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부산의 강남 해운대도 노후주택 페이스리프트 시작된다

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부산 부동산시장 ‘주춤’ 왜?

지방 5대광역시의 부동산시장을 선도하던 부산 주택시장이 최근 주춤한 모습입니다. 2016년 11월 조정대상지역 지정이 처음 이뤄질 때 지방에서 세종시를 제외하고 유일하게 부산이 포함되면서 부동산시장의 열기가 급속히 식었습니다.


특히 부산의 강남구라 불리는 해운대구는 부산 주택시장 규제의 집중지역이 되면서 움직임이 눈에 띄게 둔화됐는데요.


부산에서도 고급아파트가 많고 아파트값이 높기로 유명한 해운대구는 ‘센텀시티’ 개발을 통해 주목 받았습니다. 수영비행장 부지에 조성된 센텀시티는 벡스코(부산전시컨벤션센터), 백화점, 영화의전당 등 다양한 시설과 랜드마크급 고급 아파트들이 들어서며 부산을 대표하는 랜드마크 지역으로 꼽힙니다. 그만큼 주목을 받다 보니 지방지역에서도 먼저 규제지역에 포함된 셈입니다.

준공 15년 이상 된 노후 아파트 비중 높은 부산…해운대구는 부산 평균 보다 노후도 높아

현재 부산 내에 준공 아파트 총 78만2,689가구 중 준공 15년 이상 된 아파트는 49만4,262가구로 전체의 63%를 차지하고 있습니다(출처: 부동산114REPS). 이는 대전(65%), 인천(58%), 대구(60%) 등에 비해 높은 수준입니다.


노후주택 비중이 높다는 점은 이들 주택들의 개발을 통해 시장이 다시 반등 할 수 있는 기회가 있다고 볼 수 있습니다.


한편 해운대구의 경우는 15년 이상 된 아파트 비중이 69%를 차지해 부산 평균(63%)보다 높습니다.

새 아파트 기대감 높은 부산… 노후화된 주거환경도 개선된다

현재는 주춤한 부산, 해운대 주택시장이지만 부활의 날갯짓은 계속 되고 있습니다. 사실 부산 해운대구는 부산시 원도심 지역으로 노후화된 주택이 많습니다. 입지가 좋은 만큼 지지부진했던 개발이 속속 진행되면 일대가 신흥 주거타운으로 거듭날 잠재력이 충분한데요.


특히 부산 최초 계획도시로 만들어진 해운대 신시가지는 조성 20년을 넘기면서 노후화에 대비한 다양한 계획을 추진하고 있습니다. 유휴부지를 개발하거나, 토지구획사업에서 제외했던 제척지를 개발하는 방안도 고려하고 있습니다. 전기·수소차, 자율주행자 등을 고려한 '스마트 주차장'을 비롯해 폐업상가 및 지하 등의 근린상업공간 공공개발 등도 구상 중에 있습니다. 여기에 공공녹지, 공원, 주차장 등 도시 기반시설 등을 복합 개발에 반영하는 계획도 검토 중입니다.

강남에도 저평가지역이 존재하더라…서울 강남 세곡동 개발 후 부동산 가치 크게 상승

각 지역의 강남이라 불리는 곳을 중에서도 저평가 되는 곳들이 분명 있습니다. 서울 강남의 경우 세곡동 일대가 그렇습니다. 보금자리지구로 개발되기 전에는 개발이 제한돼 농사를 짓는 게 전부였지만, 개발을 통해 아파트들이 들어선 후 가치는 완전히 바뀌었습니다. 강남의 중심업무지구로 이동하기 쉬운데다 주변 녹지로 쾌적한 생활이 가능해 개발이 완료된 후 2년간 30% 이상 아파트값이 올랐습니다.

 

부산의 강남 해운대구의 경우 반여동, 반송동 일대가 저평가 지역으로 꼽힙니다. 실제로 해운대구에서는 우동 아파트값이 3.3㎡당 1,573만원으로 가장 높습니다(시세 출처: 부동산114). 반면 반여동과 반송동 일대는 1000만원 채 되지 않아 지역간 큰 차이를 보이고 있습니다. 

정비사업 활발한 반여동 일대 3천가구 신주거타운 조성되며 반등할까

페이스리프트라(face lift)는 말도 있듯이, 기존 것의 일부를 완전 새롭게 바꾼다는 의미로 노후주택 밀집지역이 개발을 통해 새롭게 재평가 되는 것도 페이스리프트라고 볼 수 있는데요. 해운대구에서는 반여동 일대를 꼽을 수 있습니다. 현재 반여1-1구역, 반여1-2지구, 반여3지구, 반여3-1지구 등의 정비사업이 활발하게 진행되며 신주거타운이 만들어지고 있습니다. 


이중 가장 먼저 반여1-1구역을 KCC건설이 전용면적 59~102㎡, 총 638가구 규모로 센텀 KCC스위첸 아파트를 짓고 분양할 계획입니다.


이들의 정비사업이 완료되면 약 3000여 가구의 대규모 아파트 주거지로 탈바꿈됩니다. 센텀시티와 반여지구 등이 산업과 주거 클러스터로 어우러지는 효과를 누릴 수 있습니다. 인근 재송동과 합하면 약 6,000여 세대의 주거지역이 만들어지는 셈입니다. 

잠재수요 풍부한 부산…풍부한 개발 재료도 분양시장에 긍정적

부산 부동산시장이 대구, 대전 등에 비해 주춤한 모습이지만 올해 부산 분양 아파트들 가운데는 수천, 수만명의 청약자들이 몰린 곳들이 나왔습니다. 그만큼 잠재 수요들이 있다는 의미입니다. 또한 아파트 노후도 역시 다른 광역시들보다 높다는 점에서 신규아파트에 대한 관심이 쉽게 끊어지지 않을 전망입니다. 부산의 강남이라 불리는 해운대구 일대도 개발을 통해 빠른 회복 가능성이 점쳐지는 이유가 여기에 있는 것입니다.

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