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11월 6일(수) 국토교통부는 주거정책심의위원회 심의 및 의결을 거쳐 확정된 민간택지 분양가상한제 적용 지역과 조정대상지역 해제 지역을 발표했습니다. 

발표에 따르면 서울은 25개구 전 지역이 민간택지 분양가상한제 적용 지역 지정을 위한 요건을 이미 충족한 것으로 나타났습니다(1단계).

다만 25개 구(區) 모두를 지정하지 않고 정량적 요건을 통해 구(區)를 선별하고 세부 동(洞)을 마지막으로 적용지역으로 선정했습니다. 집값 불안 우려 지역을 선별함으로 써 이들 지역이 시장에 미치는 영향을 최소화 하겠다는 입장입니다.

서울 이외의 투기과열지구에 대해서는 모니터링을 강화해 시장 불안 유발 조짐이 있는 곳은 추가 지정할 계획입니다. 

이번에 지정된 곳은 서울의 강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동 등 총 27개 동이 지정 됐습니다.

당초 거론됐던 강남4구와 마포, 용산, 성동(이하 마용성) 지역 중심으로 예상대로 지정이 됐습니다.

이들 지역은 정비사업이 한창이거나 정비사업 이외에의 사업을 통해서 신규 분양이 이뤄질 수 있는 곳들이라는 공통점이 있습니다.

영등포구 여의도의 경우 MBC부지 개발 사업인 브라이튼 여의도가 오피스텔 분양을 먼저 한 후 아파트 분양을 남겨두고 있는 상황이며 박원순 시장의 통합개발 발언 이후 가격이 급등했던 전례가 있기 때문에 시장 영향력을 우려하는 것이 선정 이유로 분석됩니다.

마포 아현의 경우 뉴타운 등 정비사업이 대부분 마무리 된 상황이라 고분양가 우려가 있다는 선정 이유가 다소 의문입니다. 아현2구역 재건축이 있지만 일반분양가구가 50가구 이내로 예상돼 영향력이 커 보이지 않기 때문입니다.

한편 이번 주거정책심의위원회 심의 및 의결을 통해 조정대상지역에도 변화가 생겼습니다.

고양시와 남양주시 일대는 일부 지역을 제외하고 조정대상지역에서 대부분 해제가 됐는데요. 해제되지 않은 곳은 고양시 삼송지구, 원흥지구, 지축지구, 향동지구, 덕은도시개발사업지구, 킨텍스1단계 도시개발사업지구, 고양관광문화단지(한류월드) 등 고양시 내의 7개 지구와 남양주 다산동, 별내동 2개 지역에 해당 됩니다.

이들은 서울 접근성이 좋고 신축단지 등으로 거주 여건이 좋아 가격이 높은 곳이라는 점, GTX 노선과 3기신도시 등의 개발 호재(이상 고양시), 서울 인접한 신도시 지역(이상 남양주)이라는 점이 조정대상지역 유지 이유로 꼽혔습니다.

또한 2016년 11월 조정대상지역으로 첫 지정이 됐던 부산의 해운대구, 동래구, 수영구는 최근 주택가격이 안정세를 보여 조정대상지역에서 해제 됐습니다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “서울은 전체지역이 상한제 적용 지역의 가시권에 있었음에도 불구하고 가격이 올랐습니다. 이런 상황에서 동단위까지 세분화 해서 적용지역을 지정하는 것은 오히려 제도의 실효성에 더욱 의문이 들게 하는 부분입니다” 또한 “서울의 공급 위축 우려가 크지 않다고 하지만 이는 앞으로 2~3년 정도 위축우려가 없다는 것이지 그 이상 기간으로 본다면 서울 입주물량 감소 가능성은 오히려 높아질 수 있다는 점도 간과된 측면이 있습니다”라고 이번 발표를 총평했습니다.