리얼캐스트

올해 상반기 서울에서 공급된 새 아파트의 청약가점 커트라인은 몇 점일까요?

리얼캐스트가 아파트투유 자료를 바탕으로 상반기 서울에서 분양한 아파트 24곳의 청약가점을 분석한 결과 당첨 평균 청약가점은 49.3점이었습니다. 지난해 같은 기간 분양한 16곳의 평균 청약가점인 52.9점 대비 3.6점 낮아진 수치입니다. 커트라인 역시 10점으로 지난해 상반기(11점)보다 1점 낮아졌는데요. 반면 같은 기간 최고점은 82점으로 지난해 최고점(79점)을 갱신했습니다.

행정구역별로는 송파구가 72점으로 당첨가점 평균이 가장 높았으며 성북구(64점), 노원구(57점)가 뒤를 이었습니다. 가점 평균이 가장 낮은 곳은 강동구로 32점이었으며 강서구도 30점대입니다.

당첨 최저 커트라인이 가장 높은 지역은 57점의 송파구였습니다. 이어 성북구가 54점, 중랑구가 46점으로 그 뒤를 이었습니다. 반면 강동∙광진∙강서∙동대문구는 당첨가점 커트라인이 10점대였으며 당첨가점 최저점이 가장 낮은 지역은 강서구로 10점으로 청약 당첨이 가능했습니다.

10점대 청약가점으로도 서울에 내 집 마련이 가능하다는 것은 청약 대기수요에게는 희소식이 될  수 있습니다. 과열되었던 분양시장이 9.13대책에 이은 후속 대책들로 차분함을 되찾으면서 진입장벽이 낮아지고 있다는 의미이기 때문입니다. 

그러나 인기 단지의 평균 청약가점은 여전히 60점 이상 수준에 형성되어 있습니다. 서울 아파트 내에서도 양극화 현상을 보이고 있는 것인데요. 

올해 상반기 서울에서 분양한 24개 단지 중 평균 당첨가점이 가장 높은 단지는 4월 송파구 위례신도시에 선보인 송파위례리슈빌퍼스트클래스입니다. 이 단지의 평균 당첨가점은 72점이었습니다. 최저 커트라인도 57점(전용 118㎡T형)으로 서울 평균 당첨가점을 웃돌았습니다.

전용 105T㎡의 경우 당첨가점 커트라인이 82점으로 만점(84점)에 준하는 수준인데요. 4가구 공급에 1,352명의 청약자가 몰렸습니다.

다음으로 청약가점 평균이 높은 단지는 올해 5월 공급에 나선 성북구 길음동 롯데캐슬클라시아입니다. 당첨자 평균 청약가점은 64점, 커트라인은 54점입니다. 롯데캐슬클라시아에서 청약경쟁률이 가장 높았던 평형은 전용 112㎡A입니다. 7가구 공급에 934명이 몰려 1순위 경쟁률 133대1을 기록했습니다. 커트라인도 68점까지 치솟았는데요. 분양가가 8억9,000만원으로 책정되어 중도금 대출이 가능했던 영향이 크다는 게 업계 중론입니다.

서울에서 평균 당첨가점이 세 번째로 높은 단지는 이문휘경지웰에스테이트였습니다. 전용면적 59㎡의 경우 8가구 공급에 600명이 몰렸습니다. 당첨자 평균 청약가점은 62점, 커트라인은 54점이었습니다.

1호선 외대앞역과 1분 거리에 있는 이 단지는 아파트와 오피스텔, 원룸형 주택이 혼재되어 있고 아파트 공급은 단 35가구에 그나마도 전용면적 59㎡뿐이었습니다. 대단지 선호 경향을 역행하는 독특한 아파트인데요. 초역세권이라는 점과 함께 한국외대, 경희대, 서울시립대가 인접해 있어 임대수요가 풍부하다는 이점에 착안해 소형 중심으로 기획된 단지입니다.

청약 당첨가점이 높은 아파트들의 공통점은 주변 시세에 비해 분양가가 저렴하게 책정된 이른바 ‘로또분양’이라는 점입니다. 낮은 분양가로 투자자 및 실수요자의 주목을 끌었고, 경쟁률이 높아지자 자연스럽게 청약가점이 높아진 것이죠.

실제 송파위례리슈빌퍼스트클래스 전용 105㎡는 3.3㎡당 2,198만원이었습니다. 송파구 새 아파트 평균 시세에 비해 1400만원 가량 낮은 가격이죠. 분양가는 8억7860만원이었는데요. 인근에 자리한 송파푸르지오 전용 106㎡(11억8천만원, 3월 실거래)에 비해 3억원 이상 저렴해 로또분양이라는 평이었습니다. 분양가가 9억원 이하이니 중도금 대출도 가능했고, 전매제한 기간도 4년으로 짧아 큰 관심을 받았습니다.

롯데캐슬클라시아 역시 로또분양으로 분류할 수 있습니다. 3.3㎡당 평균 분양가가 2,289만원에 책정되어 지나치게 비싸다는 평가도 있었는데요. 길음역 역세권 대단지라는 점에 더불어 인근 시세 대비 2억원 가량 저렴하다는 인식이 퍼져 청약통장이 몰렸습니다. 실제로 롯데캐슬클라시아 전용 84㎡는 타입에 따라 7억7000~7억9000 만원 선에서 분양가가 책정되었는데요. 단지에 맞닿아있는 래미안길음센터피스 전용 84㎡는 올해 6월에 10억5,000만원에도 거래된 바 있습니다.

이문휘경지웰에스테이트 역시 휘경동에 드물게 들어서는 새 아파트임에도 인근 유사 면적대 구축 아파트 시세 수준에서 분양가가 결정되었습니다. 전용 59㎡가 4억3,000만원 수준에 분양가가 결정되었는데요. 인근에 위치한 휘경SK뷰의 전용 59㎡는 7억원 수준에 호가가 형성되어 있습니다.

현지 A공인중개사사무소 관계자는 “역세권이라는 강점에 인근에 새 아파트가 부족해 같은 면적의 구축 아파트와는 상당한 격차가 있을 듯하다. 15년이 넘는 구축 아파트 시세 수준에서 분양가가 책정됐으니 그 격차가 곧 프리미엄이 될 거라는 기대가 컸다”고 설명했습니다.

청약가점 커트라인을 통해 살펴본 바와 같이 서울 내에서도 ‘옥석 고르기’가 시작되고 있는 가운데 그 주요 기준은 ‘가격경쟁력’이 되고 있습니다. 높은 프리미엄이 예고된 신규 분양 단지는 이목을 끌고, 높은 경쟁률을 기록하고 있죠.

때문에 로또분양 단지를 선점하려면 여전히 높은 청약가점이 필요합니다. 로또분양으로 입소문을 탄 송파위례리슈빌퍼스트클래스의 당해지역 커트라인은 57점, 롯데캐슬클라시아의 커트라인은 54점이었습니다.

올해 하반기 서울 첫 분양에 나선 서초그랑자이의 평균 분양가는 가중평균기준 3.3㎡당 4,891만원으로 알려졌습니다. 5,000만원에 육박하는 분양가에도 큰 관심을 받고 있는데요. 고분양가 논란에도 불구하고 확실한 로또분양이라는 평이 지배적입니다. 서초구 평균 시세가 3.3㎡당 6,188만원에 육박해 1,200만원의 차이가 있기 때문입니다.

부동산 전문가 A는 “부동산 시장 안정화의 영향으로 투자가치가 높은 특정 상품에 수요가 몰리고 있다. 서울 내에서도 입지나 브랜드, 예상 프리미엄에 따라 쏠림현상이 극명하게 나타나고 있는 것”이라고 진단했습니다.

다만 “옥석 고르기 경향은 단지 내에서도 뚜렷하게 나타나고 있어, 평형에 따라 커트라인이 많게는 20점까지 차이가 나기도 한다. 공급물량에 기초한 단순 경쟁률 예측을 넘는 전략적 청약이 가능하다면 상대적으로 낮은 가점으로도 ‘로또분양’의 당첨을 기대해 볼만하다”고 덧붙였습니다.