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2020년 달라지는 부동산 세금 A부터 Z까지

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취득세부터 바뀐다! 6억 초과~9억 이하 구간 세분화

우선 내년 1월부터 취득세율 구간이 변경될 전망입니다. 낮은 세율을 적용 받으려는 다운계약 등 불법 거래를 막기 위해 실거래가 6억 초과~9억 이하 부분을 100만원 단위로 세분화하는 것인데요. 중간 값인 7억5,000만원 이하라면 취득세가 지금보다 다소 낮아지고, 7억5천 초과~9억 이하 구간은 취득세 부담이 지금보다 늘어나게 됩니다.


해당 구간에서 100만원씩 늘어날 때마다 세율은 0.0066%씩 늘어나는데요. 이전에는 1%, 2%의 세율이라면 변경된 이후엔 1.67%, 2.33% 등 세분화되도록 세율 체계가 개편됩니다. 

장특공제 혜택은 줄어든다…9억 초과주택이 장특공제 받으려면?

장기보유특별공제(장특공제) 혜택도 줄어들게 됩니다. 지금까진 비과세라 하더라도 9억 초과분에 대해서는 세금을 내야 했습니다. 즉, 실거래가 10억원인 주택을 양도하고 원래 비과세여도 9억원을 초과했다는 이유만으로 초과분에 대한 세금을 내야하는 것입니다.


이전에는 1가구 1주택자의 경우 9억원을 초과해도 최대 80% 장특공제를 해줬지만 내년부터 바뀌게 됩니다. 거주하지 않거나 거주기간이 2년 미만이면 일반 장특공제가 적용돼 양도세 공제율이 1년당 2%, 최대 30%에 그치게 됩니다. 비과세라도 9억 초과분에 대해 장특공 80%를 받으려면 2년 거주를 해야 되는 셈입니다. 2020년 1월 1일 이후 양도하는 고가주택에 대해 적용될 예정입니다.

연 2,000만원 이하 임대수익은 분리과세 적용

그 동안 주택임대수익 금액이 연 2,000만원 이하인 경우에는 임대소득이 비과세에 해당됐는데, 내년부터 분리과세를 적용 받습니다. 구체적으로 월세 혹은 전세를 놓는 경우 지금까진 이로 인한 수입이 연간 2,000만원 이하일 때는 비과세였습니다. 가령 월세 100만원을 받는 사람이라면 1년 동안 1,200만원의 월세 수입금액이 생기는 것인데요.


앞으로는 이 수입금액이 2,000만원 이하라 하더라도 비과세가 아닌 분리과세 혹은 종합과세로 신고를 해야 합니다. 부부합산 기준, 집이 2채라면 월세 수입에 대해서, 만약 3채 이상이면 월세와 보증금 3억 초과분에 대해 ‘간주임대료’라는 것을 계산해서 내년 5월 중으로 신고 납부를 해야 합니다.

부동산 실거래 신고는 ‘30일’로 단축된다

부동산 거래 현황도 보다 신속하게 파악이 가능해집니다. 정부정책에 부동산 거래현황이 즉시 반영될 수 있도록 부동산 거래 계약 체결 시 거래신고 기한이 계약체결일로부터 60일에서 30일 이내로 단축됩니다. 거래신고 기한이 1일이라도 늦춰질 경우(31일) 500만원 이하의 과태료를 부과할 수 있으니 기한 내 신고를 잘 지켜야 합니다. 

주택임대사업자 등록은 필수!

주택임대사업자의 세무서 사업자등록 역시 선택이 아닌 필수가 됐습니다. 주택을 임대하는 경우라면 부가가치세 면세사업자에 해당되지만 소득세법에 따른 사업자등록을 하는 것이 원칙입니다. 최근 몇 년간 세제혜택 등을 이유로 구청과 세무서에 주택임대사업자로 등록하는 경우가 많아지긴 했지만 세제혜택 대상이 아니거나 의무 임대기간 등을 준수하기 어렵다는 이유로 등록하지 않은 경우도 많았습니다.


하지만 2020년부터는 세무서에 주택임대사업자 등록을 필수로 해야 합니다. 소득세법에 따라 과세대상 월세 수입금액의 0.2%가 가산세로 부과되는 것으로 개정됐기 때문입니다. 이미 주택임대를 하고 있다면 올해가 가기 전 세무서에 사업자등록을 해야 가산세 부담을 피할 수 있습니다.

부동산 세법 변화 속 절세법을 알아두자~

위의 사례들을 보면 주택 수에 따른 절세법을 익히는 것이 중요해졌습니다. 취득-보유-양도 단계도 좋지만 주택 수에 따른 전략이 다르기 때문입니다. 여기에 소재지도 중요한데요. 조정대상지역 여부 및 해당물건의 투자가치까지 고려해야 되기 때문입니다. 마지막으로 반드시 계약서 작성 전에 세무사 등 전문가와 충분한 상담을 거치고 진행한다면 절세의 가장 지름길이 되지 않을까요? 

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