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분양가는 무조건 싼 게 답일까?

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분양가 싼 아파트 기다리자

가장 먼저 눈에 띄는 반응은 기다리자는 심리가 강해진 듯 합니다. 정부가 민간 분양가상한제 시행을 하겠다고 밝힌 이상 “기다리면 지금 보다 저렴한 가격에 아파트가 나올 수 있지 않겠느냐”는 기대감이 시장에 번진 것 같습니다. 시장에서도 이런 분위기가 감지되고 있습니다. 소위 인기 아파트라고 할 수 있는 곳을 중심으로 내방객이나 청약자가 예상보다 감소한 것이 그 방증입니다.


실제 지난 7월 26일 문을 연 ‘과천 푸르지오 써밋’의 경우 주말 3일 동안 내방객이 1만 5000여명 다녀갔다고 합니다. 지난 5월 같은 지역에서 분양한 ‘과천 자이’에는 3만 2000여명이 다녀 간 것과 비교하면 현재는 절반에도 못 미치는 수준입니다. 


청량리 랜드마크로 불리는 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’의 경우도 분양 성적이 기대치보다 낮았다는 평가입니다. 지난 25일 진행된 1순위 결과 1,195세대 모집에 1만7229명이 청약했고 평균 14.4대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 결코 낮지 않는 경쟁률로 보이지만 업계 관계자들은 지난 3월에 분양한 ‘청량리역 해링턴플레이스’ 경쟁률(31대 1)과 비교하면서 경쟁률이 높지 않았다고 평가하고 있지요. 

공공택지도 자유로울 수 없어

분양가 이슈는 민간에만 그치는 것 같지 않습니다. 공공택지에도 영향을 주고 있는데요. 여기에는 분양보증을 하는 주택도시보증공사(HUG)와 최종 분양승인을 내주는 지자체와의 협업(?) 때문인 듯 합니다. 이런 사례는 실제 과천에서 확인이 되는데요. 과천지식정보타운 1호 분양 단지로 관심을 모은 ‘과천 푸르지오 벨라르테’의 경우 분양가가 3.3㎡당 2205만원에 결정됐습니다. 그런데 이 가격은 주변 시세에 비해 30~40% 낮게 결정된 것입니다.


앞서 예를 든 과천주공1단지 재건축 아파트인 과천 푸르지오 써밋의 경우 분양가가 3.3㎡당 3998만원에 달합니다. 벨라르테는 이 단지(과천 푸르지오 써밋)와 불과 3~4km 거리지만 분양가 차이가 무려 1800만원 가까이 나는 셈이지요. 그렇다 보니 건설사는 현재 대책 찾기에 고심하고 있다고 합니다. 유력한 방안으로 알려진 것은 임대 후 분양입니다. 다시 말해 지어놓고 일정 기간 임대를 한 이후에 분양을 하겠다는 것이지요. 이 방법으로 하면 공공택지 아파트도 분양가 상한제를 빗겨갈 수 있기 때문입니다.  


과천지식타운 첫 분양인 만큼 엄격한 잣대를 들이밀다보니 결국 1호 분양단지의 분양일정이 불투명해지면서 향후 예정 단지들의 공급에도 지장을 줄 것입니다. 분양가 이슈가 공공택지에도 영향을 주고 있는 것이지요.  

강남 재건축은 어떡해

분양가 이슈에서 강남 재건축도 자유로울 수 없지요. 대부분 분양을 연기하던가 상황을 예의 주시하고 있다고 파악 되고 있습니다. 특히 재건축초과이익 환수 첫 아파트로 알려진 반포현대는 분양가 딜레마에 빠진 모습입니다. 


사실 이 아파트(재건축으로 총 108세대)는 일반분양 세대가 12세대 밖에 되지 않습니다. 그렇다 보니 일반분양 세대가 30세대 미만의 경우 임의 분양을 할 수 있지요. 즉 분양가 규제 등을 받지 않고 분양을 할 수 있다는 소리입니다. 그런데 문제는 현재 검토하고 있는 분양가가 주변시세(3.3㎡당 6000만~6500만원) 보다는 낮지만 앞서 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양보증 심사를 받은 단지(3.3㎡당 4891만원) 보다는 높다는 것입니다.  


현재 이 아파트 조합원들 1인에게 부과 예상되는 초과이익 환수금액은 약 1억 3000만원 선입니다. 이때 분양가 수준이 3.3㎡당 4500만원 수준입니다. 결국 일반분양가를 4500만원 보다 높이게 되면 조합원들이 부담해야 할 환수 금액이 증가할 수밖에 없다는 계산이 나옵니다. 그래서 딜레마에 빠졌다고 말하는 것이지요. 

분양가 이슈에서 자유로운 곳은 어디

지금까지 민간택지 분양가 상한제 이슈로 시작해서 최근 벌어지고 있는 현상에 대해 살펴봤습니다. 정리해 보면 기다리자는 심리로 인해 새 아파트에 대한 소비자들의 관심이 줄었습니다.  


공공택지도 주택도시보증공사(HUG)와 지자체의 협력(?)으로 시장이 왜곡되고 있습니다. 마지막으로 조합원들이 욕심을 버리면 되지 않겠느냐고 말할 수 있겠지만 역지사지 해서 우리가 조합원 입장이라면 결정이 결코 쉽지 않을 것입니다. 


그렇다면 최근 분양가 이슈에서 자유로울 수 있는 곳이 있을까요? 사실 최근 시장을 보면 케바케(케이스 바이 케이스) 성격이 강하기는 합니다만 지역별로 면밀히 보면 있는데요. 


예를 들어 김포 마송택지개발지구에서 분양 예정인 아파트(e편한세상 김포 로얄하임)의 경우 현재 알려진 예상 분양가가 3.3㎡당 800만원대 초반 입니다. 김포 아파트 매매가격이 7월 현재 3.3㎡당 평균 991만원(부동산114)이고 마송과 인접한 한강신도시 구래동 아파트값은 3.3㎡당 1134만원(부동산114, 7월 현재) 수준인 것을 감안한다면 정말 매력적인 가격이라고 할 수 있습니다.


평택 고덕신도시에서 현재 분양 중인 아파트(고덕 리슈빌 파크뷰)는 이미 가격이 다 나온 상태입니다. 분양가는 3.3㎡당 1300만원 대입니다. 현재 고덕신도시 아파트 평당가가 1400만원 대를 가고 있는 상황에서 시세 차익이 충분한 아파트이지요. 


분양가 이슈로 인해 ‘일단 기다려보자’라며 서로 눈치보기가 한창인 요즘, 저렴한 분양가로 시장에 공급되는 신규 분양 단지로 눈을 돌려보는 것은 어떨까요? 

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