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강남 부자는 왜 판교, 과천 오피스텔을 찾을까?

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수익형 부동산의 꽃, 오피스텔

오피스텔은 상대적으로 적은 자본금을 투자해 연금처럼 정기적으로 고정 수익을 낼 수 있다는 점에서 인기가 좋은 수익형 부동산입니다.


오피스텔을 구입할 때는 청약 통장을 사용하지 않아 투자 진입장벽이 낮고, 안정적인 수익을 낸다는 점에서 노후자금을 위한 투자처로도 인기가 많습니다. 최근 ‘똑똑한 한 채’ 인식이 퍼지며 주택 구입이 이전보다 더 신중해지자 신혼부부 등이 아이를 낳기 전 임시 거주처로 오피스텔을 선택하기도 하는데요.


신혼부부들은 아이를 낳고 거주지를 옮긴 이후에도 월세 수익을 위해 오피스텔을 팔지 않고 보유하는 경우가 많다고 합니다.


최근 부동산 침체기에 오피스텔 공급이 많아지며 예전보다 수익률이 주춤한 것은 사실이지만, 아파트 투자보다 상대적으로 작은 금액으로 부동산 규제를 덜 받을 수 있는 부동산 투자 상품으로 여전히 각광받고 있습니다.

오피스텔로 시세차익을 얻을 수 있다고?

오피스텔 투자는 대부분 임대 형식으로 이뤄집니다. 수익률은 투자금액 대비 월세로 받는 금액의 비율을 뜻하는데요. 월세를 많이 받을수록 높은 수익률을 받을 수 있습니다.


하지만 서울지역 오피스텔 수익률이 지방보다 낮다고 해서 매달 더 낮은 금액의 월세를 받는 것은 아닙니다. 오피스텔 수익률은 투자금액을 기준으로 계산되는데, 서울의 경우 지방보다 땅값이 비싸 투자비용이 높아져 수익률이 낮아지는 것이죠.


한국감정원에 따르면 2019년 1분기 오피스텔 수익률은 서울이 4.87%를 기록했습니다. 가장 높은 수익률을 낸 지역은 광주로 8.56%를 기록했고, 가장 낮은 수익률을 낸 곳은 세종시로 4.37%의 평균 수익률을 낸 것으로 밝혀졌는데요. 오


피스텔의 수익성이 떨어졌다고 해도 시중 금리가 2% 내외인 것을 감안하면 매력적인 투자처인 것은 분명해 보입니다. 오피스텔은 대부분 사무실이나 1~2인 가구의 주거를 위해 만들어지기 때문에 이동이 쉽고 생활 인프라 형성이 잘 된 곳에 위치해 시세차익을 기대할 수도 있습니다.


투기 수요가 많은 서울지역을 벗어나 경기지역을 살펴볼까요.


경기도 성남의 판교 지역에는 분당선 노선을 따라 오피스텔들이 많이 들어서 있는데요. 수내역 인근 두산위브센티움(2003년 입주)은 전용 41㎡의 가격이 2015년 1억7천만원에 실거래 됐지만 현재 2억1천5백만원에 거래되고 있습니다. 5년만에 4500만원의 가격상승이 있었는데요. 9.13대책으로 ‘부동산 빙하기’라 불릴 만큼 부동산 경기가 침체된 것과는 대조적으로 일년에 1천만원씩 오른 셈입니다. 해당 오피스텔은 지하철과 가깝고 사무실 밀집 지역에 위치한 것이 가장 큰 장점인데요. 전용 41㎡의 경우 보증금 6000만원에 월세 50만원선에서 거래되고 있습니다.


‘준강남’으로 불리는 과천도 마찬가지입니다. 과천의 오피스텔 렉스타운(2007년 입주)의 경우 전용 47㎡ 기준으로 2015년 2억4천만원에 거래됐지만 현재 실거래가는 3억3천5백만원입니다. 과천은 4호선을 통해 서울 진입이 쉽고, 정부 청사 등 관공서 시설과 함께 과천택지지구 조성, 과천지식정보타운 개발 등 호재가 많지만 오피스텔 수가 없어 거래가격이 높아진 요인이라 할 수 있는데요. 별양동 D부동산에 따르면 “렉스타운에서 가장 작은 전용 23.9㎡의 경우 보증금 1000만원에 월 70만원선에 월세가 형성돼 있는데 일대 오피스텔이 워낙 귀하다 보니 물건도 잘 안 나올 뿐만 아니라 나오면 신속하게 거래되는 편이다”며 “그래서인지 최근 코오롱 본사 뒤 자리에 공급되는 대단지, 브랜드 오피스텔 ‘e편한세상 시티 과천’을 기다리는 수요층이 많다”고 전했습니다.


4호선이 연결되는 안양지역에도 오피스텔이 많은 지역 중 한 곳인데요. 평촌역 근처 평촌I-PARK(2003년 입주)의 경우 전용 44 ㎡ 기준 매매가격이 2억원에 거래되고 있습니다. 월세는 보증금 1000만원에 50만원선에 거래되는데요.



오피스텔은 2015년 1억4천5백만원에 거래됐었는데, 브랜드 오피스텔인 점과 단지 규모가 크고 지하철 역사와 거리가 가까운 점 등의 이유로 4년여 만에 5천5백만원이 올랐습니다.

두 마리 토끼 다 잡을 수 있는 상품은

오피스텔 분양지에서 ‘수익률보장 O년’이라는 문구를 본 적이 있으신가요? 청약률이 떨어지는 일부 오피스텔을 팔기 위해 분양대행사 등에서 소비자를 현혹하는 ‘공약’을 내세우는 것이죠. 하지만 막상 건물이 다 지어지면 공약을 내세웠던 대행사에서는 ‘나 몰라라’하며 등을 돌리고 임차인을 구하지 못해 수개월을 공실로 두는 등 피해를 보는 사례가 왕왕 등장하기도 합니다. 때문에 쏟아지는 오피스텔 중 임대수익과 시세차익이 동시에 보장되는 ‘알짜 오피스텔’을 찾기 위해서는 아래와 같은 요건이 충족되어야 합니다.



먼저 역세권과 생활 인프라 형성이 잘 된 곳을 선별해야 합니다.


또한 어떤 수요층이 모이는지도 확인해야 하는데요. 특히 산업업무시설이 새로 형성되는 곳이나 철도 역사 등 개발 호재가 있는 곳은 수요층이 더욱 풍부해질 확률이 높습니다. 또 사무실이나 거주용으로 이용하는 오피스텔의 경우 1~2인이 사용하는 경우가 많아 주변에 생활 인프라 형성이 잘 되어 있어야 합니다.


1인 거주자는 대부분 대중교통을 이용하는 경우가 많은데, 마트나 공원 등이 가까우면 수요자에게 매력 요인으로 꼽힐 수 있기 때문입니다. 2019년 역대급 오피스텔 공급이 예고된 가운데, 시세차익을 노릴 수 있는 오피스텔을 고르려면 ‘브랜드’도 따져봐야 합니다. 사람들의 인식에 대형 건설사가 지은 물건에 대한 신뢰도가 높아서 살 때와 팔 때 인기를 얻을 수 있습니다.

불황이 깊어질수록 안정된 곳을 찾아라

부동산 시장 침체기가 이어질수록 투자자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 하지만 부동산 침체기에도 인기가 높은 지역의 오피스텔 가격은 꾸준히 상승하는 점을 주목해야 하는데요. 한 채를 사더라도, 개발 호재와 인프라 구축이 잘 된 ‘알짜 오피스텔’을 찾는다면 안정적인 수익을 낼 수 있는 ‘효자’ 상품이 되지 않을까요?

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