 당시 많은 이들이 집을 안 사고 전세로 눌러 앉으며 전세가가 폭등했는데요. 하루 아침에 1~2억원씩 올려달라는 전세자금을 저리로 대폭 풀어줬습니다. 한마디로 통화 정책입니다. 저렴한 금리로 전세자금대출을 후하게 해 주니 전세입자들이 폭등한 전세가를 커버할 수 있었죠. 그 자금이 집주인에게 들어가면서 하우스푸어 문제가 해소됐죠. 그 이후 집값이 오르게 됐죠.

Q. 최근 전세자금대출 증가도 같은 맥락으로 볼 수 있을까요?

권: 지금 정부는 친(親)서민정책을 펼치고 있기 때문에 전세자금대출에 후할 수 밖에 없다고 생각합니다. 문제는 정부의 의도와 달리 그 전세자금이 다른 곳으로 유입된다면 과거 집값 폭등으로 이어질 수 있기 때문에 그 자금이 다른 곳으로 유입되는 것을 정부에서는 예의주시하고 있다고 봅니다. 때문에 전세자금대출 증가와 맞물려 투자수요가 늘어나 그 자금이 부동산에 대거 유입됐던 이전정부와는 달리 이번 정부는 투자수요는 어느 정도 차단될 것으로 보여집니다.


황: 다만 통화량 증가로 인한 물가 상승은 간과해서는 안 될 것으로 봅니다. 돈의 양에 따라 자산가치가 움직인다는 말에 공감을 해서인데요. 국내 코스피가 1300포인트 정도였을 때 친구 한 명이 주식을 사라고 권유한 적이 있었습니다. 2000포인트 넘게 오를 것이라고요. 그 근거로 연기금이 주식시장에 유입될 것이기에 주식시장에 돈이 많아져 주식의 가치를 끌어올릴 것이라고 말했죠. 실제 주식은 2000포인트가 넘었습니다.


실제적으로 양적완화를 한 후 전세계적으로 돈의 양이 엄청 많아졌습니다. 유럽, 일본, 미국, 홍콩 중국 등 전세계적으로 부동산 가격도 많이 올랐죠. 이에 비하면 우리나라가 덜 올랐다고 보는 것은 정책의 힘이었을 것입니다.


물론 진짜 가치가 올랐는지 가격이 올랐는지는 따져봐야 합니다. 돈으로 표시되는 가격이 오른 것이지 가치가 올랐다고는 보기 힘들다는 게 개인적인 생각입니다. 한마디로 돈의 가치가 떨어졌다라고 이해하면 좋을 것 같습니다.


시중에 유동자금 정말 많습니다. 강남, 송파, 마포 등 대장주 아파트들이 최근 비싸게 거래되고 있죠. 전용 84㎡ 기준으로 13억대 후반에서 14억대 초반까지 거래가 가능했던 송파 헬리오시티의 경우 최근에는 15억에서 15억6000만원선에 거래가 되고 있습니다. 유동자금이 풍부하다 보니 가격이 스멀스멀 오르고 있는 것으로 보여집니다.


앞으로 금리는 제로금리 수준으로 수렴될 것으로 봅니다. 때문에 현금을 갖고 있는 것보다는 현물을 갖고 있는 것이 더 유리할 겁니다. 

권: 현물가치를 대변하는 금값이 그래서 계속 상승 중이죠.


황: 금값이 신한은행 기준으로 1g당 5만4000원 정도할 겁니다. 예전에 살 때 평균 매입 단가가 4만5000원이었는데 그새 많이 올랐죠. 이렇게 금값이 지속적으로 오르는 것은 향후에 인플레이션이 일어날 조짐을 내포하고 있다는 것을 의미합니다. 그렇다 보니 부동산의 가치도 앞으로 오르지 않겠느냐고 봐도 무방할 것입니다.

Q. 그 많은 유동자금은 어디에 있는 것일까요?

권: 그 많은 유동자금은 어디에 있는 것일까요? 왜 나에게는 없는 것일까요?라고 하지만 대출을 받았다라고 한다면 이미 유동자금을 활용하고 있는 것이라 할 수 있습니다. 

Q. 돈을 그렇게 풀면 문제가 없을까요?

황: MMT(현대통화이론, Modern Monetary Theory)라는 신화폐 이론이 있습니다. 국가가 과도한 인플레이션만 없으면 경기 부양을 위해 화폐를 계속 발행해도 된다는 이론인데요. 쉽게 말해서 정부는 감당할 수만 있으면 통화 확장 정책을 써도 무방하다는 겁니다.


과거 이론대로 통화 확장정책을 쓰면 인플레이션이 촉발돼 나라가 망해야 하는데 실제 미국이 돈을 풀어보니 경기도 활성화되고 고용지표도 좋아지는 등 아무런 문제가 발생하지 않았습니다. 이는 달러가 기축통화라는 특수성이 있기에 가능한 것인지 모르겠지만 MMT 이론대로라면 양적 완화, 우리나라의 경우 금리 인하로 인한 통화량 증가가 되겠지요. 금리가 더 내려갈 수 있는 여지가 존재하는 우리나라의 경우도 문제가 안 될 것으로 보입니다.


권: 그게 어떤 나라이냐가 중요하죠. 그게 미국이니까 가능한 것 아닐까요? 개발도상국은 문제가 될 수 있습니다.


황: 우리나라는 수출 중심 국가이고 수출에서 꾸준히 흑자를 기록하면 별 문제 없다고 봅니다. 

폭등도 폭락도 없다. 다만 풍부한 유동자금으로 부동산은 우상향일 것

권: 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까요?


황: 단기간에 부동산이 폭등할 것이냐? 그건 쉽지 않을 것으로 봅니다. 정부가 부동산으로 자금이 유입되는 길목을 막아 놨으니까요. 급격하게 오르기 보다는 서서히 오르지 않을까요? 반대로 폭락할 것인가? 폭락은 아니더라도 하락할 수는 있다고 봅니다. 거래량이 안 따라주고 시중에 풀린 유동자금이 부동산으로 유입되지 않는다면요. 하지만 폭락은 쉽지 않을 것입니다. 금리가 내려가면 버틸 수 있는 힘이 생기니까요. 다만 장기적으로 지금의 막아놓은 부동산 규제가 풀린다라고 한다면 과거에 못 오른 상승분까지 폭발적으로 오를 수 있다고 봅니다. 때문에 무리하지 않는 선에서 집을 살 수 있다면 지금 사는 것도 맞다고 봅니다. 

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