리얼캐스트

서울 전세시장의 하락세를 강동구가 주도하는 양상입니다. 최근 6개월 새 전세가가 1억원 이상 급락해서입니다.

리얼캐스트가 국토부 실거래가를 바탕으로 조사한 바에 따르면, 강동구 고덕아이파크 전용 84㎡가 올해 3월 5억원에 전세 거래됐습니다. 최고점을 찍었던 지난해 9월 6억5000만원에 거래된 것을 감안하면 6개월 새 1억5000만원이 하락한 것입니다.

강동구 대장주인 고래힐(고덕래미안힐스테이트)도 상황은 마찬가지. 지난해 6억7000만원에 세입자를 들였던 전용 84㎡가 올해에는 5억3000만원에 전세 거래가 됐습니다.

강동구의 전세시장 한파는 예견돼 있었다는 게 업계 분석입니다.

“물량에 장사 없다고 올해에만 강동구 입주 물량이 1만 가구가 넘습니다. 그나마 헬리오시티 전세가가 5억원대에서 빠르게 안정세를 찾아가고 있어서 이쪽도 아직까지는 5억원선에서 가격 방어가 되고 있기는 하지만 실제 입주가 시작되면 이마저도 장담하기 힘들 수 있습니다.”(권일 부동산인포 리서치 팀장)

실제 리얼캐스트가 조사한 바에 따르면 올 한 해 강동구에서만 1만 896가구의 집들이가 시작됩니다. 이는 서울 전역 입주 물량인 3만 804호의 35.3%에 해당하는 수치입니다.

당장 오는 6월 1,900가구의 래미안명일역솔베뉴 입주가 시작됩니다. 이어 9월에는 4,932가구의 고덕그라시움이 12월에는 1,859가구의 고덕롯데캐슬베네루체와 1,745가구의 고덕센트럴아이파크 입주가 시작됩니다.

이게 끝이 아닙니다. 내년 2월에는 4,066가구의 고덕아르테온이 2년 뒤인 2021년에는 1,824가구의 고덕자이가 그리고 3년 뒤인 2022년에는 단군 이래 최대 재건축 규모로 이슈를 모았던 1만2,032가구의 둔촌주공 재건축을 통한 새 아파트 입주가 대기하고 있습니다.

이에 6개월 뒤에 들어올 세입자를 구하는 매물 광고를 곳곳에서 접할 수 있습니다. 강동구 부동산들은 “물량 폭탄을 우려한 몇몇 조합원들이 미리 매물을 내놓고 있다”며 “다만 일부 확인되지 않은 매물을 올리고 미끼용으로 사용하고 있는 부동산도 있는 만큼 실제 거래상황은 지켜봐야 한다”고 전했습니다.

그럼에도 불구하고 현장의 분위기는 다소 희망적입니다. 최소 1년을 내다보던 헬리오시티 입주장이 빠르게 진정세를 보이며 안정을 되찾고 있어서입니다. 이에 강동구 역시 여타 입주장과 마찬가지로 초반에만 고전할 것이란 거죠.

강동구 K중개업소 관계자는 “고덕지구는 엄연히 서울로서, 학군에 강점이 있어 조합원 중에서도 실수요 비중이 높다. 비록 입주물량이 단기간 내에 대량 풀려 초반에 전세시장이 고전은 겪을지라도, 급매물이 쏟아지며 매매가를 끌어내리는 현상은 관측하기는 어려울 것이다”고 전했습니다.

실제로 고덕래미안힐스테이트와 고덕아이파크는 명덕초등학교와 묘곡초등학교, 명일중학교, 배재고등학교, 광문고등학교와 인접해 있으며, 고덕그라시움은 고덕중, 강덕초교, 고덕초교와 맞닿아 있습니다. 고덕자이도 고일초등학교 새 단장을 통해 초품아(초등학교를 품은 아파트)로 거듭날 예정입니다. 이 외에도 강동구에는 한영고교, 강동고교 등 다수의 학교가 포진되어 있습니다.

큰 폭의 전세가 하락을 경험한 고덕래미안힐스테이트 역시 이런 낙관적인 시각은 고덕지구 현장 전체에서 공유하고 있습니다. 특히 고덕래미안힐스테이트 일대에서는 큰 폭의 전세가 하락을 경험했지만, 외부의 우려처럼 역전세 사태는 발생하지 않은 것으로 밝혀졌습니다.

외부에서 바라보는 우려와 달리 강동구에 대한 낙관적인 시각은 고덕지구 현장 전체에서 공유되고 있었습니다. 심지어 전세가가 큰 폭으로 하락한 고덕래미안힐스테이트 역시 역전세 사태는 발생하지 않을 것으로 전망했는데요.

P부동산 관계자는 “2017년 1월 입주한 전세계약의 만기가 도래하면서 90% 이상 재계약이 이루어졌다”며, “실수요층 비중이 높아 전월세 비중은 40% 정도에 불과해 우려했던 가격 폭락은 쉽게 일어나지 않을 것이다”고 설명했습니다.

기대와 우려를 한 몸에 받고 있는 강동구. ‘물량 폭탄으로 인한 서울 집값 하락의 시발점’이 될지 ‘강동구 역시 불패신화의 서울’이라는 사실을 증명할지는 최소 1년이 지나봐야 알 수 있을 것으로 보입니다.