리얼캐스트

최근 공공재개발 시범사업 공모에 당초 신청대상에서 제외됐던 도시재생구역까지 도전장을 던지며 참여 열기가 뜨거웠습니다.

최근 부동산업계에 따르면 지난 4일 마감한 공공재개발 시범사업지 공모에 서울 내 60여곳이 신청한 것으로 확인됐습니다. 공모에는 용산구 한남1구역과 원효로1가, 청파동 일대, 성북구 성북1구역, 장위8·9·11·12구역, 은평구 녹번·수색동 일대, 강북구 강북5구역, 마포구 아현1구역, 동작구 흑석2구역 등이 신청서를 낸 것으로 알려졌습니다.

여기에 창신동, 숭인1동, 가리봉동 등 현재 도시재생이 진행되고 있는 구역들도 공모 신청을 한 상태인데요.

애초 정부는 공공재개발 사업 대상을 기존 정비구역으로 제한했지만, 8‧4대책 발표 이후 아직 정비구역으로 지정되지 않은 지역(정비해제구역, 정비예정구역)까지 공공재개발이 가능토록 허용하면서 강북권을 위주로 참여 사업지가 대폭 늘었습니다.

공공재개발 사업장은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공의 참여로 조합원 물량을 제외한 나머지 물량의 50%를 임대주택으로 공급하는 대신 용적률 상향, 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 적용 제외, 기부채납 비율 완화 등의 인센티브를 받을 수 있습니다. 사업 기간도 10년에서 5년으로 단축되는데요.

앞서 정부는 올해 시범사업(500가구)를 시작으로 2021년 4500가구, 2022년 1만5000가구 등 총 2만 가구를 공공재개발을 통해 공급한다고 밝힌 바 있습니다. 기존 정비구역은 올해 12월, 정비해제구역 등 신규지역은 내년 3월까지 시범사업지를 선정할 계획이며, 주택공급은 내년부터 본격화될 전망입니다. 

참여 열기가 뜨거운 공공재개발과 달리 공공참여형 고밀 재건축(공공재건축)은 사업 철회 수순을 밟는 단지가 늘면서 관심도가 계속 떨어지는 분위기입니다.

이헌승 국민의힘 의원에 따르면 지난 9월말 마감된 공공재건축 사전컨설팅에는 총 15개 단지(1만3943가구)가 신청했습니다. 강남권 단지인 은마아파트와 잠시주공5단지, 개포우성7차를 비롯해 용산구 중산시범, 광진구 중곡아파트, 성동구 세림아파트 등 비강남권 단지도 사전컨설팅을 의뢰한 것으로 알려졌는데요.

하지만 강남구 은마아파트(4424가구)와 송파구 잠실주공5단지(3930가구) 등 알짜 단지는 사실상 공공재건축 철회를 선언했고, 세 번째로 큰 규모인 청량리동 미주아파트(1089가구)도 불참이 유력해진 상황입니다. 용산구 이촌동 한강맨션의 경우 현재 컨설팅 신청 자체를 부인하고 있는 것으로 알려졌습니다.

대어급 사업장들이 잇따라 참여 불가로 입장을 선회하면서 사실상 500가구 미만의 중소형 사업지만 남은 형국이 됐습니다. 당초 예상했던 총 1만3900여 가구에서 3840가구만 사전컨설팅을 받게 된 셈입니다.

이 같은 배경에는 공공재건축에 따른 과도한 기부채납과 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등으로 사업성이 낮다는 게 주된 이유입니다. 실제 은마아파트 소유자협회는 공공재건축 추진 시 조합원 1인당 약 11억원의 손해가 발생한다는 예상을 내놓은 바 있습니다.

때문에 주민 반대도 거센 상황입니다. 최근 은마와 잠실주공5단지에서는 일부 조합원이 공공재건축 반대모임을 만들어 조합장 해임 추진과 유인물 배포 등 단체행동에 나서기도 했습니다. 공공재건축은 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요한 만큼 반대세력이 많으면 사업 추진 동력이 떨어질 수밖에 없는데요.

앞서 정부는 현행 재건축에 비해 공공재건축의 기대이익 환수가 과도하다는 비판을 부정했습니다. 지난 8월 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 공공재건축에 대해 “조합원 일반분양 물량도 늘고 공공환수에 따른 임대·공공분양 물량도 늘어나기 때문에 서로 윈윈하는 방식이다”라고 말한 바 있습니다.

당시만 해도 정부는 향후 공공재건축을 통해 5년간 5만가구를 공급하겠다고 못박았지만, 현재 추세라면 목표치를 달성하기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.

이처럼 공공재건축이 시장에서 외면 받으면서 주택 공급에도 차질을 빚을 것이란 우려가 나오고 있습니다. 따라서 시장에서는 공공재건축 참여 확대를 위해 대단지 추가 인센티브를 늘리고, 건폐율은 낮춰야 한다고 입을 모으는데요.

한 업계 관계자는 “공공재건축이 흥행하려면 재건축초과이익환수제 완화 등 추가 인센티브가 필요하단 것을 정부도 알고 있겠지만, 공공재건축 사업에 대한 혜택이 자칫 부동산 시장을 자극할 수도 있다는 우려 때문에 고민하고 있는 것으로 보인다”고 말했습니다.

공공재건축 참여 확대를 위해 당정에서도 선도사업 추진 시 기부채납 비율을 최소화하고 임대주택의 전용면적을 늘리는 등 추가 인센티브를 확대하는 방안을 논의 중입니다. 다만, 초과이익환수제나 분양가상한제 적용 제외에 대해선 고려하지 않는다는 입장을 내비쳤는데요. 공공재건축을 두고 정부와 시장의 괴리가 커지는 가운데 부동산 전문가의 말입니다.

“공공재건축을 하면 늘어나는 용적률의 50∼70%를 공공주택으로 기부채납해야 하기 때문에 공공개입에 대해 거부감을 느끼는 재건축 단지들이 많은 것이 사실입니다. 재건축초과이익환수제 등 강력한 기존 규제를 극복할 방안이 있지 않는 한 손해가 불 보듯 뻔하다는 게 대다수 주민들의 인식이어서 당장 공공재건축 사업이 활성화되기는 어려운 상황입니다”