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서울역 뒷골목 청파1구역, 도심 최후의 노른자위

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청파1구역 ‘서울역 인근 최후의 노른자’

“청파1구역은 조합원도 적고, 입지가 워낙 뛰어나기 때문에 매물이 거의 나오지 않는다. 매도에 나서는 소유자가 없으니 호가도 불분명한 상황이다. 이곳은 설령 재개발이 좌초되는 최악의 경우라도 무조건 오르게 될 지역이라는 인식이다.”(청파동 A공인 관계자)


청파1구역 재개발 사업은 청파동2가 106번지 일대 2만7천㎡ 규모로 예정된 사업입니다. 서울역 초역세권인 청파동2가 일대는 서울에 몇 남지 않은 노른자위 땅이라는 평가를 받고 있습니다.

GTX-A∙B 노선을 포함하는 총 5개 노선을 신설하고 역사를 지하화하는 서울역 마스터플랜과 함께 서울역 북부 유휴부지 개발사업이 탄력을 받으면서, 청파동2가 현장에서도 재개발 사업 시동을 위한 움직임이 활력을 더하고 있습니다.

꺼져가던 청파1구역 재개발 불씨, 주민들이 살려 내

청파1구역은 2004년에 정비예정구역으로 지정되고 2009년에 이르러 추진위원회 승인까지 받았으나 장기간 부동산 침체가 지속되면서 이렇다 할 진척이 없었습니다.


정비예정구역 지정으로부터 15년이 흘러, 세간에서 잊혀져 가던 청파1구역 재개발에 다시 불을 당긴 건 용산구의 설문조사였습니다. 용산구는 지난해 6월 구역지정 해제 의사를 확인하기 위해 주민들을 상대로 설문조사를 실시했고, 이에 위기감을 느낀 소유주들이 자발적으로 동의서를 모아 구역지정을 유지한 것입니다.


이어 올해 4월에는 청파1구역 임시 추진위의 주도로 유명무실해진 추진위원회의 정상화를 위한 주민총회를 열고 위원장과 감사를 포함한 42인의 위원을 새로 선출했습니다.


청파1구역 추진위 관계자는 “현재는 추진위 임원 변경을 위한 서류 제출 후 승인을 기다리고 있다. 용산구에서도 6월 중 승인을 목표로 하고 있다는 답변을 받았다. 조합설립을 위한 동의율 75%에 가까운 동의서를 이미 확보했기 때문에 조합 설립도 순조로울 것”이라고 진행상황을 설명했습니다.

연속적인 규제 발표의 영향은?

정비업계에서는 청파1구역 역시 ‘서울시의 심의를 통과하기는 난해할 것’이라며 우려하고 있습니다. 재개발 임대주택 의무비율이 상향되어 사업성을 내기가 어렵고, 서울시도 정비사업의 인∙허가에 소극적인 상황이라 속도를 붙이기는 어려울 것이라는 설명입니다.


국토교통부는 지난 4월 발표한 ‘2019년 주거종합계획’에서 수도권 재개발 사업의 임대주택 비율을 상향할 계획을 밝혔습니다. 서울 기준 현행 최고 20%에서 지자체 판단에 따라 최고 30%까지 높일 수 있게 도시∙주거환경정비법 시행령을 개정한다는 내용입니다. 일반분양 물량을 늘려 사업성을 확보하는 기존 재개발∙재건축 사업의 특성상 사업성의 감소가 불가피하다는 전망입니다.


올해 2월에 발표한 서울시의 ‘도시∙건축 혁신안’ 역시 암초가 될 수 있습니다. 정비계획을 수립하기 전에 정비계획 가이드라인을 제시하는 방식으로 인해 사업성보다 공공성이 강화될 것이라는 예측이 지배적이기 때문입니다. 청파1구역 역시 올 하반기 시행을 앞둔 서울시 도시∙건축 혁신안을 피하기는 어려울 것으로 보입니다.

청파1구역 추진위 “아직 그럴 단계는 아냐”

청파1구역 추진위 관계자는 아직 서울시의 재개발 규제의 영향에 대해서는 다룰 단계가 아니라며 선을 그었습니다. 청파1구역은 아직 정비예정구역인 상태이기 때문에 우선 정비구역 지정을 받는 것이 급선무라는 설명입니다.


추진위 관계자는 “지금은 정비계획 입안 제안 단계로, 서울시가 원하는 보완협의 사항도 최대한 수용할 예정이다. 충분히 양보하고 관계부처와 긴밀하게 협조하여 사업에 속도를 붙이는 것이 기본 방침”이라고 덧붙였습니다.


부동산 전문가 A씨는 “청파동 일대는 입지가 뛰어나고 굵직한 개발호재가 많아 장기적으로는 가치가 높아질 개연성이 충분한 지역이다”라고 설명했습니다. 

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