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제 2의 마곡지구라 불리는 방화뉴타운, 빛 볼까? 빚 볼까?

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3·5·6구역 재건축 속도 내나

방화뉴타운은 2003년 뉴타운 지정 이후 2006년 12월 재정비촉진지구로 지정됐습니다. 여느 재건축·재개발구역과 마찬가지로 이곳도 주민 간의 갈등이 상당했습니다. 그 때문에 총 9개 구역으로 시작했지만 1·4·7·8구역은 지난 2016년에 해제된 상황입니다. 가장 먼저 긴등마을 촉진구역을 재개발한 ‘마곡힐스테이트’가 2015년 12월 입주를 완료했으며, 현재 3ㆍ5ㆍ6구역 등 3개 구역이 사업을 진행 중입니다. 

방화뉴타운에서 가장 많은 관심을 받는 곳은 6구역입니다. 사업속도가 빠르기 때문입니다. 작은 규모에 비해 수익성도 좋습니다. 총 532가구 중 일반분양 세대수가 현 조합원 수의 3배 이상이기 때문입니다. 위치 또한 방화대로를 사이에 두고 마곡지구 바로 옆이니만큼 마곡 개발 수혜를 많이 받을 것으로 예상되는 구역입니다.  


6구역은 최근 시공사 선정 입찰을 마쳤습니다. 2010년 정비구역으로 지정된 이후 근 10년 만의 일입니다. 현장 설명 당시엔 대우, 현대 등 대형 건설사들이 수주에 상당히 관심을 보였습니다. 6구역의 시공권을 따내면 다른 구역 시공권도 따내기 유리하기 때문입니다. 이에 경쟁률이 상당할 것으로 예상했지만 실제 입찰에 참여한 곳은 HDC현대산업개발 한 곳 이어서 유찰된 상황입니다.


5구역은 현재 조합설립인가 대기 중입니다. 4월에 신청했기 때문에 가을 이전에 승인 날 것으로 예상됩니다. 조합 설립되기 이전에 등기접수까지 마쳐야 조합원 권리가 이전되고, 조합 설립 이후엔 10년 보유 혹은 5년 거주를 하지 않는 물건에 대해서는 거래가 제한되기 때문에 최근 잔여 매물이 모두 거래된 상태입니다.


5구역 인근 한 공인 관계자는 “4, 5월에 거래량이 대폭 늘었다. 지금은 한 달에 한두 건 급매로 나오는 것만 있을 뿐 잔여 매물이 없다. 급매 나오면 연락 달라는 사람은 많다”는 말을 전했습니다. 5구역의 경우 1500세대 이상으로 6구역과 비교해 규모가 상당합니다. 주민의 90% 가까이 개발에 찬성표를 던지며 적극성을 보이고 있어 차후 빠른 진행이 예상됩니다. 5구역과 6구역 모두 5호선 송정역과 공항시장역, 9호선 신방화역과 가까운 트리플 역세권이고 마곡지구와 인접해있어 마곡 개발의 최대 수혜지로 꼽힙니다.


3구역은 비대위와의 갈등으로 계속해서 사업이 미뤄진 곳입니다. 새로운 집행부를 구성해 현재 동의율을 75% 이상까지 끌어올렸지만 이마저도 다른 구역에 비해 낮은 편이고 속도도 가장 느립니다. 총회의를 통해 합의를 도출하려 노력 중이지만 쉽지 않은 상황입니다. 조합설립이 잘 진행되겠냐는 질문에 3구역 인근 한 공인중개사는 “조합원의 참여가 중요한데 이전 집행부와의 소통 부재와 갈등이 상당했던지라 앞으로 어떻게 될 질 잘 모르겠다”고 말했습니다. 3구역은 김포공항과 인접해 있습니다. 김포 공항 인근 김포 풍무지구도 특별계획 구역으로 주상복합단지가 들어설 예정입니다. 게다가 김포공항 내에 건립 예정인 서부 고속버스터미널과 수원~방화 터널~문산~평양을 잇는 서울광명고속도로 개통 호재도 있어 재개발 완료 시 김포와 함께 상승효과가 기대됩니다.

방화뉴타운, 마곡지구 따라잡을 수 있을까?

방화뉴타운 재개발 사업이 탄력을 받게 된 것은 인근 마곡지구의 개발 때문입니다. 마곡지구에 LG사이언스파크나 코오롱, 롯데 등 대기업의 연구단지와 관련 협력업체들이 150여 개 가까이 입주함에 따라 일대가 빠르게 개발됐고 부동산가격도 상승했습니다. 계속해서 기업들이 입주하고 있기 때문에 앞으로도 상승효과가 있을 것으로 예상됩니다. 


마곡지구와 붙어 있어 속도가 가장 빨랐던 긴등마을 마곡 힐스테이트의 경우 전용 84㎡ 기준으로 지난해 7월 11억2000만원에서 거래되던 것이 3개월 후인 동년 10월엔 11억5000만원, 현재(‘19년 7월)는 11억8000만원 정도에 거래되고 있습니다. 조합원 평균 분양가가 전용 84㎡ 기준으로 4억 3100만원, 3.3㎡당 1270만원이었던 것에 비하면 상당히 많이 오른 가격입니다. 인근 공인중개사에 따르면 현재 방화뉴타운의 시세는 3.3㎡당 5000만~6500만원까지 간다며 2년 전과 비교해 거의 두 배 가까이 오른 상태라고 합니다. 

방화뉴타운, 차질 없이 진행 될 수 있을까?

방화뉴타운의 경우 부진한 사업 속도와 경기 침체로 인해 10년 이상 사업이 지연돼 왔기에 ‘앞으로 잘 진행될 수 있을까’에 대해 우려하는 목소리가 큽니다. 게다가 아직 사업 초창기라 앞으로 빠르게 진행한다고 하더라도 완공까지 최소 5년~10년은 소요됩니다. 또, 투기지역으로 분류된 곳이라 자금 조달계획서를 제출해야 한다거나 10년 거래 제한 등 제재가 많아 투자를 망설이는 사람이 많습니다. 물론, 김포공항 주변 고도제한 폐지 가능성이 커짐에 따라 고층 건물이 들어설 수 있다는 기대를 갖는 사람도 있습니다. 


방화뉴타운은 성공적으로 진행된다면 마곡지구와 함께 상당한 가치를 지닌 뉴타운이 될 거라는 의견입니다. 현재 다시 재개발 사업이 진행됨에 따라 호가를 포함한 매물값은 자꾸 오르고 있는 상태인데요. 이 상승세가 꾸준히 이어질지, 차후 사업이 차질 없이 진행될지 앞으로의 행보를 지켜봐야 하겠습니다. 

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