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전세보증금 최대치 찍었다…커지는 깡통전세 걱정

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집주인 대신 국가가 갚아준 전세금 '사상 최대'

집주인 대신 국가가 세입자에게 돌려준 전세보증금이 올해 또 최대치를 기록했습니다.


최근 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금반환보증보험 대위변제 금액(가구수)은 올해 1∼8월까지 3,015억 원(1,516가구)에 달했습니다. 올해가 아직 4개월이나 남았지만, 2019년 한 해 총액인 2,836억 원(1,364가구)를 넘어섰습니다.


이 같은 추세라면 4,000억 원에 육박할 것이라는 전망도 나옵니다. 대위변제 규모는 실적 집계가 시작된 2015년 1억원에서 지난 2016년 26억원에서 2017년 34억원, 2018년 583억원으로 매년 증가하는 추세입니다.


주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증보험에서 취급하는 전세금 반환보증은 집주인 대신 임차인에게 전세금을 주고, 차후 집주인에게 구상권 등을 청구해 회수하는 방식입니다. 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 임차인이 가입하는 일종의 보험인데요.


그만큼 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 늘고 있다는 의미입니다. 

보증금 못 주는 집주인 왜 늘었나? 규제 탓 다주택자 자금난

서울 노원구에 거주하는 직장인 A씨는 “전세계약이 끝났는데 집주인이 대출이 막혀 보증금 4억원을 당장 줄 수 없다고 했다. 전세가 빠질 때까지 기다려 달라고 했지만 우리도 당장 이사를 해야 할 처지라 보증금 반환보증보험을 이용할 수밖에 없었다. 덕분에 보증금을 돌려받고 이사를 했다”고 말했습니다.


위 사례처럼 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 사고는 주변에서 쉽게 발생하고 있는데요. 그렇다면 이 같은 대위변제가 늘어나는 배경은 무엇일까요?


다주택자, 법인 등의 대출을 제한하고, 세금 부담을 높이는 등 규제가 대폭 강화됐기 때문입니다. 일명 영혼까지 끌어 대출을 받은 영끌 갭투자자들이 추가 대출이 막히면서 자금력이 부족해진 탓에 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 많아졌습니다.


특히 빌라에서 전세 대위 변제가 빈번하게 벌어지고 있습니다. 다세대·연립주택은 여전히 전세자금 대출을 통한 갭투자가 가능한 데다 양도세 감면 등 세제혜택이 있기 때문입니다.


서울 강서구 화곡동에 위치한 P공인중개업소 대표 Y씨는 “아파트 전셋값이 뛰면서 상대적으로 가격이 낮은 빌라에 갭투자수요가 몰리고 있다. 갭투자가 활발한 지역일수록 그만큼 보증사고도 많다. 최근에는 수백채의 빌라를 갭투자로 매입한 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 있었다”고 말했습니다.

전세금 못 돌려주는 깡통전세 여전…역전세난 우려도

여기에 임대차법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이후 집주인과 세입자 간 보증금 분쟁이 더 늘어나고 있어 전세보증금 반환보증 가입도 점점 급증하는 추세입니다.


주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 8월말 기준 HUG 전세보증금반환보증 가입건수는 11만2495건(22조9100억 원)으로, 역대 최대였던 지난해(15만6095건, 30조6443억원)을 넘어 연간 최대치를 경신할 것으로 보입니다.


과거에는 전셋값 하락시기에 깡통전세가 나오면서 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 일반적이었지만, 최근에는 세입자들이 불안심리가 커지자 전세보증보험 반환보증 가입을 서두르는 분위기입니다.


문제는 앞으로도 전세 보증사고가 지금보다 더 많이 일어날 수 있다는 점입니다. 이미 세입자를 구하기 어려운 지방이나 빌라, 다가구세대를 중심으로 깡통전세가 확산되고 있는데요. 보증금 돌려막기 등 분쟁이 우려되는 가운데 세입자를 위한 보호 장치 마련이 시급한 상황입니다. 부동산 전문가 H씨의 이야기를 들어보겠습니다.


“최근 지방의 노후 아파트나 다세대 주택 등은 깡통전세가 늘고 있습니다. 지방 일부 지역에선 역전세 아파트까지 등장했는데요. 집주인과 세입자간 보증금 분쟁은 앞으로 더 심각해질 수 있습니다. 세입자 보호 방안과 임대인 보호 정책을 함께 마련하는 방안이 필요한 시점입니다”

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