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조정대상지역 해제된 ‘해수동’…부동산시장 꿈틀

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조정대상지역이란?

조정대상지역은 지난 2016년 11월 3일 당시, 부동산시장에 과도하게 집중되는 투기수요를 차단하기 위해 지정한 규제지역으로 청약제도와 대출, 분양권전매 제한 등을 포함한 규제들이 적용됩니다.


지난 11월 6일 직전까지 서울 전지역과 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주 등등 서울 및 수도권 일대와 세종시, 부산의 해운대구, 동래구, 수영구가 지정 돼 있었습니다. 하지만 11월 6일 주거정책심의위원회 심의를 통해 11월 8일부터 부산 해운대구, 동래구, 수영구와 고양시, 남양주시 일부 지역이 조정대상지역에서 해제 됐습니다.


부산의 경우 지난해 12월 한차례 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면)이 해제됐던 터라 이번 해제로 부산 전지역은 조정대상지역에서 해제 됐습니다. 그 동안 부산 부동산시장은 어떤 변화가 있었던 걸까요.

조정대상지역 지정 이후 부산 주택가격은?

2016년 11월 처음 조정대상지역으로 지정되기 전후 부산 아파트값의 월별 매매가 변동률 추이를 살펴보면 조정대상지역 지정 직전까지 큰 폭의 상승률을 기록했던 부산 아파트 값은 지정 이후로 눈에 띄게 변동률이 낮아졌습니다. 이후 2017년 10월 마이너스 변동률을 기록한 후 지난 9월까지 아파트 매매가 변동률은 매달 마이너스를 기록해 왔습니다.

조정대상지정은 청약시장도 변화시켜

분양시장도 약세가 이어졌습니다. 리얼캐스트가 금융결제원 청약률 현황을 분석한 결과 2016년 당시 부산에서 1순위 청약접수가 무려 131만2000여건이 이뤄졌습니다. 특별공급을 제외한 일반분양 가구가 1만2,723가구였으므로 1순위 평균경쟁률은 103.15대 1을 기록했었습니다. 하지만 2017년 이후로 청약자수가 급격히 줄면서 2017년엔 86만명, 2018년에는 10만명까지 크게 줄었고 올해는 10월까지 8만4000여명에 그쳤습니다.


1순위에 미달되는 단지수도 늘었습니다. 2016년엔 불과 1곳 단지 뿐이던 1순위 미달단지는 2017년에 4곳, 2018년에는 10곳까지 늘었습니다. 올해도 10월말 기준으로 9곳이 1순위에서 미달 됐습니다.

반갑다 조정대상지역 해제

2년 안팎의 기간 동안 침체 돼 왔던 부산 부동산시장으로서는 이번 조정대상지역 해제 소식이 매우 반가울 수밖에 없습니다. 이로써 부산지역은 청약1순위 자격제한(재당첨제한 미적용), 분양권 전매(최초 분양계약 후 6개월 뒤 가능), 중도금대출 완화, LTV(주택담보대출) 및 DTI 10%p 상향 등 각종 규제에서 자유로워졌습니다. 또한 다주택자의 양도세 가산세율(10~20%)도 미적용 되는 등 세 부담도 줄어들게 됐습니다. 

규제 풀리자 갑자기 분위기가?

조정대상지역 지정 해제 직후 부산 부동산 시장의 향방을 가늠할 수 있는 첫 사례로 지난 7일 부산지역 경매 소식이 눈길을 끌고 있습니다. 경매정보업체인 지지옥션에 따르면 부산지방법원 동부지원에서 입찰에 부쳐진 26건의 부동산 가운데 조정대상지역에서 풀린 해운대구와 수영구의 부동산 12건이 모두 낙찰 됐습니다.


해당물건은 해운대구 재송동, 좌동, 반여동에 있는 아파트와 수영구 광안동의 다세대주택 3건, 상가 1건 등입니다. 대부분 2회 이상 유찰 됐던 물건들로 조정대상지역 해제가 12건 모두 낙찰로 이끈 원인으로 분석됩니다.

매수 등 매물관련 문의 증가…노후도 높은 부산, 신규분양도 관심 증가할 것

경매시장뿐만 아니라 매매시장도 변화가 나타나고 있습니다. 해운대구 등 조정대상지역 해제 지역 부동산일대에는 주춤했던 매수 관련 문의가 공통적으로 늘었다고 입을 모으고 있습니다. 수도권 등 부산 이외의 지역 수요자들로부터 전화가 들어오고 있고 또한 일부 시세보다 싸게 나왔던 매물들도 다시 들어갔다고 분위기를 전했습니다. 분양권들도 매물이 귀해지고 호가가 오르는 등 불과 1~2개월 전과 전혀 다른 분위기로 바뀌는 모습입니다.


부동산인포 권일 리서치팀장은 “규제지역 해제는 호재임에는 틀림 없으나 자칫 묻지마 투자가 늘 수 있어 주의가 필요합니다”면서 “다만 부산의 경우 준공 20년 이상 된 노후 아파트 비율이 50%를 넘는 만큼 신규분양, 새 아파트가 투자처로 비교적 안전하다”고 말했습니다.

부산 연내 7800여가구 분양예정…조정대상지역 해제된 해운대 등

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 부산은 11월 중순 이후 연말까지 7800여가구가 분양을 계획중인 것으로 조사됐습니다(아파트 일반분양가구 기준). 이 가운데서도 내년으로 연기될 수 있는 곳들도 다수 있을 것으로 예상 돼 이보다 물량은 줄어들 가은성이 높습니다.


조정대상지역에서 이제 막 해제 된 해운대구에서는 KCC건설이 반여동 반여1-1구역을 재개발 해서 총 638가구 규모로 짓는 센텀 KCC스위첸을 분양합니다. 단지 주변으로는 장산초교, 무정초교, 신재초교, 장산중교 등 다수의 학교가 가까워 교육환경이 좋으며 주변 1-2구역 등 정비사업이 추진 중에 있어 발전 가능성도 갖췄습니다.


이외에 롯데건설이 부산진구에서 서면 롯데캐슬 엘루체 450가구를 분양합니다. 부산도시철도 2호선 부암역과 1호선과 2호선 환승역인 서면역 역세권 단지입니다. 동원개발은 연제구 거제동에서 동원로얄듀크 440가구, 남구 용호동에서는 동부건설이 센트레빌 388가구를 연내 분양할 계획입니다.

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